本報記者 張曉玲

　　實習記者 鄭凱婷 深圳報道

　　在多次利好政策助推下，今年以來樓市回暖明顯。

　　但市場依然籠罩著高企的存貨陰影。據中原地產研究中心統計數據顯示，截至9月7日，已公布半年報的138家房企的總存貨金額高達2.47萬億。

　　山東、遼寧等地方已出臺刺激政策，助力去庫存。但對三四線供過于求的城市而言，刺激作用并不大。

　　在一線城市，庫存正在逐月降低，近期拍地高價頻現，城市之間的分化表現極端。未來，深圳、北京、上海這樣的一線城市，房價是否還能大幅上漲？

　　存貨同比仍上升

　　今年上半年，受3.30新政、降息降準等利好政策的影響，全國樓市出現大面積回暖。據中國指數研究院8月發布的“百城價格指數”報告顯示，在經歷連續十個月的同比下跌后，百城房價終于在9月開始止跌，并上漲了0.15%；8月份，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10787元/平方米，環比上漲0.95%，漲幅較上月擴大了0.41個百分點。

　　但高企不下的庫存，依舊是房地產行業的痛點。據中原地產研究中心統計數據顯示，上半年2.47萬億的總存貨金額，相對于去年同期的22024.96億，同比漲幅高達12%。然而，這還是剔除了前期借殼上市的綠地的數據，若加上綠地的存量，總庫存或將高達2.8萬億。

　　上半年，在綠地、萬科、招商和保利四家存貨過千億的房企中，僅只有萬科一家房企的庫存出現了2%的下調，其余皆為不同幅度上漲。

　　另外，在27家存量為200-1000億的房企中，也只有金地、濱江、世茂股份的存量出現了下調，其余房企的庫存也都還在走高。

　　另據國家統計局數據顯示，7月末，商品房待售面積66259萬平方米，比6月末增加521萬平方米。其中，住宅待售面積增加221萬平方米，結束5、6兩月的下降態勢，而辦公樓待售面積也增加98萬平方米，商業營業用房待售面積增加136萬平方米。整體庫存壓力進一步加大。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉分析認為，站在一二線城市的角度來俯瞰國內的整體市場，有以偏概全之嫌。雖然一二線城市市場回暖明顯，但三四線的市場仍處在調整過程中，以價換量才是三四線樓市的真實現狀。

　　張大偉還指出，一二線的樓市雖然相對樂觀，但已擁有過多的豪宅項目，這會“拖累”一二線樓市房企的去化速度。

　　由于整體處在去庫存通道中，上半年房企大多“增收不增利”，房地產行業的盈利空間是持續收窄的。

　　截至日前，大部分房企已經公布半年報，包含萬科等所有標桿企業在內的125家房企，合計營業收入為3989億，而合計凈利潤只有364.5億，凈利潤率只有9.1%。

　　房價飛漲不再？

　　樓市雖暖，庫存嚴峻。各地政府也意識到了樓市的主要問題所在，紛紛出臺政策，為房企消化庫存助一臂之力。

　　近日，遼寧、山東等地區的政府相繼出臺了《關于做好促進商品房銷售的通知》和《山東省房地產業轉型升級實施方案》，其中的措施和建議都是直指當地房地產的存量過剩和投資放緩問題。

　　庫存比較嚴重的莫過于東北片區的遼寧省。據國家統計局數據顯示，1-7月遼寧房地產施工面積為2.76億平方米，投資額為2579.4億元，分別同比下降-21.1%、-25.2%，兩者降幅在全國居首。雖如此，但遼寧的房地產投資額，卻還多于黑龍江、吉林總和的3倍。

　　8月，遼寧省政府推出了穩定樓市的新七條措施。這已是遼寧半年內的第三次新政。其中明確提出了不再統一建設回遷安置用房，全面推行貨幣化安置。另外，對于在一年內賣舊買新，新房價格高于舊房的居民，其繳納的個人所得稅，將由遼寧各市實行具體的激勵政策。

　　新政還指出，要加快釋放住房公積金支持住房消費。適度減少土地供應，穩定住房供應。沈陽市房地產開發研究會秘書長齊錫晶認為，此次政策的核心的問題還是要解決庫存。

　　另一庫存問題比較大的是山東省。該省統計局統計數據顯示，上半年，山東省房地產開發投資2654.1億元，增長僅為1.6%。另據方案顯示，截至去年年底，山東商品房庫存為1.6億平方米，去庫存化周期長達27.3個月。

　　為此，山東出臺新政，提出了明確的去化和投資目標，方案還要求各地政府用貼息、補助的方式，推動存量為創新產業所用，加快去化速度。同時，政府還可能將親自收購或租用長期滯銷的商業營業用房和寫字樓。

　　至2020年，山東房地產每年的投資額達約6000億元，商品房銷售面積達約1億平方米，物業管理面積年均增長約7%。到2017年，房地產業增加值在地區生產總值占比應達約4.5%；到2020年，房地產產業增加值在地區生產總值占比達約5%。

　　張大偉認為，新政的持續出臺，著實提高了購房者入市的積極性。此外，新政也將刺激基本面較好的一二線樓市的持續回暖。但對供過于求的城市的提振作用則比較有限，因而去庫存還是三四線樓市仍要面臨的難題。

　　中國房地產協會副會長任志強(微博)表示，7月份公布的70個大中城市房價數據顯示，環比已經有36個城市上漲，但同比上漲的只有4個城市，現在還沒有完全進入上漲。因為目前還有6億多的庫存，消化庫存目前還在第一位，所以房價不會飛漲。

　　但在深圳、北京、上海，今年以來的房價上漲還是很明顯，尤其是深圳。對此，克爾瑞研究機構指出，像北京一類庫存量相對較低的一線城市，要面對融資成本上升、土地競爭激烈、城市人口增速放緩、產業布局不均衡等一系列生態圈性問題，城市房產在未來的漲價空間也在持續收窄中。

　　對房企來說，張大偉認為，在內外融資成本走高、土地競爭激烈的未來，將會有更多的非專業房企消失，同時，由于核心盈利能力下滑、財務風險增加，房企間的競爭也會加劇。未來，房企的可持續發展關鍵在于戰略轉型，增加新的盈利點。