業主：填個三四畝不成問題
長江商報消息 業主向物業交幾千元裝修保證金就可任意圈地，別墅內雞鴨成群、菜地遍野
本報特派
反復搭建、開山種地、養雞養鴨……業主的種種違建行為，與定位高端的南昌保利高爾夫別墅小區顯得格格不入。然而，這關乎央企保利地產品質和聲譽的行為，卻長達十年被該公司放任和默許。
記者赴實地調查發現，這個占地約5400畝的超大型別墅小區，自2005年開始發售，當時購買獨棟別墅可送至少300平方米的庭院。知情人認為，這使得業主利用附送的庭院不斷拓展自己的“私有領地”。
從9月9日開始，長江商報記者開展了多日的暗訪調查，多位受訪人士透露，“填個三四畝的院子沒有一點問題，給物業交幾千塊錢的裝修保證金就可以。”
在此情況下，部分業主頻頻“先斬后奏”違章搭建。作為開發商的保利地產卻視而不見，長期采取放任和維持現狀的態度。開發商保利江西公司客服部負責人周女士接受長江商報記者采訪時認為，開發商只負責建房和交房，對于違建“沒有干涉權”。
違建肆無忌憚 養鴨種菜成常態
保利高爾夫別墅小區內的頻頻違章搭建，被保利地產視而不見。
9月9日上午，記者以買房的名義，在保利江西公司置業顧問王進(化名)的帶領下，沿著萊茵長堤查看別墅違建情況發現，長堤上大多數別墅，不僅在附送的300平方米院子上搭建車棚或庭院，還有不少業主擅自繼續擴大面積，做成大型露臺，目測至少有兩畝面積。
而一業主在電話中告訴記者，他準備售賣的別墅建筑面積400多平方米，對外售價每平方米不到2萬元，但足足可以加建400平方米。
對于到底能不能加建，王進指著萊茵長堤中部的一棟別墅告訴記者，這棟別墅最大建筑面積220平方米，你可以將土向前推進，現澆一個露臺，“這個不會管，加蓋院子不用辦手續，頂多需要跟物業溝通下。”
王進還向記者透露，有一位業主做了個車庫，停一輛可以坐20人的小巴士，“一點都不擠”。
長江商報記者注意到，萊茵長堤邊別墅大多搭建的是車庫和院子，與別墅渾然一體，有在露臺上設茶座，也有設狗棚、栽滿花草的，花樣繁多。
在別墅一側的一條名叫烏沙河(音)的河岸坡地上，連片的菜地被圍上柵欄，很多業主將坡地開墾后種菜。記者發現在一處搭建的水池里居然養著十多只灰白相間的鴨子“嘎嘎嘎”地叫喚不停。
“這些地是沒有產權的，只是被家門口的業主利用起來，這是物業默認的。”保利地產江西公司內部人士向
9月11日，南昌一家房產經紀公司人士在電話中向記者透露，“前期開發商為了賣房子加送院子，許多朝南向的別墅全部被推出去做了私人院子。”
記者調查發現，往往做“院子”的成本也比較低，多位受訪人士向記者透露，“填個三四畝的院子沒有一點問題，給物業交裝修保證金就可以，保證金就幾千塊錢。”
長江商報記者發現，在高爾夫小區第一期推出的別墅意大利莊園內，就有一棟拆了別墅重建的情況，“意大利莊園都是財大氣粗的業主，推倒重建，想怎么改就怎么改。”
知情人告訴記者，在萊茵長堤北面被山林遮掩的別墅群中，因為靠近山坡，有一位業主購置別墅后，開山種地的面積就有10畝之多，甚至挖了水塘養魚，“肯定會影響到別人的。”
多位業主向記者反映稱，從2005年開始就陸續有不少違建情況發生，最近幾年愈演愈烈。
當天記者在暗訪中還聽到聯排別墅里傳出來的雞叫，“對面養點雞，養點魚啊，都是愛好。”王進扭過頭對
南昌城管局“互相推諉”違建處理
作為華中地區乃至全國最大的別墅項目，南昌保利高爾夫國際花園小區內違建時間之長，程度之惡劣，在業內極其罕見。
更令人驚訝的是，涉事各方基于違建處理的責任都推得一干二凈。
9月10日，保利地產江西分公司客服部周姓主管對記者稱，“對于違建我們開發商并不知情。”她告訴記者，“有聽說有這種情況，我們沒有干涉權，你可以向城管舉報。”
據了解，保利物業不隸屬于保利地產，是獨立核算的合作單位，但都屬于保利地產的下屬企業。
其實，隨意違建在2005年就開始萌發，保利物業公司是如何管理的呢？
9月10日下午，負責小區物業的保利物業公司陳姓主管告訴記者，目前初步統計約有10來戶違建，程度有大有小，但鮮有改善。
不過，違建數量遠遠沒有陳主管說的這么輕松，在整個小區中，記者發現，只要有附送的院子或者別墅臨近的空地，都逃脫不了搭建的情況。
