本港樓價持續高企
原題：樓市脫韁升不停 張炳良：密切留意樓價租金走勢
本港樓價持續高企惹全城關注。今年2月政府曾就此推出收緊按揭措施，以圖遏止樓價繼續向上，惟措施作用僅在出台後一個多月便隨風而逝。據差餉物業估價署昨日透露，4月份本港整體樓價錄得升幅，同時創下歷史高位。有關數字反映市場已逐步適應相關政策，未來本港樓價料有機會「再度失控」。
香港商報記者 鄭達偉
4月樓價創13月新高
據了解，政府今年2月份出台辣招，收緊700萬元以下物業按揭成數，措施一度令本地樓市沉寂，當中3月住宅交投就按年下跌1400宗至錄4300宗，整體樓價走勢出現平穩放緩情況，惟措施效力無法維持到4月。據差估署最新數字指，4月份，本港整體住宅售價指數按月上升1.92%至報297.1點，反映本地樓市已逐步復蘇，同時更錄得連升13個月高位。
細看來，實用面積低於431平方呎的細單位錄得最大升幅，4月份，售價指數按月上升2.16%至325.7點，同時創下歷史新高，反映市場對「上車盤」仍有很大需求。至於中小型住宅單位及大型住宅單位同樣錄得升幅。其中，前者按月升近2%至報298.1點，後者則微升0.84%至錄得274.5點，有關情況反映出當前本地整體樓價均逐步回到上升軌道，未來料升幅不斷，再次引起市場關注。
二手樓價格同樣強勢
除差估署數字顯示樓價上揚外，反映二手住宅樓價的中原城市領先指數CCL同樣走高。據悉，有關指數最新報141.96點，按周錄1.16%升幅，同時成功擺脫三周連跌走勢。當中，升幅最明顯為CCL(大型單位)，按周升1.66%至報140.60點。市場分析認為，有關指數上升主因內地減息帶動豪宅樓價回勇。此外，CCL(中小型單位)及CCL Mass(大型屋苑)同樣止跌回升，按周分別錄得1.09%及1.14%升幅，至報141.47點和143.4點，同時均創下8周以來新高。
值得注意的是，按地區分布，本輪CCL Mass指數中，除九龍地區按周跌0.68%外，本港各區指數均錄得升幅，其中受惠於上水粉錦公路洋房地皮及馬鞍山兩幅地皮高價售出，帶動新界東CCL Mass上升0.57%至錄149.75點，同為4周高位。此外，港島CCL Mass亦創下新高報154.58點，升幅達4.26%。
增加供應才能對症下藥
本港樓價逐步回到「瘋狂」狀態，進一步觸動各界神經。昨日，運輸及房屋局局長張炳良表示，當局將密切關注本港住宅樓價走勢，並會在適當時間採取相應措施，以穩定樓市發展。他解釋，過去金融局推出針對措施，惟樓市表現反覆，甚至呈不規則上升的現象，故未來當局會作出針對性措施控制市場走勢。
另一邊廂，銀行公會主席黃碧娟指，當前本港細價樓供不應求及美國加息步伐放慢，是目前細價單位價格升幅不斷的元兇，而對症下藥的方法就是要增加市場供應，以遏止樓價無止境向上的步伐。
樓價未來料由豪宅主導
不過，有部分地產界人士並不看好細單位未來的走勢，同時預測下半年細單位將「後勁不繼」，樓價將由豪宅單位主導。
美聯研究部首席分析師劉嘉輝指，受累於如零售業轉弱等經濟因素影響，下半年本港中小型單位樓價升幅將難以維持或出現放緩情況，料只有3%至5%的單位數升幅。他又指，過去豪宅及大單位升幅均遜於中小型單位，但隨本港股票市場表現暢旺，將掀起部分業主「套股換樓潮」，料未來將由豪宅帶動樓市發展，同時大型單位價格將有機會追落後，甚至可以錄得超越細單位的升幅。
差估署4月樓價指數
項目樓價指數按月變化按年變化
整體 297.1+1.92%+21.3%
1075呎以下物業298.1+2%+21.7%
1076呎以上物業274.5+0.8%+11.7%
差估署4月租金指數
項目租金指數按月變化按年變化
整體171.1+1%+9.7%
1075呎以下物業173.9+1%+10.2%
1076呎以上物業148.4+0.6%+5.5%
資料來源：差估署
樓價易升難跌 警惕三大風險
由2009年10月至今，本港樓市有多項調控措施「箍身」，但樓價仍不跌反升。不過，值得留意的是，根據美聯物業資料研究部資料，以過去3次辣招及7輪按揭宏觀審慎監管措施計，政府多管齊下，樓價升幅已有放緩象，政府措施某種程度上可穩定本港樓市，但環球量寬及低息環境下，對香港樓價有支持，本港樓價仍是易升難跌，而美國加息步伐將持續影響本港未來樓價走勢。
