眾多開發商掘金深圳舊改的背后，卻隱藏著諸多風險與問題。“拆不動、賠不起、玩不轉”，是深圳舊改當前面臨的難題。

　　“與大部分城市舊改以政府主導不同的是，深圳舊改完全市場化，項目拆遷由企業主導，導致拆遷成為老大難。”中國指數研究院深圳研究總監程玉對《第一財經日報》記者表示。

　　深圳市城市更新辦官方數據顯示，截至2013年底，深圳城市更新項目的實施率僅為大約19%。落成的項目絕大多數是在2009年的《深圳市城市更新辦法》出臺之前便已啟動，并有政府相關部門介入。2009年的政策出臺后，更強調企業在舊改中的主導作用，政府僅負責規劃與審批，并不主張介入拆遷。

　　卓越集團副總裁耿延良對《第一財經日報》記者表示：“很多項目因商業性拆遷賠償無法與極少數業主達成一致意見，而使項目停滯多年。不僅是企業，包括重大公益事項的拆遷都存在這樣的問題，就是拆遷難的問題。”

　　“尤其是舊住宅區改造，必須征得100%業主的同意，開發商才能獲得實施主體資格確認，哪怕只有一戶業主不同意，拆遷都無法進行。”深圳某舊改項目負責人向峰（化名）告訴本報記者。

　　拆遷難的問題導致深圳2010年深圳城市更新單元第一批計劃的8個舊住宅小區改造中的6個“卡殼”。

　　耿延良透露，目前，上述項目中僅鹿丹村進行了拆除、鶴塘小區因規模小有進展，其他包括木頭龍、金鉆豪園、華泰小區、龍溪花園、海濤花園等舊改項目，都因少數業主反對導致項目全部停滯，無一成功實施改造。

　　其中一個舊改項目人士告訴《第一財經日報》記者，他所在的項目光拆遷成本就已投入了四五個億，90%多的業主同意拆遷，剩下少數人不同意，“隨著深圳房價暴漲，這部分人可能又要提高價碼了”。

　　在耿延良看來，解決“少數派”問題，首先需要加快城市更新立法。即把在更新實施中的“少數派”問題納入法制化軌道上來解決。通過借鑒香港、臺灣的經驗，當項目贊成改造的業主達到一定比例時，針對少數業主的房屋產權，政府或者改造主體可以按照法定程序，在確保持反對意見的少數業主合法權益以及得到公平合理補償的基礎上，進行收購。

　　“其次是政府出臺指導性的參考標準，通過第三方機構從社會公平公正的角度評估拆賠標準，這樣有利于正常合理地規范市場，打消業主不合理的預期，解決目前舊改完全依靠市場、依靠企業和業主之間博弈的現狀。”耿延良說。

　　審批周期長是深圳舊改的另一大難題。耿延良告訴《第一財經日報》記者，以龍崗區為例，2014年龍崗區城市更新開發企業協會通過大量詳實的調查研究后發現，龍崗區城市更新項目的審批流程，需經過40多個政府部門審批，審批期限需955個工作日。

　　“隨后，在龍崗區城市更新開發企業協會的推動下，審批期限優化為586個工作日。但深圳其他區也存在審批過長的問題，急待梳理優化。優化城市更新政府組織機構設置，合理壓縮審批環節和時限對于加快推進更新項目實施具有重要的現實意義。”耿延良說。

　　3年甚至更長的審批周期使風險變得更大，這對開發商的資金實力、舊改經驗有著較高要求。目前，深圳市場上不乏很多舊改“半截子”項目，一些開發商拆到一半，已經無力繼續開發。

　　“大部分開發商更愿意通過招拍掛拿凈地，風險可控，成本測算也更為準確。但在深圳，沒地可拍，搞不了舊改，就可能會被迫退出這個市場。”向峰無奈地說。