2009年10月政府推出第一輪監管措施後，12個月後樓價升20%；其後到2012年10月，政府推出買家印花稅BSD和額外印花稅SSD後，一年後樓價升4.7%；及至2013年2月推出雙倍印花稅DSD及第六輪監管措施後，一年後樓價才跌3.6%。上述數據表明，政府措施某程度上可穩定本港樓市，不過正如早前美聯物業首席分析師劉嘉輝所指，並非單一因素可令樓價下跌。

 

土地供應及利率變化深刻影響本港樓價走勢。誠然，近年政府積極增加供應，但需求仍然存在，據近兩年發展商開售新盤收票情況分析，買家入票數量數以千計，超購認購情況以十倍甚至百倍。以近期推售的將軍澳峻瀅II及元朗洪水橋尚築為例，一個是提供兩至三房為主的大型項目，一個全部是開放式的所謂上車盤，前者首輪入票逾萬張，較首批401伙超購26倍，後者累收逾6000票，較推出的134個單位，超購約44倍。

 

 

另外，政府增加供應後，發展商透過投地，手頭上地皮眾多，多個發展商土地儲備動輒以千萬平方呎計，以香港地產龍頭之一的新地來說，截至去年底，其土地儲備有近5000萬平方呎，同期恒地亦有近2400萬平方呎土儲，某種程度上發展商囤地控制了土地供應。

 

發展商主導下，現時市場購買力主要集中於一手市場。據差估署數據，4月住宅買賣宗數只得4549宗，其中二手買賣按月跌19%至2915宗，一手買賣則急升1.2倍至1634宗。

 

 

另外，樓市專家指，現時本港樓市有三大風險，分別為利率正常化、失業率上升至4%水平、住宅供應量不斷增加。供應不斷增加已不在話下，失業率亦有升溫象，唯一利好是本港利率仍處低水平。翻查資料，1997年時本港經歷亞洲金融風暴時，樓按利息高達10厘，而近幾年即使供應量逐漸增加，利息亦低至2厘，僅為當年的五分之一，計及通脹率，實質按息處於負利率水平，以磚頭套取流動資金的成本仍甚低廉，吸引業主運用低成本資金尋求更高回報，故樓價穩步上升亦可理解。

 

不過，一旦利率正常化，按息將由目前約2厘水平抽升，令承按者供樓負擔比率上升，本港樓價才有機會進入轉折點。因此，美聯儲是否加息和加息步伐快慢，以及其他主要央行會否加大量化寬鬆力度，都會持續影響本港樓價未來走勢。