江門保利大都會一期中宇花園外景。本報記者 熊子熙 攝

　　江門隨處可見的保利大都會廣告牌。本報記者 熊子熙 攝

　　□本報特派記者 熊子熙 發自廣州

　　因為被保利“江門大都會”項目部以各種理由克扣工錢，又遭到工人追討工資，湖北籍包工頭胡耀明站在長江商報記者面前，眉頭深鎖，滿面愁容。

　　“我在廣東做建筑工程超過10年了，像這樣的央企地產公司欠薪事件以前少得很。”8月30日，胡耀明對記者曝料時苦笑著說，由于層層轉包、層層扒皮，管理混亂，江門保利大都會項目的數百名農民工遭遇長達3個月的欠薪。其中，僅胡所在的一個外墻班組，就有近100名湖北籍農民工，欠款總額逾50萬元，像他這樣的小施工班組，在這個商品房項目上多達二十個，“多是湖北、四川等地的農民工”，欠薪總額近500萬元。

　　記者經向多個欠薪農民工、泥工班組負責人、包工頭采訪后得知，他們之所以如此輕易“上當”，是因為這家房產開發商“來頭很大”，是當今中國最負盛名的地產公司之一——保利地產，而保利大都會這個項目也是廣東江門當地迄今為止最大的城市綜合體項目，總投資高達100億元。這種茫然輕信，使他們走上了漫漫討薪之路。

　　近200名工人遭遇欠薪

　　9月1日，廣東省江門市蓬江區，秋雨連綿，落在天沙河路新建不久的柏油公路上，路中間的綠化植物在雨中搖曳著寬大的葉子，與之一樣清晰的，還有綠化帶上連綿不斷的廣告牌——“江門銷冠 保利大都會”。

　　一名負責內墻部分的王姓泥工班組長向長江商報記者介紹：“保利大都會一期中宇花園、二期中匯花園主體除部分收尾工程外，大部分都已經完工了，三期中悅花園也已經開始施工了。”

　　他進而向記者哭訴說：“我們是去年7月進場開始施工的，到今年5月，我們這個小班組的工程已全部完工，但幾個月過去，還有20多萬元的工資仍然沒有發放。馬上各個學校就要開學了，不少工人家里的小孩正等著這筆錢交學費呢。”

　　為此，老王和班組里十幾個工人近半個月來頻頻向包工頭和項目部討要工資，但均無功而返。“項目部說工資已經發給包工頭了，讓我們找他要。而包工頭又說工程進度款沒有足額發放，公司仍差他70多萬元沒有給，他也沒有錢。我們就像皮球一樣被踢來踢去。”老王說起來一把辛酸淚，老婆、女婿還有親家全跟著他在工地上做活，這下可好，欠薪把兩家人同時都逼到了墻角。

　　“太欺負人了，就沒有這樣做生意的。”老王的“上級”包工頭曹云聽到項目部“工資已經發放”的消息后，顯得十分憤怒，“他根本就沒有把工資結清，還差我35萬元的尾款沒有給。另外，施工過程中還存在諸多不合理的‘霸王條款’扣罰工錢，總共扣了我43萬元。而且，這不是我一家的個案，所有跟他合作的班組都存在這個現象，多的欠近200萬元，少的也有幾十萬元。”

　　隨后，與曹云一樣，和保利大都會項目總包方廣州富利建筑安裝工程有限公司(下稱富利建安)簽約的另外三個外墻、內墻及砌體的包工頭也對長江商報記者證實了此事。

　　“我們家承包的最多，總產值有600多萬元，如今還有近100萬元被項目部以各種名義扣下來沒發。”另一個包工頭邵忠華的兒子邵春良對長江商報記者說。2014年7月，邵忠華、曹云、魏建航、嚴姓老板等四人承包了保利大都會二期中匯花園項目外墻、砌體和內墻的勞務分包施工合同。截至今年5月，工程大體上已經施工完畢，只剩少量收尾工作，但是，各家均被項目部以各種名義扣下了不少工錢，粗略統計約有500萬元人民幣，近200名農民工的工資沒有如數發放。

　　對此，江門保利中匯花園一期項目部項目經理林慶輝在和長江商報記者通話中反復重申，“一切都是按合同辦事”。

　　欠薪來自苛刻條款扣罰

　　“我在廣東做建筑已經十幾個年頭了，從沒見過這樣嚴厲的扣罰。”

