【香港商報網訊】記者劉家麗報道：本港樓價越升越有，不少市民心急入市，尤其細價樓方面，呎價及成交價屢創新高。發展局局長陳茂波昨日發表網誌，提醒市民深思細價樓呎價破頂現象，指大家參考的樓價指數，並不反映一手巿場情況，而過去年幾，發展商促銷單位的優惠，有時達到樓價雙位數，更出現一手樓呎價較二手樓便宜。他又指，未來落成量增加，值得巿民留意，市民不應心急上車。

　　陳茂波稱，在一手樓成交增加的情況下，未來供應量仍然可觀，估計未來三至四年的潛在一手樓供應量將高達8.1萬個單位，實用面積700平方呎以下的單位佔了近七成。而過去四年新增私人住宅地，合共可供興建逾8.7萬個單位，較近五年間一手樓總吸納量多出34%，而過去20個月的一手樓成交已經大增，一手樓的實際呎價試過較二手樓便宜，認為一手住宅供求失衡問題正逐步紓緩。

　　除了上述的潛在供應量外，私人住宅的動工量和落成量亦是房屋供應的重要參考數據。以動工量而言，過去三年的平均每年動工量為約1.67萬個單位，較過去五年的每年平均1.06萬個單位，大幅增加約58%。落成量亦自然相應增加。明年的落成量將會達到約2萬個單位，較過去十年的平均數高約七成。

　　小型單位帶動樓市上升

　　陳茂波在文中又講述現屆政府過去三年的土地工作。他表示，本港在03至09年暫停賣地，消化03年前供過於求的情況，但亦同時埋下現時供不應求的種子，形容現屆政府在增加土地供應方面在「追落後」。他認為，如果在土地供應方面的工作能堅持並陸續得到成果，供求失衡的情況便有望扭轉。

　　至於過去一年多以來，二手樓的樓價屢創新高，很大程度是由小型單位帶動。陳茂波指，小型單位帶動樓市不斷上升，40平方米以下的單位，去年的呎價升幅，是100平方米以上單位的一倍。他表示，這些單位的樓價較細，按揭成數較高，較容易被心急「上車」的巿民吸納，致個別單位呎價出現「破頂」，以至個別新界區單位呎價比巿區同類單位更高的現象，值得市民深思。

　　這亦與市民參考的樓價指數有關。他指出，市民普遍參考的樓價指數，只反映二手巿場的樓價，並不反映一手巿場情況。據報道，過去20個月發展商為了促銷單位提供的優惠，有時高達雙位數，而一手樓與二手樓有關的溢價已大幅收窄至10%以下，去年第二季和第四季，個別更出現一手樓呎價較二手樓便宜的情況，對此他提出，這是否跟發展商對後巿看法、持貨量、發展商之間的競爭，及未來房屋供應持續增加有關。

　　市場競爭令市民選擇多

　　有聲音認為，現時樓市存在發展商以「唧牙膏」方式賣樓主導市場，對此陳茂波又用數據向市民展示，個別發展商難以主導一手樓市場單位推售步伐及定價，指無論在政府官地，抑或鐵路物業發展和巿建局的大型項目，亦同樣存在競爭，而市場有更多競爭，市民就可以有更多選擇。

　　過去三年政府推出多幅中小型用地，讓規模較小的發展商較容易進場參加競投，增加巿場競爭。數據顯示，過去三年售出的84幅住宅用地，只有15幅(約18%)由坊間所謂四大發展商投得，其餘的則由40多家不同的發展商/基金單獨或合資投得。過去18個月推出的鐵路物業發展和巿建局的大型項目，亦未見有一個發展商獨攬的情況出現，項目多數由不同發展商投得。由此可見，私人住宅發展商的巿場競爭激烈。