政府辣招穩本港樓市
2009年10月政府推出第一輪監管措施後，12個月後樓價升20%；其後到2012年10月，政府推出買家印花稅BSD和額外印花稅SSD後，一年後樓價升4.7%；及至2013年2月推出雙倍印花稅DSD及第六輪監管措施後，一年後樓價才跌3.6%。上述數據表明，政府措施某程度上可穩定本港樓市，不過正如早前美聯物業首席分析師劉嘉輝所指，並非單一因素可令樓價下跌。
土地供應及利率變化深刻影響本港樓價走勢。誠然，近年政府積極增加供應，但需求仍然存在，據近兩年發展商開售新盤收票情況分析，買家入票數量數以千計，超購認購情況以十倍甚至百倍。以近期推售的將軍澳峻瀅II及元朗洪水橋尚築為例，一個是提供兩至三房為主的大型項目，一個全部是開放式的所謂上車盤，前者首輪入票逾萬張，較首批401伙超購26倍，後者累收逾6000票，較推出的134個單位，超購約44倍。
發展商囤地控制供應
另外，政府增加供應後，發展商透過投地，手頭上地皮眾多，多個發展商土地儲備動輒以千萬平方呎計，以香港地產龍頭之一的新地來說，截至去年底，其土地儲備有近5000萬平方呎，同期恒地亦有近2400萬平方呎土儲，某種程度上發展商囤地控制了土地供應。
發展商主導下，現時市場購買力主要集中於一手市場。據差估署數據，4月住宅買賣宗數只得4549宗，其中二手買賣按月跌19%至2915宗，一手買賣則急升1.2倍至1634宗。
加息才會進入轉折點
另外，樓市專家指，現時本港樓市有三大風險，分別為利率正常化、失業率上升至4%水平、住宅供應量不斷增加。供應不斷增加已不在話下，失業率亦有升溫象，唯一利好是本港利率仍處低水平。翻查資料，1997年時本港經歷亞洲金融風暴時，樓按利息高達10厘，而近幾年即使供應量逐漸增加，利息亦低至2厘，僅為當年的五分之一，計及通脹率，實質按息處於負利率水平，以磚頭套取流動資金的成本仍甚低廉，吸引業主運用低成本資金尋求更高回報，故樓價穩步上升亦可理解。
不過，一旦利率正常化，按息將由目前約2厘水平抽升，令承按者供樓負擔比率上升，本港樓價才有機會進入轉折點。因此，美聯儲是否加息和加息步伐快慢，以及其他主要央行會否加大量化寬鬆力度，都會持續影響本港樓價未來走勢。
香港商報記者 劉家麗
租屋會否成為港青另一個夢？
本港樓價貴絕全球，「上車」無期彷彿成為大部分年輕人的心聲。曾有調查指，有超過60%本港青少年表示對未來買樓感到絕望，料將來只會選擇租屋過活。惟現時本地租金同樣高昂，非所有年輕一代所能承受，故在各種生活上壓力夾擊下，未來年輕一代的居住問題已成為當前本港社會的最大難題。
租金飆升港青租屋犯難
據差估署最新數據顯示，本港私人住宅租金指數，2009年至今的短短5年間就大幅飆升近70%，惟同期「打工仔」人工升幅僅達到20%，薪金與租金升幅差距之大，導致年輕新一代連租住機會也大減。據知，本港有部分地區的住宅單位租金，更錄得驚人的翻倍升幅，其中位於沙田第一城的一個284平方呎的小型單位，其租金已由2009年的6000元升至今年的1.2萬元，升幅令到大多「無殼」青年為之卻步。
尋求對策造福年輕一代
除租金持續飛升外，無置業能力而被逼選擇租住的年輕一代，仍須面對各種生活上的「壓逼」，其中生活上的直接開支影響最大。據了解，今年4月份，本港整體消費物價上升了2.8%，當中各類涉及日常生活支出項目，如電力、燃氣及水的價格更上升了21.6%，惟在租金逐年上升的情況下，生活開支同樣提高，年輕一代租屋也非容易之事。
此外，在面對細單位供應有限、?房愈?愈細及業主叫價不斷提高和社會支援有限等困局下，未來年輕一代租屋會否成為繼「上車」後的另一個「夢」？這將成為未來香港應重點解決的問題之一，同時當局亦應積極尋求對策對症下藥，為年輕一代找到新的曙光。
香港商報記者 鄭達偉
租屋一族四大難題
薪金升幅遠追不到租金升幅
2009年至今，住宅租金指數升近70%，同期人工僅增加20%。
通脹影響直接
雖然今年4月整體消費物價上升2.8%，但涉及生活開支如電力及燃氣等卻上升了21.6%。
供應及選擇有限
細單位供應有限，導致?房有價有市，面對房間愈?愈細，但租金卻上升，租戶仍須「硬食」。
被漠視一群
現時本港月入中位數為15000元，這群人士既須承受昂貴租金，亦無法得到任何補助。