房產中介滿墻的二手房放盤消息。4月以來二手房違約現象增多。
3·30新政之后，深圳二手樓房價暴漲，交易中業主返價違約現象增多，由此引發訴訟潮。不少購房人選擇訴請法庭判決繼續交易，強制過戶。但多名房產律師認為，判決生效之后，執行仍然存在諸多不確定因素。
一次性付款成為“攔路虎”
實際上，南都記者從多名知情人處獲悉，上周，深圳市中院房產庭有法官在一次講座上曾透露，目前違約潮已經引起法院系統的重視，全市房產庭法官在上周已經召開了會議，確定了判決指引。據其透露，如果達到三個條件，被判決繼續履行合同的可能性極大。
這三個條件是，第一，買方要確保持續符合購房資格。第二，買方要追加中介方和賣方欠款銀行作為第三人，其中賣方欠款銀行涉及到贖樓，便于法院判決該第三人配合贖樓。第三，買方要準備好一次性支付購房款。而這也正是以便賣方不配合辦理按揭手續時，一次性付款給法院，由法院執行強制過戶，再將房款放給賣方。
這一消息上周已經在訴訟業主中廣為傳播。但是業主們對于一次性付款頗感壓力。“深圳房價動輒數百萬，一次性付款顯然讓被毀約已處于被動弱勢地位的購房者雪上加霜，成為起訴要房子的巨大障礙，導致要么放棄，要么求助于民間高利貸公司融資購買。”長期代理二手房交易訴訟的廣東信榮律師事務所主任律師張茂榮在一封公開信中如此描述一次性付款給買方業主帶來的壓力。
律師呼吁銀行給裁決過戶購房者發放貸款
而面對這樣的困局，廣東信榮律師事務所主任張茂榮律師向中國銀行業監督管理委員會深圳市監督局以及深圳住房公積金管理中心致函，希望商業銀行與公積金接受裁決過戶購房者的商業貸款申請，及時向符合條件的購房者出具貸款承諾并按承諾發放貸款。
張茂榮的主要理由是基于，給予裁決過戶購房者貸款不存在法律障礙。他認為，《個人住房貸款管理辦法》第5條并沒有限制裁決過戶購房者住房貸款，商業銀行沒有權利予以拒絕；《住房公積金管理規定》第26條及《深圳市住房公積金貸款管理暫行規定》第10條也并沒有規定裁決過戶購房者不能申請公積金貸款，應當給予符合條件的裁決過戶購房者公積金貸款。
同時，他認為，給予裁決過戶購房者貸款不存在承諾風險。無論是商業銀行貸款還是住房公積金貸款，貸款承諾函只是對符合貸款條件購房者的一紙承諾，實際貸款發放時間在交易成功，房產過戶到買方名下，并辦理抵押登記手續之后，也就是說過不了戶，辦不了抵押，不會發放貸款。
他還認為，裁決過戶對交易更有保障。人民法院或仲裁機構作出生效的強制交易裁決依法具有法律強制力，確定能夠得到執行，相對于沒有進入訴訟的交易來說，保障性更強。
而就在上周日，上百名卷入訴訟的業主，在深圳灣體育中心舉行了聲勢浩大的簽名儀式，聲援該份呼吁。張茂榮也告訴南都記者，將以其民主黨派成員的身份，將社情民意轉達到前述主管部門。
典型案例
判決已經生效，不執行怎么辦？
梁平在今年3月取得了深圳市中級人民法院作出的終審判決，法院判決朱曉春應向他支付違約金4萬元，同時判決繼續履行合同，將涉案房產過戶到他的名下。
梁平現年28歲，大學畢業之后在深圳從事設計工作。去年2月，梁平和朱曉春簽訂了協議，約定以77.5萬元的價格買下朱曉春位于龍崗龍城廣場榭麗花園的一套房產，并支付了3萬元定金。梁平告訴南都記者，隨后朱曉春以各種理由不愿意配合去銀行辦理首期款監管等手續。他為此向朱曉春發出律師函，催促無用后，將朱曉春告上了法庭。
