辦公樓估值屢創新高

　　全球商業地產泡沫吹大

　　【香港商報綜合報道】據地產追蹤機構RealCapitalAnalytics的數據，今年第二季倫敦、香港、大阪和芝加哥所出售辦公樓的估值觸及紀錄高位，而且紐約、洛杉磯、柏林和悉尼的辦公樓估值也觸及2009年以來的最高水平。商業地產需求激增，令人想起了2005年前后這一市場的狂熱時期，當時泡沫破裂導致從佛州到愛爾蘭的開發商紛紛破產。分析師稱，商業地產市場自2010年開始復蘇，過去一年勢頭顯著增強，發展勢頭隱隱令人擔憂。

　　低利率大流動性推高價格

　　商業地產交易活躍度也在飆升。RealCapital的數據顯示，今年上半年美國商業地產交易價值較上年同期飆升36%，至2251億美元，超過了2006年的增幅。在歐洲，交易價值飆升37%，至1350億歐元（約11544億港元），創下2007年以來的最強勁開局。低利率以及央行向經濟體注入的大量流動性，使得商業地產相比債券及其他資產更具吸引力。大型美國投資者增加了商業地產投資，而亞洲和中東買家也日漸成為這一市場的常客。

　　不過，芝加哥領盛投資管理研究和策略部門主管戈登稱，現在市場處於周期末段。他說，雖然還不到恐慌的時候，但如果過量資金涌入任何一種資產類別，接下來的情況往往都不會很好。監管機構正在密切關注市場狀況。聯儲局在上個月提交給國會的年中報告中指出，商業地產的估值壓力加大，因為商業地產價格持續快速上漲。

　　處於歷史低位的利率增強了商業地產的吸引力，尤其是在經濟強勁增長的大城市。10年期美國國債收益率約為2.2%。RealCapital稱，相比之下，紐約商業地產平均資本化率（衡量收益率的指標）為5.7%。

　　全球央行通過將利率維持在低位，推動關注回報的投資者進入一系列風險較高的資產市場，包括高收益率的垃圾債券、派息股和房地產等。最近資金從各個方向進入商業地產領域。另類資產追蹤機構Preqin稱，因市場暴跌而受到重挫的美國退休基金目前將7.7%的資產投資於物業，這一比例高於2011年的6.3%。

　　中國投資速度讓人驚嘆

　　海外投資者也加大投入力度。中國的安邦保險集團2月以19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店，創下美國酒店收購價格的紀錄。中國陽光保險集團5月份時以超過2.3億美元的價格收購了紐約的巴卡拉酒店，每個房間的收購價約合200萬美元，創美國酒店房間估值的歷史新高。中國人壽保險和中國平安保險4月份購入波士頓一開發項目的多數股權，該項目價值5億美元。與此同時，中國正在尋求開拓其他市場。上月，其主權財富基金收購了悉尼和墨爾本的九座辦公大樓，以及法國和比利時的10個購物中心。地產顧問世邦魏理仕的全球研究主管皮拉帕丘卡說，中國投資者行動部署之快讓人驚嘆不已。

　　聯儲大幅加息或令樓價下跌

　　分析師警告，如果利率大幅上升，房價可能會下跌。聯儲局已暗示將於今年晚些時候加息。利率上升帶來的影響或波及全球金融市場，特別是如果房價下跌將引發一波抵押貸款違約潮。但看好地產的投資者反駁說，如果利率上升伴隨著通脹加劇（通常房東可提高租金），即使利率上升了，房價也未必會受到沖擊。他們還指出，到目前為止，這個周期還未出現之前曾擾亂房地產市場的營建過剩現象。