　　胡耀明向記者介紹，比如有一次下班，忘記把一小塊外墻施工的貼磚搬走，落在工地一晚上，被項目部發現后直接扣了幾千塊錢。而更讓他感到為難的是，富利建安為了趕工期，曾規定每個班組必須在數日之內找到十多個工人同時進場施工，如果人數不夠，就按每人每天500元扣罰，并且所有的罰款都是直接從月工資里扣除，沒有任何討價還價的余地。

　　曹云班組的代班負責人，湖北黃岡人胡文武則對長江商報記者表示，除此以外，合同條款的嚴苛程度在廣東也屬罕見。“比如質保金，通常大多數施工項目的質保金都在2%-3%左右，保利大都會中匯花園項目的質保金則是5%；比如每個月支付的進度款，通常別人都發80%-85%，它是70%；再比如保證金，一般項目施工前，包工頭要向項目部繳納10萬元保證金，等進場施工十天左右，此部分金額就會被退還，但這個項目要把保證金一直押到最后。”

　　雖然條件苛刻，但天下本來沒有賠本的買賣，曹云選擇“咬牙”簽合同，當然也是為了盈利。“這個合同的單價在市場上屬中等偏低水平，如果一切順利的話，我本來還是可以有7%左右的利潤，但隨后一連串的扣罰和返工成本，讓我現在已經虧了幾十萬。”曹云坦陳，其中最讓人感到憋屈的，就是內墻的空鼓問題。

　　曹云說，“富利建安在合同上并沒有要求說要‘零空鼓’，而且這在實際操作中也是不可能實現的，但項目部就是抓住內墻空鼓的‘小辮子’不放，一而再再而三地要求返工，返了兩次工還沒達到他們的要求，又從外面請人來做，結果算出要37萬元的空鼓修理費用，都不帶商量的，直接就從我的月度進度款里扣除了。”

　　負責過空鼓維修的胡文武解釋稱：“空鼓本來就是避免不了的，只能說盡量少一些，通過兩次返工修補，已經弄得很好了，37萬元幾乎相當于可以把整個內墻抹灰重做一遍。”

　　實際上，各家施工班組的爭議焦點，也都在這個空鼓修理費上。胡文武說：“我們修空鼓一般是兩到三名工人，從頭到尾實打實補一遍大概需要一周時間。結果項目部在外面請了十多個人修了一個月，這些人大多是不專業的，而且做工時多有偷懶的情況，每天做三個小時活，居然能算半天的班。空鼓修理費就是這樣折騰出來的。”

　　“如果真想把活做好，就應該在材料上下工夫，用一種叫富力特的膠粉(膩子粉)拌在沙墻里，能讓沙墻里的水分不擴散，讓空鼓更少。但實際上能這樣做的很少，畢竟成本要高出40%左右。”胡文武說。

　　“修補空鼓的37萬元，加上之前零碎小事扣掉的6萬多元，我在這個項目上足足被罰了43萬元，如果不是這一筆錢壓著我，也不至于給農民工發不出工資。”曹云嘆道。

　　層層轉包管理混亂

　　曹云等人走投無路，想到了拿起法律的武器，希望借此維權討薪，但此時，他們恍然發現自己走入了另一個早已埋好的“陷阱”。

　　在曹云和富利建安長達17頁的勞務分包施工合同上，沒有出現過任何一個公章，甚至連“富利建安”的字樣都沒有出現，在乙方泥工班負責人簽名欄上，有曹云按著手印的簽名，簽約時間為2014年7月15日，而在甲方一欄中，僅填著“江門保利中匯花園一期項目部”，代表人簽名處寫著“陳大余”“劉伯信”，時間為2014年8月20日。

　　據曹云介紹，劉伯信是此前保利中匯花園的項目經理，不過已經調走了，新來的項目經理原是中宇花園的，叫林慶輝。“此前，劉伯信曾口頭對我們許諾，等工程結算，之前的零瑣扣罰一律免除，然而，在劉調走林接班后，這個口頭承諾也隨之成了空頭支票。”曹云說。

　　在《勞動合同法》第十七條中，明確規定勞動合同應當具備的條款，第一條就是用人單位的名稱、住所和法定代表人或者主要負責人。也就是說，這一份沒有用人公司公章、用人公司法人簽名的合同，是不具備法律效應的。

