隨着中國股市降溫和人民幣貶值，中國房地產市場的走向再次成為關注焦點。銘基亞洲投資策略師羅福萬近日撰文稱，房地產繁榮期已經結束，但由於房地產買家被要求支付至少30%的首付款，發生危機的風險很低。

　　市場結構誤解程度最深

　　住房市場是中國經濟最重要的領域之一，也是被誤解程度最深的領域之一，因為似乎很少有觀察人士真正理解中國住宅房地產市場的結構。在黨管一切的時代，大部分工人被允許以大幅低於市場價的價格購買政府住房，結果是中國住房擁有率高達89%，躋身世界最高水準之列，而美國和英國的住房擁有率大約為64%。但這并不意味着中國人購置新房的願望都得到了滿足。相當大一部分住房不合標準，因此升級需求非常可觀。只有55%的人口住在城鎮，城鎮人口比例還會繼續上升，推動住房需求。在中國銷售的幾乎所有住房都是公寓，而非單戶住宅。約80%的公寓是在建成一年或更早之前賣出的，這被稱為預售。這是中國新城市需要一段時間才會人氣上升的一個原因。例如，在眾多「鬼城」榜單上被列入的鄭州，人們在新區買房的意圖就是要在幾年后才住進去，他們的決策依據是房價將會隨着地鐵線路的開通而上漲。自那之后第一條地鐵開通，新城開始繁榮起來。這種格局在全國各地重复出現。

　　過去3年投資買家不足一成

　　關於中國房地產市場最大的一個誤解是，大多數買家是投機者。實際上，住宅市場由自有住房者驅動。從全國各地的銷售經理們收集來的數據顯示，在過去3年期間，投資買家不足10%。過去10年間住房價格年均上漲9%貌似符合泡沫的特徵，但與此相伴隨的是城鎮居民名義收入年均12%的增長。史無前例的收入增長不僅支持了中國引人矚目的消費故事，還支持了健康的房地產市場。任何資產類別出現泡沫的一個重要前提是很高的槓桿水準，這是因為如果沒有高的槓桿水準，價格大幅下跌的后果就是有限的。在中國，購房者的槓桿水準較低，因為在過去3年大約15%的買家是全款購房，而貸款購房者被要求最低支付30%的首付款。目前中國房地產市場低迷，但遠未到許多人所說的崩盤的地步。在可預見的未來，中國經濟年均增速難免將有所放慢。住宅市場也是如此。新房價格同比下降6%，而一年前同比上漲約4%，但鑒於購房者被要求使用大量現金購房，即使更大幅度的下跌也不會讓房屋净值為負。