“我們在業主裝修之前就告知了，也制止過，跟政府報告過，業主反反復復搭建，有個業主最多的拆了4次。”
陳主管早在項目發售時就組建物業，但過去10年時間，違建情況卻愈演愈烈。他向長江商報記者坦承，“單靠物業這樣一個服務企業管不好。”
“違建沒有解決好反而得罪了很多業主，小區1000戶業主，超過一半業主物業費都不愿意交，我們物業經營很困難。”陳主管說。
對于這個容積率不到0.1的高端社區出現這樣大量違建，南昌市城管局宣傳處李處長表示很吃驚，“養雞養鴨確實出乎我們的預料，我還是第一次聽說。”
不過，有沒有整改和查處到位，他認為不是市級城管的責任，他向長江商報記者出示一份(洪府發2010年 21號文)文件顯示，市局主要抓規劃指導和協調，區級城管部門才是處理具體事務的主要部門，“責任劃分得比較清楚”。
也就是說，類似保利高爾夫國際花園小區的別墅，屬于私房范疇，要由區級城管部門去管理。
9月12日下午，李處長向記者表示，保利高爾夫國際花園小區因為違建每年在媒體上都會露幾次面，但是，“執法的前期是管理，不能動不動就要執法。”
據了解，紅谷灘新區城管執法部門今年下達了多張整改通知，南昌市城管局行政執法局紅谷灘新區分局辦公室周姓負責人認為，目前分局只對公房以及在建工地進行管理，私房管理由鳳凰洲管理處負責。
“去年7月份以前是我們負責處理的，以前不是很嚴重，但是拆了建、建了拆，反反復復，令人頭疼。”
被放大的央企“能量”
其實在我國，法律早已明令禁止違建行為，也規定了相關的處罰措施。
《城鄉規劃法》顯示，未取得建設工程規劃許可證進行建設的，尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或違法收入。
既然如此，為何保利高爾夫國際花園的違建長期得不到有效治理？當地知情人告訴記者，這與保利地產在當地的“能量”不無關聯。
據調查，約在2003年，南昌銘雅歐洲城實業有限公司作為外資開發商投資建設名雅歐洲城(保利高爾夫國際花園前身)，建設過程中幾度出現資金緊缺，四處找尋合作方，后來與保利地產不謀而合，長袖善舞的保利地產不僅注資成為控股大股東，也借以接手接近爛尾的項目，順勢而為，使其成為進入江西市場的首個地產項目。
2005年，保利高爾夫國際花園小區首個別墅組團意大利莊園開盤發售，當時單價8000元/平方米左右，而一江之隔的南昌中心城區房價僅4000元/平方米。
隨著以后以高爾夫球場為中心逐次開盤發售，小區內的價格逐步抬升，目前的二手別墅價格約在每平方米2至3萬元左右。
用于配套的高爾夫球場位于小區中心，其國際標準18洞個人會籍卡產品每年27.8萬元，即便打兩小時也需要1300元。
保利高爾夫俱樂部營銷部經理何琦告訴記者，這是華中地區唯一一家位于城市中心的高爾夫球場，是稀缺資源，也是保利地產的高端配套資源。
9月9日上午，長江商報記者步行耗費70分鐘，這只是走完整座小區所耗時間的六分之一。
超大體量的小區規模和0.1超低容積率使得保利地產在江西首個項目中獲利頗豐，隨著這個項目順風順水，保利地產在江西的房地產項目做得風生水起。
2015年上半年報顯示，保利地產在南昌區域營收規模約59.98億元，較于去年上半年的11.89億元增長404.6%，增長率居全國之首。南昌上半年的營收規模占比保利地產上半年地產總營收423億元的約14%。
作為目前房企千億陣營中僅有的兩家央企地產商之一，保利地產在江西南昌7個項目同時進行，市場占有率居前十位。
盡管此前建筑設計全部由意大利設計師設計，全套歐式戶型設計，并不符合中國居住習慣，導致一些業主改建甚至推倒重建的情況發生，這絲毫沒有影響到保利地產對項目的推進。
高爾夫小區內首個組團意大利莊園曾出現漏水、空鼓等質量問題，此外，9月10日，當地媒體人士李峰(化名)告訴記者，去年他曾關注過高爾夫小區法蘭西小鎮漏水等問題，稿件發出后，保利江西公司對業主反映的事情也沒多大改進。
不過，2014年12月，南昌保利金香檳樓盤未批先建被江西省住建廳通報批評；此外，從2013年開始，業主鄭某認為所購高爾夫小區房屋未達到交房條件與南昌銘雅公司對簿公堂，直至今年5月才由江西省高院執行裁定完畢。