10月19日晚，恒大地產公告宣布，以70億港元的價格從華人置業、中渝置地、信和置業三方收購重慶超級大盤御龍天峰。這已是恒大地產在西南城市中的第四次出手。之前，恒大地產分別以16億元人民幣、69.68港元和65億港元的代價在武漢、重慶和成都并購地產項目公司股權以擴大市場占有率。

 

　　在短短半年不到的時間內，恒大地產已經斥資超過200億港元用于并購項目。與此同時，恒大地產采取更為積極的手段融資以配合戰略擴張。數據顯示，僅僅在債券市場上，該集團已經在最近幾個月時間內先后兩次獲得400億元人民幣融資。

 

　　恒大地產的擴張戰略再次呈“抬頭”之勢，下一步，恒大的收購計劃又將劍指何方？收購之余，恒大地產有著怎樣的戰略考量？時代周報記者致電恒大集團廣東公司品牌部負責人，其稱已將采訪提綱轉給相關負責領導。但截至發稿，時代周報記者未收到回復。

 

　　盤活138萬平米巨無霸

 

　　繼今年6月成功發行200億元公司債后，10月15日，恒大地產再度成功發行200億元非公開公司債券，創國內私募債最大規模歷史紀錄。

 

　　四天后，老板許家印再度出手，成為這個行業最兇猛的并購者。

 

　　10月19日晚，恒大地產、華人置業、中渝置地、信和置業四家公司幾乎同一時間公布了一個收購事宜。恒大地產通過全資持有的盛譽作為買方，以70億港元收購了上述三家公司所持有的重慶御龍天峰項目權益。

 

　　御龍天峰不僅是一個體量達到138萬平方米的巨無霸項目，還曾是信和置業進駐重慶市場的第一個項目。在8年前（2007年）的7月30日，香港信和董事會主席黃志祥率領財團，以41.8億元的天價拿下了重慶嘉陵江畔曾名響一方的三鋼廠地塊，成為當年總價和單價雙料地王。

 

　　盡管拍地豪爽，信和置業等財團在隨后的開發進度上卻盡顯扭捏。時代周報記者查閱地塊早年的出讓文件，按照2007年拍地時的約束性安排，該項目應該在2008年3月底前動工，2011年3月竣工。時代周報記者從重慶市城鄉建設委員會了解到的情況則顯示，重慶尖置2012年4月11日才去申辦房地產開發企業資質審批，當年5月10日，該項目的建設工程初步設計審批(預審)才進行報件。重慶尖置是信和置業為在重慶拿地于2007年1月組建的公司。

 

　　7年蹉跎后，御龍天峰在去年3月22日才首次開盤。但樓市寒冬讓這個昔日的地王沒有趕上解套時機。相比7年前約4000元/平方米的樓面價，開盤時9500元/平方米的均價似乎仍看不到盈利空間。

 

　　據信和置業的年報顯示，截至今年6月底，該御龍天峰項目的住宅部分已售面積僅約5.6萬平方米。即便在今年樓市火熱背景的烘托下，均價也僅在1萬元/平方米左右。

 

　　據時代周報記者了解，同為該區域的龍湖春森彼岸，目前最高均價亦不超過1萬元/平方米。招商江灣城則從未突破9000元/平方米的均價。接盤御龍天峰后，恒大地產該如何操盤實現盈利？畢竟，在重慶當地地產圈人士看來，這個收購價不便宜。

 

　　10月23日，信和置業執行董事黃永光在公司股東會后表示，由于恒大地產希望100%收購整個御龍天峰項目，因此與華人置業、中渝置地商討后，才決定出售相關項目，是純粹商業決定。

 

　　不過這個項目留給了恒大足夠的調整空間。御龍天峰目前竣工面積只有5萬平方米，還有總建筑面積約85萬平方米的住宅物業，約10萬平方米的公寓、商業及寫字樓物業正在或計劃建設中。這些余下的龐大體量將是恒大地產能否收回投資，進而實現盈利的空間所在。