　　問題不僅僅出在這里。曹、邵、魏、嚴、胡等多人均向長江商報記者表示，從去年7月施工開始至今，他們從未見過富利建安的公司負責人和任何公章，更不要提保利方面的負責人，唯一見過的，只是一個叫賴小明的私人老板。能證實保利和富利建安在這里的存在證據，只有那一塊塊廣告牌和項目部門前懸掛的招牌。

　　實際上，保利大都會這個巨型工程其中的商品房項目，已經經歷過至少5次轉包。第一層是保利發包給富利建安，第二層是富利建安轉包給賴小明等人，第三層是賴小明分包給曹邵等人，第四層是曹云分包給外墻班組胡耀明、內墻班組王某等人，第五層再由胡耀明將具體的活分給他帶來的農民工去做。

　　《建筑法》第二十八條明確規定：禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉包給他人，禁止承包單位將其承包的全部工程肢解以后以分包的名義分別轉包給他人。

　　這也就是說，這個工程一開始就“跑偏了軌道”。層層轉包、層層扒皮，導致管理混亂，工程質量和農民工權益都得不到保障，各級維權艱難重重。而令人驚訝的是，轉包始作俑者廣州富利建安竟是保利的子公司。富利建安官網顯示，公司成立于1993年，隸屬于中國房地產企業綜合前五強——保利房地產(集團)股份有限公司，注冊資金一億元人民幣。

　　修補空鼓的37萬元，加上之前零碎小事扣掉的6萬多元，我在這個項目上足足被罰了43萬元，如果不是這一筆錢壓著我，也不至于給農民工發不出工資。——曹云

　　起底保利江門大都會違法轉包灰幕

　　總承包商廣州“富利建安”為保利子公司，其他單位須掛其名下才能施工

　　保利子公司——廣州富利建安公司，成為保利“江門大都會”項目的總承包商。本報記者 熊子熙 攝

　　□本報特派記者 熊子熙 發自廣州

　　保利地產2013年進入江門，2013年10月保利大都會首次開售，短短2個月實現7億元銷售金額，輕松摘取江門銷冠，2015年5月28日，保利大都會商品房一期項目中宇花園首批780戶單位交付。

　　據保利大都會二期項目中匯花園4個施工班組負責人近日向長江商報記者透露，自2014年7月至2015年5月工程完工，保利大都會項目共欠薪逾500萬元人民幣。其中，保利大都會“大包方”，保利旗下子公司廣州富利建安存在涉嫌違規轉包、監管缺位、質量存疑等諸多問題。由欠薪牽扯出的富利建安違規轉包問題早已在華南地區大面積普遍存在，更是其迅速攫金、瘋狂擴張的基本模式之一。

　　保利江門項目違法層層轉包

　　在我國，多部法律都明令禁止轉包行為。

　　《建筑法》第二十八條規定：“禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉包給他人，禁止承包單位將其承包的全部工程肢解以后以分包的名義分別轉包給他人。”

　　《合同法》第二百七十二條也規定：“承包人不得將其承包的全部工程轉包給第三人或者將其承包的全部工程以分包的名義分別轉包給第三人。”

　　同時，《招標投標法》第五十八條中還明確：“中標人將中標項目轉讓給他人的，將中標項目肢解后分別轉讓給他人的，違反本法規定將中標項目的部分主體、關鍵性工作分包給他人的，或者分包人再次分包的，轉讓、分包無效，處轉讓、分包項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；可以責令停業整頓；情節嚴重的，由工商行政管理機關吊銷營業執照。”

　　從實踐中看，轉包行為有很大的危害性。一些中標人將其承包的中標項目壓價倒手轉讓給他人，從中謀取不正當利益。從工程建設領域來看，中標人轉讓中標項目，形成“層層轉包、層層扒皮”的現象，最后實際用于工程建設的費用大為減少，導致嚴重偷工減料；一些建設工程轉包后由不具備相應資質條件的包工隊承攬，留下嚴重的工程質量隱患，甚至造成重大質量事故。中標人擅自將其承包的中標項目轉包，也違反了合同法律的規定，破壞了合同關系應有的穩定性和嚴肅性。

　　從合同法律關系上講，轉包行為屬于合同主體變更的行為，中標項目轉包后，中標人由原承包人變更為接受轉包的新的承包人，對合同的履行不再承擔責任。而按照合同法的基本原則，合同一經依法成立，即具有法律約束力，任何一方不得擅自變更合同，這里的變更包括合同內容的變更和主體的變更等。招標采購合同的訂立是招標人和中標人雙方的行為。招標投標活動中，招標人按照公開、公平公正的原則，經過一系列嚴格程序后，擇優選定中標人與其訂立招標采購合同。中標人將中標項目轉讓給他人，是擅自變更合同主體的行為，違背了招標人的利益，法律對此是不允許的。