此案在今年3月獲得深圳市中院的終審判決，法院認定朱曉春不配合按約辦理銀行資金監管后續以及銀行貸款申請，已經構成違約。一方面判處朱曉春支付違約金4萬元，另一方面還判處繼續履行合同，今年的4月30日是履約大限。
不過梁平告訴南都記者，由于辦理資金監管以及按揭手續，需要賣方配合，但判決生效之后，朱曉春仍拒絕配合。
朱曉春向深圳市中院申請再審，主要理由是認為這次交易應該是一次性付款，而不是按揭貸款，同時認為梁平提交的貸款資料存在造假。今年5月，他的再審申請被法院駁回。
梁平于5月初向龍崗區人民法院申請強制執行。不料，賣方竟主動提出到銀行辦理資金監管以及貸款手續，雙方在5月到銀行辦理手續，梁平也提供了個人資料。不過由于簽訂的二手房買賣合同中，房屋面積、房產證號以及合同日期均進行留白，銀行要求買賣方以及中介三方持有的合同均要將這些空白內容補齊。梁平告訴南都記者，留白是因為簽合同時手頭上沒有房產證資料。現在，補齊資料的要求遭到了賣家的拒絕。
銀行告知梁平，如果資料不能補齊，只能撤單，做不了貸款。上周四下午，買賣雙方以及中介一起來到了京基100的中國銀行。
朱曉春指責梁平是合同詐騙，并稱梁平提供的貸款資料有問題導致無法繼續辦理貸款，只能撤單。梁平則反駁稱，所有的資料均已經準備齊，只需要他配合補齊合同資料就行了。
梁平告訴南都記者，龍崗法院執行庭的法官告訴他，類似情況，需要當事人配合辦理按揭手續，還是需要他們和當事人進行協商解決，法院無法強制要求當事人配合。
上周四的結果是，他們撤回了在銀行的申請資料。下一步如何走，房子又將在何時才能收到，梁平也不知道。
判決五年后才得以執行
這正是判決之后執行難的一個尷尬現狀。買家凌某在今年5月28日終于過戶獲得了南山區工業八路西招商桃花園一處房產，但是距離判決生效已經有五年之久。
涉事的房產為政府微利房，帶福利性質，需要先辦理綠本，再轉為紅本。凌某是在2005年7月與賣方楊某簽訂協議，當時還沒有辦理綠本。此后由于賣方不配合辦理手續，買方最終在2010年1月18日鬧上法庭。2011年4月，該案由深圳市中級人民法院終審判決，雙方繼續履行合同。
這一判決同樣明確要在生效五日之后辦理綠本，綠本辦理完畢后五日之內辦理紅本等。不過直到2014年11月，雙方達成協議，由買家補償一筆錢后，賣家才予以配合辦理手續。到今年5月28日過戶，判決生效到執行落地經過了漫長的5年。
代理該案原告的是深圳市房地產經紀行業協會法律事務專業委員會主任、廣東中安律師事務所合伙人鐘勝榮律師，他告訴南都記者，該案的執行時間之所以會有四年多之久，是因為該案較為特殊，即交易房產為安居房而不是市場商品房，在2011年3月終審判決生效時連“綠本”都還沒有辦出，而要辦出“綠本”、辦理“綠本轉紅本”等手續必須由賣方親自到有關部門辦理，法院無法發出裁定強制辦理，所以，該案經歷了長時間的說服、執行和解工作，最終賣方自愿履行了前述義務，使得該案拖延較久才得以執結。
鐘勝榮認為，這只是特例，對于目前大部分的商品房買賣案件而言，時間不會拖得太長，一審、二審加上強制執行程序，一般一年多就能夠過戶。
但鐘勝榮認為，如果要獲得較高的執行效率，前提是買方必須準備好足夠的購房資金，在將購房款匯入法院賬戶后，法院就可以向國土部門發出裁定書強制過戶。這一做法，就完全避開了賣方，無需賣方配合進行按揭手續。