 

　　同時也還有市場層面的好消息—多次降息、降準，以及降首付的政策刺激，讓樓市政策層面已達到近幾年最寬松的環境。

 

　　除此，該盤可操作性大在于，鑒于收購資金量較大，本次收購設置了較為寬松的付款條件，即恒大地產可以在兩年時間內分多次支付對價。事實上，恒大地產在今年早期的幾次收購中，也都設定了類似的付款程序，用于減輕公司短期資金壓力。

 

　　以恒大地產65億港元的代價收購華人置業成都三項目為例，付款節奏是5天內支付10%、6個月內20%、12個月內20%、18個月內20%、24個月內30%。

 

　　兇猛并購者

 

　　實際上，成功的并購從5月份便已開始.今年5月28日，恒大地產湖北公司以16.07億元摘得武漢三江航天房地產開發有限公司67.08%股權，從而開始該集團的股權并購之旅。

 

　　之后的6月2日晚間，恒大地產又發布公告稱以55億元人民幣（約69.68港元）從中渝置地購得高原國際有限公司92%股份；7月15日，恒大地產又以65億港元的代價收購華人置業名下的間接全資附屬公司愛美高集團。

 

　　加上此番收購重慶御龍天峰的70億港元，恒大在短短半年不到的時間內已經斥資超過200億港元用于并購。一些遭遇困境的中小企業以及有意向退出內地的港資房企，均成為許家印的獵物。

 

　　“這部分城市的市場風險較小，但往往被中小型地方房企盤踞，外地房企很難進入。新常態下，一些中小型房企對未來市場并不看好，或資金緊張，希望縮小規模，出讓手頭的土地，讓恒大等大型房企有了打開市場的機會。”克而瑞的研報稱，中西部市場以剛性需求為主，與恒大地產的定位相符。

 

　　新城控股高級副總裁歐陽捷則表示，隨著房地產市場進一步放緩，未來將有更多無法適應市場變化的中小型房企退出市場，類似恒大拿下重慶中渝這種大型并購將增多。

 

　　事實上，恒大地產從2014年初啟動多元化戰略以來，曾在短時間內收縮地產業務上的投資，許家印曾表態要以“消耗多少補充多少”的原則增持土地，但這種局面在今年年初被打破。

 

　　“無論一手項目還是二手項目，不要在付款、價格等一些細節方面猶豫，要迅速拿下優質項目，”在今年4月份布置全年工作時，許家印稱，接下來48天，我們要大上100個項目。按照時間換算，48天后僅為今年5月31日。動作兇猛，在下半年則更為明顯。

 

　　根據恒大董事局定下的目標，2017年該公司要實現3000億元銷售額，2020年要實現5000億元銷售額，復合增長率維持在30%。這一目標顯然不易達到，對于競爭愈發激烈的地產行業來說，這是一個屬于地產“黃金時代”的增長率。

 

　　傳統的開發模式已不再適應當下，改變迫在眉睫。今年中期業績會上，許家印明確表示，地產行業今后發展機遇在于行業集中度不斷提高，房企將在優勝劣汰中分化。換言之，通過收購獲得一、二線核心城市優質項目，這是恒大地產在地產領域今年來戰略調整的一部分。

 

　　恒大地產總裁夏海鈞在今年年中業績會上的那席話，或許更好理解恒大地產戰略思路調整的誘因，“重組是房地產的一個主旋律，2007年中國前十大房地產商在市場占有率方面不到10%，去年年底達到了17%，恒大也是并購的受益者。恒大上半年并購了很多小項目，幫助公司實現了快速發展”。

 

　　購置項目的底氣，得益于房地產市場逐漸回暖，5月份后，樓盤進入銷售高峰，上半年恒大銷售回款超過600億元。截至今年三季度，恒大地產銷售1302億元，接近綠地集團1348億元銷售額，與第一名萬科1790億元只差400億元。