　　既然有三部法律都對轉包行為明令禁止，保利地產和下屬子公司廣州富利建安仍然我行我素，頂風而行自然有著更深的原因。

　　既是開發商又是總承包商

　　廣州城建開發工程咨詢監理有限公司專家俞昆曾在研究保利地產的成本管理特點時指出：“保利在2006年IPO之后發展猶如脫韁之馬，營業額三年‘三級跳’至155億元，迅速崛起成為中國房地產企業前三位，各種原因，與保利特有的成本管理體系不無關系。”

　　俞昆認為，保利成本管理體系中，幾個鮮明的特點中，其一就是“私營承包商”戰略合作掛靠模式，直接對這些“戰略合作私營承包商”競標和發包，使保利“既是開發商又是總承包商”。

　　為了實現這種發包方式，保利專門成立由保利控股的建筑施工企業——廣州富利建筑安裝工程有限公司，經過幾年的運作，富利建安已升級到施工總承包一級資質。同時，保利將具有裝修施工二級資質的廣州市佳利裝飾工程有限公司和廣州保利數碼科技有限公司納入到富利建安。

　　此后，源自保利地產的所有建安工程均通過邀請招標方式由富利建安做總包，再對“私營承包商”分包，由中標的“私營承包商”和富利建安簽訂分包合同。精裝修工程基本由佳利裝飾承接，直接對裝修小“私營承包商”發包，智能化工程由保利數碼承接，再直接對小“私營承包商”發包。

　　事實上，在2008年以后，保利地產在華南地區幾乎所有的地產項目都是如此操作，前文中曾在廣東做工十余年的湖北籍農民工胡文武和胡耀明，此前均曾在廣州市地產項目保利花都水晶城和中山市地產項目保利國際廣場做過建筑工程，總承包方也都是這家富利建安。“欠不欠薪得看富利建安把項目分包給誰，運氣好一點，像在中山做的項目，就會比較順利，運氣不好，碰到了黑心的承包商就會百般刁難，比如廣州的保利水晶城和江門的保利大都會，都有欠薪現象。”胡文武說，“即便實際上是外面其他的企業在做工程，也必須掛上富利建安的名。有一次中天集團拿到了保利的項目，他的員工穿著‘中天集團’的工作服施工，也被項目部叫停。他們不允許出現富利建安之外其他的‘聲音’。”

　　可通過法律手段追討工資

　　“實際上，層層轉包、層層扒皮，利益受到損害的就是最底層的農民工。”北京盈科武漢律師事務所吳良濤律師曾受理過不少類似的案件，他在接受長江商報記者采訪時表示，“由于承包方、分包方賴小明等人沒有建筑資質，如果打官司，法庭上首先就會認定這個合同無效，但第二，由于雙方存在實際的勞務關系，關于勞動報酬計量方式又不得不依賴于這個合同。”

　　吳良濤稱：“這個官司要打的話得一分為二地看，底層農民工的欠薪維權較為簡單，向項目方和包工頭追討即可。而包工頭與層層轉包的上級以及項目總包方的維權就較為困難，雙方對于實際工程計量部分有爭議的地方，法院一般會判由第三方具備司法鑒定資質的單位重新進行審計，但審計定額一般會按總包方的單價計算，往往高于承包方層層轉包后的實際市場價格，最后也只有想辦法折中解決。”

　　實際上，在江門保利大都會中匯花園長達一年的項目實施過程中，保利地產和富利建安的監管缺位是顯而易見的，而由于層層轉包引起的勞務糾紛、欠薪問題在保利地產和富利建安的多個地產項目上亦屢有發生。

　　“富利建安的攤子太大了，在廣東同時有10多個項目開工開建，哪有那么多的人力、財力去管理和建設？拆東墻補西墻、層層分包在所難免，而基本每一個項目，富利建安在臨近工期結尾時就會換人，有時是換項目經理，有時連施工員、計量員都一起換了，成了常態。”胡文武認為，這種在整個施工過程中常態化的“拖”字訣大量存在，而收尾時的故意調崗也在無形中延長了結算工作。

