瑞安房地產主席羅康瑞

　　為了力推新天地上市，瑞安房地產決定兜售掉手中最優良的資產。

　　7月14日，路透社援引消息人士稱，萬科牽頭的一個財團打算以35.7億元人民幣收購瑞安房地產在上海的一處超甲級寫字樓。

　　該消息人士稱，與萬科共同發起要約的是太盟投資集團（PAG Real Estate Partners LP）和鐵獅門。彭博社的消息稱，萬科在這個財團中持有50%權益，太盟和鐵獅門分別為45%和5%。

　　萬科此次要收購的物業的名稱為Corporate Avenue 3，它是企業天地（二期）剛剛落成的3號樓。這棟樓的總建筑面積為8.7萬平方米，包括5.6平方米的甲級辦公樓及3.1萬平方米的高級購物商場。

　　毗鄰上海新天地的企業天地共擁有4幢超甲級寫字樓，其中1號及2號為一期，于2004年落成，建筑面積約9.8萬平方米；3號樓和5號樓為二期，辦公總面積為10.7萬平方米。

　　3號樓的出售也意味著這4棟樓將全部不屬于瑞安房地產。早在2013年年底，瑞安房地產主席羅康瑞就已經把剛建成的5號樓的權益出售給了中國人壽。7月初，澎湃新聞報道房地產信托基金領匯將接手羅康瑞手中最值錢的項目——企業天地一期。

　　發起收購的三方正在籌集資金。路透社稱，收購方正在尋求支付59.2億元人民幣——包括該項目19.95億元的債務，并在市場上籌集5.09億美元（約合31.60億元人民幣）的貸款。據消息人士透露，渣打銀行將擔任雙幣（人民幣、美元）貸款的牽頭行，面向境內境外籌集貸款。企業天地3號樓將作為境內貸款部分的抵押品。

　　按照瑞安房地產內部人士的說法，企業二期被稱為是“淮海路商圈近十年來唯一新落成的辦公樓”，租金水平也是浦西最高，為10.5-12.5元/平方米/天。5號樓2014年年底交付，出租率很快就超過了90%。

　　2015年年初的業績會上，羅康瑞表示，瑞安房地產一半以上的資產均可供出售，用于提供盈利貢獻，或置換高回報項目。

　　事實上，在多年參與舊城改造項目后，瑞安房地產已經筋疲力盡，大量的資金沉淀導致負債率居高不下。即使企業天地這樣的“現金牛”也因為房價太高而拉低了租金回報率。按照羅康瑞的說法，瑞安房地產的總資產雖然有1100億元，但64%都在投資商業物業、酒店和土地，公司資產周轉率僅為9%，整體只有2%-3%的回報。

　　瑞安房地產必須想辦法提升公司盈利能力、加強現金流。從2014年至今，瑞安房地產有記錄的出售項目有7個。

　　企業天地此次出售3號樓有更重要的意義——為旗下的新天地將來上市鋪路。按照羅康瑞的規劃，新天地最早將在2016年6月之前上市。新天地為瑞安房地產以及第三方提供商業物業的資產管理服務，截至2014年底，手中可供出租總建筑面積接近100萬平方米。

　　瑞安房地產已經把8個物業注入新天地，其中就包括企業天地1、2、3號樓。而“將成熟穩定或非核心的資產貨幣化”是新天地上市最重要的準備工作之一，羅康瑞在想盡辦法保證新天地的健康。

　　為了籌備上市，羅康瑞為新天地引來了新的投資者，同時改造升級將來注入的物業，以及，為新天地講一個好故事。2013年底，新天地引入了另類投資資產管理公司Brookfield，以新天地21.67%的股權獲得了5億美元（約合31.04億元人民幣）投資。注入新天地的88新天地酒店也被翻新，變成備受好評的購物中心“新里”。羅還希望借助Brookfield在新天地打造一個商務智能平臺，提高新天地的估值。

　　對于此次收購，萬科董事會秘書譚華杰表示“沒有聽說”，瑞安房地產集團沒有回應界面新聞記者的采訪。