廣州立體停車場投資最快三年回本 但產權、審批、標準等阻礙民資進入

　　在小區停車位價格跟車輛月保價格普遍看漲的背景下，記者采訪發現，不少民間資本對參與停車場建設躍躍欲試，政府部門也已經為立體停車場建設開了口子，但是廣州出現雷聲大雨點小的情況。是什么原因在阻礙民間資本建設更多的停車場呢？立體停車場能否解決停車難題呢？記者展開了調查……

　　文/ 廣州日報記者 劉幸

　　前景好：

　　立體停車位回報率是住宅20倍

　　目前，廣州汽車保有量已經突破250萬輛，同時，廣州市停車場行業協會公布的數據顯示，廣州市注冊在冊的停車位數量僅有66萬個，其中住宅配套停車泊位35萬個，商業配套停車泊位17萬個。廣州市汽車服務業協會副秘書長郭俊榮介紹說，這1:4至1:5之間的懸殊比例，導致停車場的稀缺性。廣州市停車場行業協會新聞發言人潘國璠表示，未來廣州停車位價格上漲幅度或比較大，越秀區某小區停車位過去9年從5萬元漲至45萬元，每年增加100%；而月保價格也將上漲，只是不會激烈上漲。

　　停車位奇缺，導致立體停車場成為很多商業辦公場所的選擇。在臨江大道一高檔的商業辦公物業，記者周四上午在地下車庫見到了立體停車場。負責人浦先生告訴記者，該立體停車場建設于2003年，當時申請很困難，審批就走了很長時間，投入才數百萬元，但是給整棟樓多配置了165個車位。相比非立體式，車位從320個增加至485個。去年，為了能放置大型SUV，立體停車位經過改造，但是也能停放472輛車，相當于增加50%的車位。

　　以去年的統計顯示，停車收費總額達到2000萬元，每個車位月保價格在1500元，扣除維護成本1000元，凈賺500元左右，計算下來，整個立體停車場的年利潤率在20%~30%之間，能在3~4年左右就回本。

　　“相比住宅出租回報率40年、商業出租回報率10年，建設立體停車場具有很大的優勢，因此很多資本都躍躍欲試。”浦先生稱。

　　市政協委員劉滿潮在廣州兩會的時候也告訴本報記者，以他自己的實驗為例，廣州在現有停車場上加建立體停車架，成本不會高。如100個車位，加個立體停車架，形成上下兩層的話，擴充至150個車位不成問題，但是利潤可觀，大有可為。

　　話你知：停車場，并非想建就能建

　　清華大學建筑學院教授文國瑋表示，在市場準入方面，新規指出，企業和個人均可申請投資建設公共停車場，原則上不對泊位數量做下限要求。鼓勵企事業單位、居民小區及個人利用自有土地、地上地下空間建設停車場，允許對外開放并取得相應收益。

　　文國瑋認為，個人建設停車場并不是隨意建設，仍需要規劃部門批準。“個人建設的停車場對城市道路是否有交通干擾，這些都要等到評定以后才能確定是否可以建。中心區要嚴格控制個人申請，企業也一樣，應由規劃統一部署，不能簡單說誰來做，尤其在歷史文化街區里不主張建設停車設施。根據規劃布局建設，根據實際情況安排。”

　　停車場建設用地方面，意見指出要加強公共用地保障，“各地做好用地保障，中心城區功能搬遷等騰出的土地應規劃一定比例預留用于停車設施建設；符合《劃撥用地目錄》的，可以劃撥方式供地；不符合《劃撥用地目錄》、同一地塊上只有一個意向用地者的，可以協議出讓方式供地。”

　　專家說：可給予20年以上特殊產權

　　廣州市汽車服務業協會副秘書長郭俊榮介紹說，受政府相關部門邀請，該機構去年底曾經就如何增加停車場建設給出了意見。郭俊榮就建議，對各類符合建筑消防交通安全的加建停車場/位，都應給予一種特殊的產權身份，鼓勵民間資本的投入。這種產權身份在一定的條件下可以轉讓交易的，而且產權周期要有一定的長度，以20年以上為宜。

　　建議對于單個停車位建設的尺寸大小制定最低標準，避免只圖車位數量，而忽視了停車過程的合理性和安全性等問題。當時，還建議設置價格上限，不能高于同一地段的泊位停車費水平，但可不設下限，由停車場經營者依法自主制定。

　　針對支付環節可能出現的問題，該協會建議符合規定新增的停車場設置電子付款的設備，如羊城通等，以規范服務收費。政府部門則應該簡化停車場建設的有關申請審批程序，適度降低建設標準的準入門檻。

　　攔路虎1：用地性質如何？

　　劉滿潮表示，政府部門應該鼓勵開發商建設立體停車場，并納入小區配套范疇，甚至給予產權，這樣開發商就有動力去建設立體停車場。

　　但現在廣州發展更多的停車場偏偏卡在用地性質上，什么場地能建設停車場？能否建設臨時性質的停車場，這些都還沒有明確。浦先生指著珠江新城某塊未建設的空地給記者說，這塊空地很長時間沒有建設，若相關部門能批準，哪怕只有5年的使用期，在3~4年回本的情況下，都會有人投資。

　　攔路虎2：產權能否保障？

　　當下，除去立體停車場，即使是地面上的實體停車位，廣州都存在三種產權可能性，一種是沒有產權的小區公共用地，一種是業主或者開發商自有產權，第三種是地下防空洞那種有限產權的。劉滿潮稱，廣州立體停車場沒有發展起來，與這些停車場不能確權有關系。

　　只要是有產權的東西，哪怕是臨時產權，廣州的停車場、立體停車場都能夠快速發展起來。浦先生告訴記者，有產權就有保障能融資，從而吸引社會各種資金參與進來。

　　攔路虎3：配套標準怎樣？

　　浦先生考察過重慶、國外的立體停車場，他發現國外的立體停車場多種多樣，但建設已經標準化。而廣州建設立體停車場尚沒有標準化，這也阻礙了其發展。比如停車場今后是否要配備新的充電樁應對新能源車的發展？立體停車場是否要為殘障人士建設無障礙停車位？個人投資停車場，稅收該怎么確定標準？這些在國外都有標準，值得我們參考。