　　廣東志成達律師事務所王加紅律師在了解了案情后對長江商報記者表示：“首先，廣州富利建安及轉包方顯然存在轉包、分包違法行為；其次，富利建安又違反了勞動法，對實際存在勞務關系的農民工沒有社保、工傷保險和加班費等保障；第三，對于雙方爭議較大的內墻空鼓計量部分，富利建安及其轉包方未出具任何發票，缺乏事實依據，需重新計量。通過法律手段，我相信能為農民工討回應得的血汗錢。”

　　9月1日，中匯花園項目部給邵春良(邵忠華兒子)打電話，希望他能在9月2日到項目部來“簽字拿錢，解決問題”。“我不能去。”邵春良對長江商報記者說，“他們不會按合同總產值足額發放工錢的，簽完字只給我30萬，雙方兩清，那剩下的錢怎么辦？大幾十萬的農民工工資我上哪兒找錢去發？”

　　9月2日，記者再次來到江門保利中匯花園一期項目部，項目經理林慶輝避而不見，另一林姓責任人對長江商報記者表示：“我們所有的行為都是按照雙方之前簽訂的合同執行的。現在是一讓再讓，總不能你說多少錢我就發你多少錢吧？我們現在正在請求政府部門勞動仲裁，由江門市蓬江區棠下鎮勞動所出面，我們將積極配合，解決問題。”

　　棠下鎮勞動所葉所長對記者表示：“問題正在想辦法協商解決，勞動所也正在努力做各方的溝通工作。”

　　這一天，問題仍然沒有得到解決。

　　雨越下越大，數十名農民工冒著雨站在項目部門口，等待勞動所和項目部給個說法，他們的眉頭擰成一團。在遠處，保利大都會三期中悅花園項目正在有條不紊地開工，馬路邊，售樓部掛出的鮮紅巨幅廣告牌在雨中顯得格外醒目。

　　這個官司要打的話得一分為二地看，底層農民工的欠薪維權較為簡單，向項目方和包工頭追討即可。而包工頭與層層轉包的上級以及項目總包方的維權就較為困難。

　　——北京盈科武漢律師事務所吳良濤律師

　　保利“快周轉”模式成質量問題禍首

　　副總余英向記者坦承：滾動式開發已不適合現在三五十億拿一塊地的情況

　　位于武漢市洪山區的保利藍海郡小區因停車費太貴，業主隨意將車停放。小區外擁擠的街道與小區內空空的地下車庫。

 　　武漢保利藍海郡多棟樓頂屋頂滲水。

　　□本報記者 楊玲玲

　　交房不久房屋便出現墻壁開裂、漏水，電梯突然下墜等問題，以產品品質著稱的品牌房企保利地產陷信譽危機。

　　截至目前，保利武漢市場累計儲地待開發量近400萬方，約是企業4年的去化規模(以2014年銷售量計算)，為企業持續大規模的開發模式提供了充足的土地資源。

　　在8月中旬舉辦的2015博鰲房地產論壇上，保利地產副總經理兼華中華南董事長余英在接受本報長江商報記者專訪時稱，“在當前的拿地模式下，如何在短期內盡快地實現銷售，才是企業競爭的關鍵。”余英認為，過去那種滾動式開發已經不適合現在三五十億拿一塊地，半年付清的情況，在現在高地價的情況下，快周轉才是大房企發展的法寶。

　　然而，“快周轉”背后卻是頻頻出現的房屋質量問題。近年來，保利在武漢、北京、上海、南京、昆明等地陸續曝光質量問題。

　　對此，中投顧問房地產行業研究員韓長吉表示，保利奉為制勝法寶的“快周轉”戰略，是一種快速開工，快速銷售，以標準化、規模化取勝的戰略，該戰略致使樓盤質量問題頻頻發生，不僅損害了消費者的利益，更會砸掉企業的金字招牌。

　　保利深陷“質量門”

　　保利藍海郡是湖北保利投資有限公司于2011年進駐南湖新城板塊開發的項目，占地面積9.2萬平方米，總建筑面積32萬平方米，共有12棟帶電梯的高層住宅，高度在29至33層不等。

　　在武漢保利藍海郡論壇上，各種問題被業主曝出。電梯突然下墜或哐哐做響，真實上演電梯驚魂；業主車輛被盜、車胎被戳、玻璃被砸，卻因在監控盲區，找不到破壞人；物業違規收費、監管失職；車庫只售不租，高額停車費和服務費，使得汽車停在露天和路面，人車混雜，業主安全堪憂。

