“天府門廊，怎么走？”日前，一個從香港來的旅行團領隊拿著成都市地圖，不停地問路人，但很多路人都搖搖頭，就走開了。

 

　　在香港，“維港門廊”有口皆碑，遠遠望去，屹立于維多利亞港入口，早已成為香港獨特的城市地標，其背后的謀劃者就是新鴻基地產。但是《每日經濟新聞》記者注意到，在成都天府門廊并不為人熟知。

 

　　8年前，新鴻基在成都輕松拿下“東調”戰略推出的259畝大盤，意欲打造世界第五座ICC項目。如今8年過去了，成都ICC僅建了1/3的住宅用地，作為主體的商業還在整治地基，另有1/3用地荒蕪。那么，拿地多年卻開發緩慢，新鴻基地產意欲何為？

 

　　拿地樓面價僅為2769元

 

　　這一切都要從14年前的成都“東調”戰略說起。當時政府對東郊工業企業實施搬遷，被劃入搬遷名單的攀成鋼片區騰出了3000畝土地，且地處東二環與東大街東沿線交叉位置上，因此備受市場關注。

 

　　成都ICC所在的259畝地塊，號稱是攀成鋼的頭號巨幅地塊，2007年底公開“出嫁”。成都市國土局土地出讓公告顯示，上述宗地編號具體為“JJ46(211/212/252)：2007-092”，其中規定B1及C1地塊為商業金融業用地，主體建筑高度均為280米。

 

　　一位參與過當時土地競拍會的成都地產人士回憶說，“當時以為這塊地爭奪會很激烈，但現場只有新鴻基一家舉牌，最后底價成交，樓面價為2769元/平方米。”

 

　　實際上，新鴻基地產的野心是復制“維港門廊”，打造“天府門廊”成都ICC。按其設計，上述B1與C1地塊的主體建筑就是“天府門廊”的兩根擎天門柱。

 

　　新鴻基地產介紹說，成都ICC將以商業、購物及金融為核心，發展高端商業、銀行、保險、證券、基金、信托等金融業務以及與之相關的法律、評估、審計、會計、咨詢策劃等專業服務。

 

　　從公開內容看，引入成都ICC是攀成鋼板塊走向高端服務業的關鍵起點。日前，坊間傳言成都多個商業項目陷入停工或半停工，這讓仍未顯山露水的成都ICC備受關注。《每日經濟新聞》記者在現場看到，成都ICC的A地塊是“天曜”豪宅，被圍欄圈起來的是B地塊，正在做地下工程，有塔吊旋轉，C地塊為一片荒地，成都ICC銷售中心就掩映在這片荒地東頭的樹林中，除2~3名置業顧問值班外，停車場車輛稀少，少有看房者。

 

　　成都ICC銷售中心一位置業顧問介紹說，A地塊純住宅項目“天曜”共有928戶，已進入尾盤，剩下100余套大戶型去化難度較大，售價約11000元/平方米。權威數據顯示，天曜首次開盤時曾賣到14000元/平方米。

 

　　記者以購房者的身份登上天曜一棟清水房，從陽臺上遠眺，整個攀成鋼片區一覽無余，ICC項目的B、C地塊盡收眼底。一個拿地8年的高端綜合體項目，至今不是空地就是工地，讓人對新鴻基地產的操盤思路頗為費解。

 

　　記者查閱新鴻基地產各財年的年報發現，新鴻基地產香港環貿廣場開發周期并不長，于2005/06年財年內動土，至2009/10年財年落成，動工到租戶入駐僅4年。

 

　　周邊樓盤多已竣工

 

　　一位成都地產資深媒體人回憶說，2011年5月，成都二環內房價每平方米首次突破一萬元，樓市調控升級，攀成鋼板塊除了成都婦女兒童中心大樓，也只有華潤二十四城等幾個在建樓盤，但大片土地并不是沒人要，而是早已成了各房企巨頭的“囊中物”。

 

　　如今，群龍聚首的攀成鋼開發速度一直很慢。2011年11月，綠地集團打破沉寂，宣布即將推出綠地錦天府，意味著該板塊首次從概念進入落地。

 

　　值得一提的是，吉寶凌云峰閣與環球匯天譽分別于2012年4月與5月開工，分別于去年6月和年底竣工。與之相比，成都ICC純住宅“天曜”雖與綠地錦天府于2011年9月底一起開工，但記者看到其至今仍在施工，而綠地錦天府早已于2013年6月完工。

 

　　截至目前，拿地稍晚的通用時代國際社區、伊泰天驕、樂天圣苑、中洲中央城邦、中糧鴻云等多個中高端項目已處于現房銷售或準現房銷售階段。中糧地產去年8月拿下“中糧鴻云”剛需地塊之后，僅隔1個月即啟動開工，記者近日現場踩盤時看到多棟樓盤均已建起了10多層。

 

