中原城市領先指數CCL報146.92，再創新高，面對諸多的不明朗因素和波動的市況，香港樓市前景如何﹖還會高歌猛進嗎﹖應該看到，美國加息乃是勢之所向，今次即使不加今年亦恐會加，今年即使不加明年也勢必會加﹔有見及此，金管局總裁陳德霖昨便再度發出溫馨提示，直言市民應留意超低息環境不會長期存在，呼籲有意置業者要量力而為避免產生財務問題。

　　其實，美國加息條件經已成熟，不過美聯儲傾向採取鴿派審慎態度，希望等到條件更加成熟才啟動加息。根據局方最新經濟預測，美國失業狀況實已接近見底，預料失業率只會由現時的5.1%，微降至明年的4.8%，有關水平且會持續3年之多，即是說勞動市場復蘇經已大致完成﹔至於通脹方面，情況縱沒勞動市場樂觀，上月整體物價便按月下跌0.1%，按年也僅增0.2%，可是扣除食品和能源的核心通脹則達1.8%，局方亦相信中期來說會慢慢達致2%的目標。今次美聯儲決定按兵不動，耶倫便強調外圍不穩乃一大考慮因素，包括擔心中國經濟發展等，因此認為可以先行觀望再等一會﹔而在上調今年美國經濟增長的同時，下調了往後兩年的GDP預測，亦反映了美聯儲現時的鴿派取向，加息步伐或較之前設想緩慢。事實上，反對今年加息的委員雖然有所增加，反映加息步伐的利率預測中值亦見放慢，惟局內支持今年至少加息1次的委員仍佔絕大多數，而明年也普遍預期將再加息4次，而長遠利率目標則為3.5厘，凡此種種均清楚說明，美國上調息口的利率正常化步伐，只是更加審慎地推進，而非永不推進。

　　息口調整一直是本港樓市重要影響因素，隨著美國逐步加息，融資成本無可避免將有所上升，這非但會影響投資意欲及經濟發展，樓市也將難逃調整命運，由監管當局、到投資者以至自住業主都要高度警惕。由於樓價長期居高不下，當前的負擔比率已攀至逾六成的危險水平，一旦港息上調3厘更會飆至八成以上，縱然金管局早前推出多輪措施收緊了按揭成數和壓力測試，相信大大有助於確保宏觀金融體系的健康，但微觀而言一眾業主難免感到百上加斤，不排除會出現相當的斷供及銀主盤個案。投資收租的，亦勢必要重新計數，畢竟現時的私宅回報率只有不足3%，豪宅市場且低至2%左右，倘若港息逐步上升甚至高過租金回報，買樓放租的誘因肯定大幅下降，樓價相應地有所調整乃是必然之理，尤其近期租金已見明顯下調壓力。再加上，本港未來住宅供應將會顯著增加，內地客來港買樓的熱潮亦大幅退卻，故此，最新輿論報道已揭示樓市淡風頻頻，不單一手新盤乍聞撻訂潮，二手方面亦開始看到劈價劈租情況，不少大行也紛紛踩低未來香港樓價或錄雙位數跌幅，顯示市場經已對樓市即將變調有所反應，轉而急急沽貨套現離場。

　　眾所周知，樓市對本港經濟民生非常重要，所以有關當局必須確保其長遠健康發展，設法將美國利率復常對此的影響降至最低，而市民置業亦必須充分考慮負擔能力。美鴿式加息的威力，到底還是不容輕視的。

　　香港商報評論員 李明生