　　此前，亦有多名業主向長江商報記者投訴，他們購買的保利藍海郡小區普遍存在屋頂漏水現象。小區還屢次發生電梯下墜事故，親歷電梯事故的業主迄今仍膽戰心驚。

　　長江商報記者實地探訪發現，藍海郡的質量問題并非保利樓盤深陷“質量門”的孤例，僅武漢地區，保利時代樓梯間內墻起皮，保利花園多棟樓出現開裂、漏水等，保利的樓盤質量問題頻現。此外，近年來保利遍布全國的多個樓盤也均出現過諸如此類的質量問題。

　　2014年4月《中國經營報》稱，南京保利中央公園在開放樣板間后，被100多名業主維權。不少業主反映，合同中3500元/平方米的裝修標準與在樣板間看到的實際情況嚴重不符。比如，項目使用的釉面磚，遠低于普通精裝所用的地磚價格；馬桶雖是知名品牌，卻是已經淘汰多年的系列；不過，詬病最多的還是海爾油煙機和燃氣灶。

　　同時，據中國之聲《新聞晚高峰》報道，北京市2013年執行“限價”政策，不管是期房還是現房，都嚴格遵循價格管控的要求，預售證審批不得高于前一期以及周邊項目價格。于是，不少開發商推出了“捆綁精裝修”的銷售方式，通過精裝修價格來拉升總利潤，保利地產正是其中一個。

　　2013年8月，位于北京南城大興區，被保利地產稱為“首次置業第一盤”的春天里三期項目開盤。正式選房前，項目由毛坯改為精裝，除購房款，業主需另交幾十萬元的裝修款項。然而，業主們收房時卻發現，灶具由日本櫻花變成了北京櫻花，潔具也是山寨的馬可保羅，地板甲醛超標高達六倍。合同中約定的品牌變成了山寨貨，房屋設計更是缺陷重重。

　　2012年1月，《時代周報》曝光了保利位于長沙的麓谷林語項目，交房不久房屋便出現墻壁開裂、漏水等問題。

　　另據《每日經濟新聞》同年10月的報道顯示，保利集團2008年開發的北京保利西山林語別墅也陷入質量危機。一業主稱，2009年他買下西山林語的一套別墅，隨后的三年時間里卻被豪宅無電、漏水等多個質量問題攪得心力交瘁。對外宣稱裝修費高達250萬元的頂級豪宅，第三方房屋檢測機構檢測后發現，別墅存在80處共性和個性質量問題。同時，西山林語小區11位業主反映，漏雨、漏水、電路故障是該小區房屋質量存在的共性問題。

　　快建快銷背后藏隱患

　　“在當前的拿地模式下，如何在短期內盡快實現銷售，才是企業競爭的關鍵。”在接受長江商報記者專訪時，余英表示，保利對武漢市場一直很看重，未來武漢要形成100億的銷售規模，成為保利第二梯隊(第一梯隊為北上廣深)的主力。“九省通衢，千湖之城，武漢的市場很大，這些年一直賣得很好，供地量大，房屋供應量和消耗量也很可觀。”

　　截至目前，保利武漢市場累計儲地待開發量近400萬方，約是企業4年的去化規模(以2014年銷售量計算)，為企業持續大規模的開發模式提供了充足的土地資源。而且，余英告訴本報記者，“在武漢地區，保利還會接著拿地，拿更多地。”頗有停不下來的意味。

　　保利手持的利器是“快周轉”策略。一位業內人士表示，保利地產多年來堅持走普通住宅的開發路線，并加速“現金、土地、可售房源”的周期循環，提高資金運轉效率，實現業績的快速增長。

　　中投顧問房地產行業研究員韓長吉分析道，保利提倡的“快周轉”是一種快速開工，快速銷售，以標準化、規模化取勝的戰略，產品的定位大多是滿足剛性需求的中小戶型住宅。在這種戰略下，通過加快資金、土地以及產品的周轉速度來實現業績的快速增長。企業采取的這種策略導致樓盤質量問題頻頻發生，這不僅傷害了消費者的利益，更會砸掉企業的金字招牌。

