【香港商報网訊】記者鄭達偉報道：這邊廂，香港樓價指數再創歷史高位；那邊廂，私樓供應量創11年新高，結果是，過去這個周末樓市有點冷，全港僅錄得9宗一手成交，較上月最後一個周末大減355宗。香港樓市正徘徊於一個十字路口，學者認為樓價勢必降溫；市民則抱懷疑態度，「終於能上車了嗎」？

　　學者：樓價租金齊齊下跌

　　本港樓價持續向上，中原城市領先指數（CCL）顯示，本港最新的樓價便升至145.48點，創下歷史新高。當中不論二手樓價指數、中小型單位指數、還是大型單位指數，均錄得「破頂」，無疑進一步打擊市民的「上車夢」。有見及此，對於樓價「失控式」的爬升，政府的「拓地建屋」計劃彷彿成為市民的最後希望。據政府公布資料顯示，未來4年本港將有8.3萬伙私人住宅供應落成，創歷史新高。當中新供應主要集中在實用面積少於753方呎的中小型單位，佔總供應中的69%，直接滿足市民「上車」的需要。

　　城市大學建築科技學部高級講師潘永祥指出，未來本港住宅供應增加除可滿足市民住屋需要外，亦將為樓價帶來下調壓力，估計明年樓價或會回落5%至10%。此外，供應量的增加亦可促使市場租盤提升，直接紓緩租金向上壓力。惟他指出，以現時本港經濟基調良好，加上失業率及息口低企等因素支持下，年內樓價下跌的機會相對輕微。另外，從宏觀角度分析，「息魔」的逼近亦或多或少有利樓價「降溫」。由於美國加息將進一步加重市民供樓的負擔，無疑對後市發展帶來一定衝擊。以加息利率上調3%計算，即每月供款將較目前多出約40%，對投資者或買家來說均起到一定的「阻嚇」作用，繼而遏止樓市炒風。

　　業主：持貨不賣抵銷新供應

　　儘管市場憧憬「息魔」及未來供應增加可令樓價回落，惟目前本港二手業主普遍具有持貨不賣的現象，此舉無疑變相令二手樓流通性大減，某程度上直接抵銷新增的供應數量，或使樓價處於居高不下的尷尬局面。加上儘管目前政府的潛在供應「劍指」八萬三千伙的目標，惟當前本港私人住宅發展仍舊緩慢，加上施工量及落成量均處於偏低水平，當中首季施工量更按年大減36%至錄得約7900個，而落成量方面，亦同樣有所放緩，僅錄得5100個，較去年同期下跌約32%。

　　此外，中大地理與資源管理學系副教授姚松炎指出，即使近年政府談及的私人住宅潛在供應數字有大幅的提升，惟過去4年由政府所批出的預售樓花單位卻僅錄得每年約1.3萬至1.4萬個，數字反映本港實質供應數字卻未見增加。此外，綜觀未來新供應，均主要集中在新界和新市鎮地區，相對而言，港島等地區的供應仍然較少，故私宅供應增加會否僅帶來局部性的地區影響亦是值得關注的問題。

　　後市：還需看內外發展

　　對於本港樓價後市的發展，目前仍存在眾多未知數，當中例如美國加息的幅度、速度、本港股市的發展及環境經濟走勢等等，均對本港樓價帶來或多或少影響。此外，市場亦關注政府能否「兌現」八萬三的承諾，解決當前上車一族「無車上」的尷尬局面，故現階段談論本港樓價發展亦屬尚早之事。不過無論如何，當前政府銳意、積極拓地的毅力仍是得到社會的認同，故只要持之以恒，增加供應，相信或多或少也會對樓價帶來一定的「降溫」作用。

　　周末(8月1至2日)新盤銷情　

　　利淡樓價與利好樓價的因素　

這個周末有點冷

　　【香港商報网訊】記者鄭達偉報道：本周，本港或有多個新盤登場，樓市觀望氣氛轉濃，連帶周末一手成交亦錄得大幅下跌。綜合一手物業銷售網及市場消息，截至昨晚7時為止，全港過去周末兩日(8月1日至2日)僅錄得9宗成交，較上月最後一個周末大減355宗。

　　一手：欠缺新盤成交突減

　　隨房協「喜薈」熱潮散去，加上市場欠缺新盤，令上周末一手成交量突減。當中「主力」項目新地(016)旗下何文田「天鑄」表現尚算對辦，兩日合共錄得3宗成交，但仍無法獨力撐起整體成交數字。其他一手盤方面交投零星，當中信置(083)大埔「逸瓏灣」、長實(1113)大埔「嵐山」、恒地(012)鴨洲「倚南」、恒地(012)「迎海?星灣御」及華懋大埔「富?盈門」等均只錄得1宗成交。

　　相反，以低於市場價作招徠，並緊接「喜薈」推出的長沙灣「喜漾」，反應則相當理想，於剛過去的周末收票「收到停唔到手」。據市場消息指，截至昨晚6時，項目共收到3500票，較首兩輪推出的180伙超購19倍，當中不少屬早前同區「喜薈」的向隅客。

　　此外，長實紅磡新盤「維港?星岸」目前亦正蓄勢待發，項目於上周六開放示範單位予VIP參觀，吸引了大批準買家參觀。集團投資董事郭子威指出，是次參觀客戶分布平均，當中更有約30組為內地客，同時透露項目將在「極短期間內」推出。

　　二手：受制一手續吹淡風

　　二手方面，受制於新盤浪接浪推出，成交量持續處於「冷封」狀態。據美聯物業數字顯示，過去周末10大藍籌屋苑僅錄得約9宗成交，較上周末下跌約40%。該行住宅部行政總裁布少明表示，在「喜漾」、「維港．星岸」、「大盤東環II」及「迎海．駿岸」等多個新盤頻頻軟銷之下，市場焦點完全被一手市埸「盡吸」，加上二手業主叫價強硬，令二手買賣難以突圍。此外，利嘉閣地產總裁廖偉強預測，在發展商推盤態度積極及股市波動等因素夾擊下，二手市場跌勢將會持續。

　　據悉，過去周末的二手成交主要集中在新界地區，分別由荃灣中心、沙田第一城及嘉湖山莊聯手「創造」6宗成交，而九龍區則有約3宗交投，按周跌約50%。至於港島區表現則最為遜色，過去兩日以捧蛋收埸。

內地客佔比跌至9.7%

　　本港樓價節節向上，有偏激投資者將之歸因於內地投資者，實情是否如此？有報告指出，近來樓價屢創新高的同時，內地投資者來港「購樓」的數量已經大幅下降，原因與過去內地經濟變化及本港政府的針對性政策均有密切關係。

　　回顧本港樓價十數年的走勢，總體小跌大升，因而一直備受世界各地投資者的追捧，其中內地投資者買樓的個案更是多不勝數。不過，據悉過去一年，由於人民幣持續貶值，加上內地經濟增長放緩及港府收緊按揭、額外印花稅(SSD)及新增買家印花稅(BSD)等政策夾擊，內地買家來港置業的意欲已大大減少。

　　A股波動本港豪宅成交難升

　　經絡按揭轉介研究部數據顯示，內地客來港置業的比例，已從2012年10月約15%的高位輾轉回落，至今年4月只佔9.7%，反映內地客的購買力逐漸減弱。此外，A股股災過後，市埸觀望氣氛亦趨向濃厚。

　　概言之，此前市場有分析認為第三季的豪宅市場有望「追落後」，惟就目前情況來說，倘若A股市場未來持續波動，本港豪宅交投量難以放量，反而有機會慢慢下跌。香港商報記者鄭達偉