　　除了成都ICC之外，在片區內環球匯天譽拿地成本最低，其樓面價為4200元/平方米，而售價達1.5萬元/平方米。這足以看出港資房企比內地房企具有較大的銷售毛利率彈性空間。

 

　　當前，攀成鋼板塊的問題顯而易見。今年4月份，中糧鴻云與樂天圣苑在同一節點首次開盤，同臺對壘。成都某地產機構負責人表示，該板塊同質化嚴重，缺少高端商業配套。

 

　　如今，攀成鋼板塊內住宅樓盤林立，業內期待成都ICC早日面市，并將之與仁恒置地廣場及IFS相提并論。但新鴻基拿地8年來，僅開發了1/3的住宅地塊。新鴻基地產2013/14財年年報透露，成都ICC剩余部分將于2017/18財年或以后完工。

 

　　在成都某房企營銷高層看來，港資房企喜歡慢開發造精品，對市場判斷很謹慎。他們拿地時片區不成熟，但肯定不是資金問題。成都天坤地產副總經理賴翰林告訴記者，“根據國家相關規定，土地拍賣后兩年內必須開發，否則無償收回。”

 

　　日前，記者向新鴻基地產、九龍倉與恒基地產總部分別發去了采訪提綱，截至發稿時仍未收到回復。

 

　　針對相關問題，記者近日采訪了成都市國土局，該局土地利用管理處副處長韓軍解釋說，“法律上，沒有 囤地 概念，只有閑置土地。根據國土部53號文件界定，也需經過調查界定。沒有經過調查程序，只能說涉嫌。是否閑置土地，要按照合同簽訂時的宗地調查，而不是按宗地劃分的地塊。”

 

　　上個月下旬，國土部成都督察局督促成都市加大閑置土地處置整改力度。那么，新鴻基成都ICC地塊是否會被處置整改呢？業內人士認為，“原則”之外還有特例，這一政策非剛性。成都一位不愿具名的房地產律師指出，港資房企有錢，地方為了招商引資對其很照顧，他們一拿就是數百畝上千畝，雖然早期規定了單宗不超200畝等，但現行政策對他們約束仍不夠。

 

　　或與母公司變動有關

 

　　一位接近新鴻基成都高層的某知情人士透露，新鴻基用香港ICC國際化概念設計方案，迎合國際金融機構入駐需求，方案設計及建造標準很復雜，在對接成都ICC項目中，卻遲遲難以落地，期間歷經多次博弈。而新鴻基地產官方于2008年7月份曾雄心勃勃地說，他們要把成都ICC打造成國際級綜合項目典范，品質可媲美香港“維港門廊”。“現在挖地基的是B地塊 凱旋門 ，設計太復雜了。裙樓的商業很復雜，技術是其一，他們請的是香港凱達環球和嘉博建筑事務所，國際規范與國內規范有沖突，調了很久。以香港看法，調出來的商業結構太痛苦了，達不到他們的商業要求，就擱置了。”上述成都某知情人士說。

 

　　某國際地產服務機構成都分部相關人士透露，他們去年開始介入成都ICC商業部分招商代理，還負責與項目相關建筑事務所協調如何優化建筑設計，盡早落地。

 

　　上述知情人士補充說，新鴻基正準備論證C地塊，研究住宅需求，現在大戶型普遍不好賣，他們想改成小戶型，市場調研快半年了。“先做住宅，不牽連裙樓商業設計。說慢肯定慢，開發商沒必要這時讓建筑單位進場。”

 

　　現在看來，新鴻基似乎有些騎虎難下。目前，攀成鋼內絕大多數項目為迎合市場做成了“首改”或“再改”的中小戶型產品，區域競爭白熱化。那么，新鴻基地產為何不早推1號和3號住宅用地？實際上，像綠地錦天府彼時借助快銷模式，通過高端活動配合圈層營銷，已基本去化完畢。

 

　　某國際地產機構成都分公司負責人說，“內地樓市的黃金時期，這個年份卻在香港很糟糕。香港戴德梁行當年被兼并時，在內地和香港是盈利的，在亞洲卻是虧損的，被賣出去就是母公司出了問題。如果出現這種節點不搶的話，肯定是母公司出了問題。”“李嘉誠拿下成都南城都匯，也是囤積了很多年。他們很聰明，不會干虧本生意。”上述機構負責人補充說，一定要站在母公司角度去觀察。

 

　　公開資料顯示，新鴻基地產決策層的郭氏三兄弟郭炳湘、郭炳江與郭炳聯，近些年沒少卷入輿論漩渦。先是郭炳湘因郭氏家族風波2008年被免去公司主席兼行政總裁，2011年郭炳江和郭炳聯上位，從公司聯席副主席兼董事總經理升為主席兼董事總經理，不料1年后兩人集中涉案，后被保釋復職。不過，記者仔細查閱新鴻基定期報告發現，2014~2015年中期報告透露，郭炳江已不在公司董事局之列，僅有郭炳聯為公司主席兼董事總經理。