　　“高地價不斷侵蝕著房地產行業的利潤。”克而瑞信息集團研究中心高級研究員楊科偉說，對于絕大多數品牌房企來說，從拿地開始，很多項目在8個月內入市，有些項目甚至只要6個月時間就可以上市。一位不愿具名的承建商中層領導向長江商報記者坦言，“因為趕工期，短時間內就把項目的分期工程全部建造完成，交付之后樓盤出現質量問題也在意料之中。”

　　同時，楊科偉稱，從設計環節開始，品牌開發商就對各個環節的成本嚴加控制。有的項目公司甚至去找“馬路”裝修施工隊，在項目層層分包之下，項目質量自然難以確保。

　　可是，高價拿地，快速賣樓，如何保持銷售毛利率？

　　韓長吉稱，保利憑借著雄厚資金實力來保持銷售毛利率。保利的資金實力一方面得益于其“快周轉”的運營模式，“快周轉”使企業實現業績飛速增長并維護了資金鏈的穩健；另一方面，保利積極地在貿易地產、養老地產以及旅游地產市場上排兵布陣，多元化的運營方式提高了企業的整體盈利水平。

　　此外，保利有著廣泛的融資渠道，不僅有銀行貸款、股權融資、債券融資，還和信托等機構建立合作關系。高周轉避免企業出現資金鏈斷裂，降低了企業的運營風險。

　　行業或面臨大規模洗牌

　　“房屋質量問題給保利帶來的信譽危機是不可忽視的因素。”一位不愿透露姓名的分析人士曾向媒體表示。韓長吉也提出，品牌房企質量問題頻發以致信譽危機，主要原因是企業采取“快周轉”的戰略。

　　這種戰略往往看重銷售成績而忽視產品質量，在樓盤的建造過程中追求速度，并且對各個生產環節的成本嚴加控制，有的房企為了最大限度地壓縮人力、物力、財力，甚至去找當地的一些小型開發商代工生產。此外，監管不嚴、處罰過輕也成為產生質量問題背后的推手。

　　對此，中國消費者協會投訴部主任邱建國認為，一方面要考慮建筑設計過程是否周全。同時，“房屋質量的標準還有一些缺陷。”譬如，毛坯房在交房時有《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》等國家強制標準，然而，精裝房則沒有國家強制執行的驗收辦法。住建部相關負責人的回復是，“由于驗收時，不同開發商用的材料、裝修方式等難以制定統一標準，因此精裝房驗收標準出臺的難度極大。”

　　一位不愿具名的房屋建筑公司資深工程管理經理表示，如果僅從建筑材料、施工標準來看，相較十幾年前，已經進步很多。目前普遍出現的質量問題，更多是施工中產生的問題，導致這一現象的原因很多，建筑工人便是其中一個。“眼下大多數建筑工人流動于各個工地。由于流動頻率太高，對他們來說，更在乎的是建筑施工的速度，因為他們的收入是根據施工量來定的，干得越多越快，賺得也就越多。”

　　不過，綠城集團總工程師孫國梁曾說，技術工人的問題并非難以解決。只要在施工過程加強管理，房屋的建筑質量是可以得到保證的。然而，和技術工人一樣，建筑施工企業中那些有經驗有能力的管理人員數量并不充足。

　　清華大學建筑系主任吳維佳表示，房屋應該有一個不斷維護監管的過程。在歐洲，房屋10年要進行一次檢查，確保質量達到交房時的要求。但在國內，建筑方很少有這方面的維護，這需要管理部門狠抓這件事。

　　對此，專家還建議：“買房前要仔細查看規劃圖、建筑設計圖。交房時也應仔細驗收，避免一些房屋質量問題。”

　　余英曾表示：“在降低成本這一塊，我相信各個企業基本上都做到了極致，而為了降低成本，很多企業犧牲了產品的品質。”

　　“未來市場競爭將越來越激烈，市場會淘汰掉一批產品頻頻出現質量問題、失去消費者信任的企業，行業將面臨大規模洗牌。”韓長吉對長江商報記者說，采取“快周轉”模式的房企會繼續把目光盯準中小戶型住宅，在這一細分市場精心耕耘的同時，企業將實現轉型，尋求多元化發展。企業將向“房企+X產業”模式轉變，以產業為依托，地產為載體，業務向多元化的旅游、養老等產業轉移。

　　未來市場競爭將越來越激烈，市場會淘汰掉一批產品頻頻出現質量問題、失去消費者信任的企業，行業將面臨大規模洗牌。

　　——中投顧問房地產行業研究員韓長吉