港府於2011年宣布「起动九龙东」计划後，区内多幅商地的推出均引爆「抢购潮」。资料照

　　【香港商报网讯】记者郑达伟、实习记者陈淑慧报道：香港作为亚太区金融重镇，位於中上环核心商业区的商厦多年来均不敷用。为此，港府启动九龙东计划，计划打造本港第二个商业中心区。事实上，旧式工厦分布密集的九龙东已悄然变天，该区楼价近年稳步上扬，工厦尺价由2011年约2700元急升至今年约5300元，升幅高达约96%。

　　港府於2011年宣布「起动九龙东」计划後，旋即吸引一班发展商争先在区内「插旗」，区内多幅商地的推出均引爆「抢购潮」。今年5月截标的九龙湾祥业街项目，就引发以长实及新地等为首的本土派，与越秀、世房等中资财团间的大混战，反映该区商厦已成兵家必争之地。就连外资亦对区内项目虎视眈眈，新加坡丰树产业较早前豪掷37.69亿元夺得观塘恒业街项目，随後再斥60亿元兴建，显示对东九龙这个香港第二个商业中心区的发展前景信心十足。

　　对比中环，九龙东商厦拥有至少三个优势：一，港府致力打造九龙东成为香港智慧城市的先导地区，中央政策组本周四的发展策略会议，将提交最新的智慧城市研究报告。二，理工大学建筑及房地产系教授许智文表示，与传统核心商业区相比，目前九龙东区有着面积比上的绝对优势，以中环及湾仔为例，该等地区的新增楼面面积非常有限，导致兴建新式大型写字楼较为困难；相反，九龙东拥有庞大的面积，因而在商厦物业规划上，亦尽显灵活。三，据中原工商舖资料显示，现时九龙东商厦平均尺租仅约30元，远低於中区约95元及尖沙咀约40元的尺租，价格优势无疑为保险及金融等行业带来进驻理由，亦为区内「变天」注入新能量。

　　商厦尺价4年升1.6倍

　　九龙东商厦的平均尺租，仍处於「价廉物美」水平，但对比过去四年，区内楼价已累积惊人升幅。以观塘区为例，翻查中原工商舖资料显示，2011年该区的平均尺价仅约4622元，计划推出後，区内商厦旋即展开长达4年多的升势，今年7月已飙至约12029元，升幅达1.6倍，尺价直逼尖沙咀的商厦水平，反映计划令区内商厦的升值潜力得到释放。

　　毗邻的九龙湾区，楼价由2011年的尺价不足5000元，直飙至去年「破万」元水平，且仍处上升中。美联商业部董事翁鸿祥表示，「起动九龙东」推进至今尚算成功，带动整个九龙东区的商厦物业成功「变身」，当中吸引力绝不逊於中环等核心地区，尤其在可提供的楼面面积供应及物业的新净程度上，均有相对优势。他预期，下半年区内商厦物业将保持平稳发展，料整体尺价或有5%至10%的升幅，并带动周边住宅物业升值。

　　值得一提的是，计划推出以来，工厦物业买卖尺价同样稳步上扬，由2011年约2700元急升至今年约5300元，升幅高达约96%，反映区内商厦的升值潜力已得到市场认同。

　　配套不足令人担忧

　　纵然区内优势及潜力存在，惟周边配套不足或拖累整个计划进度。观塘区议员洪锦铉直指，现时观塘区内的人口数量约63万，较原规划超出约一倍，无疑增加区内道路的承载压力，加上政府欠缺良好的道路规划，繁忙时段下，铁路站人流挤迫的情况时而发生。他担忧情况若不改善，或令到原先计划来投的企业为之却步，拖累该区转型步伐。洪锦铉建议，港府应积极发展地下空间及研究商厦与商厦间设立架空桥的可行性，这将有助减少人车争路及疏通人流的作用。

　　此外，当年政府推出计划时，曾预计区内新增的楼面面积将於2030年达5813万平方尺，超过一个中环的大小(约3013万平方尺)。然而时隔四年，区内平均每年新增楼面面积仅不足50万平方尺。换言之，推地进度缓慢，难免令人对政府推地的「魄力」有所怀疑。

憧憬区内商厦升值潜力 名流抢驻

　　港府锐意打造九龙东区成为香港CBD2.0，在政府积极主导下，一个个与「九龙东商业区」相关的构思应运而生，诸如「飞跃启德」、「聪明城市」及「九龙湾行动区」等。市场憧憬区内商厦物业升值潜力，许多「狂蜂浪蝶」慕名而来。

