近期深圳樓市一枝獨秀，北上廣明顯掉隊，原因何在？北上廣又能否復制深圳式暴漲呢？我們調研結果顯示，推動深圳樓市量價齊升有六大因素，其中，宏觀環境寬松、政府放松管控及開發商炒作這三方面在北上廣深等城市具有共性，而最關鍵的三大推動因素：供應短期井噴、股市造富及自貿區短期炒作，則具有特殊性，是北上廣三地所不具備的，以此來看，深圳的樓市行情不會在北上廣集體重演。

　　北上廣造富個人能力遜深圳

　　330新政后，深圳樓市高燒不退。CRIC監測的最新數據顯示，5月深圳商品住宅市場成交，環比上漲46%，同比更是大漲158%。前5月累積成交面積接近去年同期兩倍，較2013年樓市高峰期亦大幅增長20%。北上廣樓市雖然也是回暖跡象明顯，但相比深圳遜色不少。前5月的累計成交面積分別同比上漲36%、18%和17%。

　　此外，深圳樓市火爆的主要因素在於短期內供應井噴。反觀北上廣近一年多來的商品住宅供應，遠高於深圳水平，且相對各月水平較為均衡。

　　深圳商品住宅庫存量到5月底僅為448萬平方米，北上廣則在1000萬平方米上下，均超深圳雙倍。因而，深圳購房者對未來新房供應緊缺形成強烈一致預期，在新增供應充裕的情況下紛紛「恐慌性入市」。相反的，北上廣三城未來供應有保證。

　　深圳已連續8年成為中小板、創業板上市企業最多的城市。更重要的是，這類中小板創業板上市的企業股東多為個人，持有原始股的員工數量也較多，在股市暴漲后，這批人資產迅速膨脹，他們會選擇部分套現而投資房產，因而深圳改善住宅市場上涌現了前期好幾倍的需求。北上廣的股市造富個人的能力遠不及深圳。

　　自貿區利好也是刺激深圳樓市火爆的一大因素，北上廣，北京、廣州并沒有自貿區，而且尚無其他具備如此刺激力度的城市規劃利好，上海雖有自貿區，而且自貿區也於近期擴容，但上海自貿區距首次掛牌已一年有餘，利好刺激效應消耗多時。

　　我們認為，深圳樓市的量價齊升在於「先天優勢」加上「后天刺激」。「先天優勢」在於深圳人口密度高、外來人口比例高，先天需求旺盛；「后天刺激」則在於近期牛市熱錢大量套現引發購房需求爆發遇上供應井噴，供求關系一時間嚴重失衡，再加上自貿區利好的助攻。總的概括起來就是「人多、房少、錢多」促成此次深圳樓市暴漲。相對而言，北上廣的供應較為充裕，購房需求也沒有那麼迫切，供求矛盾小得多，并不具備深圳式量價暴漲的充分條件。因而，北上廣難以復制深圳式暴漲。

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監 洪聖奇 逢周二刊出