　　演艺界「抢闸」落户

　　当中，不少城中名人都是该区的「捧场客」，身份、界别横跨基金、电讯及演艺等行业。以演艺界名人为例，「乐坛天王」刘德华及着名导演陈可辛可谓早着先鞭，前者於2011年豪掷6600万元购入九龙湾「亿京中心」一单位，後者则在同年斥资约3300万元入手观塘「万兆丰中心」中层相连单位，涉及面积分别约4065及2096平方尺，尺价达5475及5085元。

　　近期，着名监制萧潮顺及歌手余文乐亦「前後脚」入市，前者以460万元「锁定」亿京骏业街「中海日升中心」的447方尺楼上舖，後者则重搥逾2000万元，承接同厦实用面积约1715平方尺的高层户，反映演艺界同样青睐九龙东的发展，该区他日或成为演艺界名人物业投资的热门地点。

　　值得注意的是，目前区内亦云集不少传媒翘楚，《香港商报》、《成报》、《信报》及《新传媒》，先後入驻观塘区，为九龙东增添文化色彩。

　　文化色彩日渐浓厚

　　触觉灵敏的「投资达人」也不甘落後。土地注册处资料显示，九龙湾「荣发工业大厦」一个实用面积约2050平方尺的地厂，早前被中建电讯(138)家族以2960万元收归旗下，持有人为集团董事许晋亨，其向来以热衷豪宅投资闻名。是次出手近3000万元豪购项目，除看好区内商业升值潜力外，亦为该区商厦物业投下信心一票。

　　此外，有「舖王」称号的邓成波，亦属区内大业主，估计目前至少持有4个商厦物业，包括观塘「东广场」及「骆驼漆中心」等，後者更花费约10.8亿元以全栋方式购入，连番动作，个中玄机不言而喻。

　　外资亦图「分一杯羹」

　　外资企业同样瞄准区内发展潜力。印度船王家族 Chellaram旗下基金，较早前斥8890万元巨资「染指」观塘「俊汇中心」27楼全层。去年6月，美国花旗集团亦斥资54.25亿元向会德丰购入观塘「One Bay East」东座全幢。　　香港商报记者 郑达伟

东九前海孖住上

　　倘若称九龙东为「香港CBD2.0」，那麽与香港一河之隔的深圳前海，则可称之为「珠三角曼哈顿」，其营商重点集中於金融、现代物流及房地产等产业发展，既像香港的中环，又有上海陆家嘴的影子。目前，前海片区内已落户的企业多达4万多家，其中港企只占1600多家，显然有点「尴尬」。

　　前海面积与租金占优

　　作为国家重量级战略规划，前海坐拥高达1500公顷的面积，相当於由美孚至油塘整个九龙的三分之一大，亦较九龙东约488公顷的面积多出约3倍。充裕的土地供应，无疑让片区在抢占内地与香港企业上占有优势。

　　地理上，前海邻近深圳地铁延线，又与香港国际机场仅咫尺之距，为其带来半小时到达中环的优势，加上区内已规划的轨道多达12条，尽吸港商注意。

　　租金方面，据港置地产资料显示，目前前海写字楼平均尺租约21元，远低於九龙东约30元的尺租，以一个2000平方尺的写字楼单位计算，一年下来便相差近22万，如此比较，前者显然在「招兵买马」上占尽甜头。

　　东九交通网络突围

　　前海「来势汹汹」，九龙东亦非「无可招架」，如在规划成熟度上，目前九龙东就领先於前者。而交通网络的构建上，启德邮轮码头的落成，配合日後启德发展计划，将能提供旅游、酒店、零售及饮食等就业机会，令区内配套更完善之余，实现产业多元化的优势。随着未来大型建设相继落成，包括单轨列车、六号干线及将军澳跨湾大桥，有助纾缓现时东西干道的挤塞情况。而将军澳跨湾路则连接跨湾大桥，更大大缩减由将军澳市中心前往港岛的时间，将区内交通优势发挥得淋漓尽致。皇家特许测量师学会公共关注理事会理事王飞预计，透过六号干线将东九龙区和其他核心区连贯起来，将可打造出完善的交通网。

　　诚然，前海片区的诞生无疑为九龙东带来竞争压力，但相信绝不会出现如当年港商「内迁」，形成本地工业式微的情况。相反，如两地可在金融业发展上实现互补互利、发挥各自优势，共同拓展金融成果，将有助提升两地的国际竞争力。　　香港商报记者 郑达伟