自1993年新世界地產首進北京至今，外地房企的進京之路從未順利過。從最初的借力舊改，到如今豪擲千金，房企進京的代價不可謂不大。這既助力了房企的全國化進程，也造就了獨特的北京樓市。
在好不容易獲得“進京資格”后，碧桂園很快又陷入一起“退地”風波。
10月21日，碧桂園金茂聯合體以51.8億元的總金額接連斬獲北京市豐臺區兩宗商業金融地塊。溢價率分別為140%和146%，樓面價接近3萬元/平方米。“千億房企”碧桂園由此首次進入北京市場。
但隨后有媒體曝出，碧桂園可能因成本過高而選擇退地。盡管公司并未發布公開信息，但該消息迅速引起輿論軒然，既有人表示不解，也有人稱之明智。
無論結局如何，在這出風波背后，是房企進京的一部“辛酸史”。
自1993年新世界地產首進北京至今，外地房企的進京之路從未順利過。從最初的借力舊改，到如今豪擲千金，房企進京的代價不可謂不大。這既助力了房企的全國化進程，也造就了獨特的北京樓市。
多年來，北京市場因其豐富的資源優勢而成為房企眼中的戰略制高點，其進駐門檻也始終高企。但如今隨著結構性風險的凸顯，北京樓市已很難再成為穩賺不賠的“避風港”。
代價不菲進京路
自上世紀九十年代就開啟的房企進京之路，從來都不是那么好走。回顧這一歷程，便不會對碧桂園的進退維谷而感到意外。
1993年，北京市政府宣布與香港新世界(集團)簽約崇文區舊城改造計劃，新世界也成為首個從外地進京的房企。
此后的近20年間，新世界中國地產累計投入約160億元，完成200萬平方米的開發，除幫助近28000戶居民進行拆遷、回遷外，還把舊有的崇外大街從25米窄道拓寬成70米的寬道，完成了全長23公里的七種主管線基礎建設。改造工作一直持續到2000年以后。
雖然如今的崇文門已成為熱門商圈，但新世界付出的代價是，由于拆遷問題難以提速，新世界中國北京區域發展速度漸緩。公司高管曾表示，這項耗資巨大的投入，直到2007年才逐漸收回成本。
萬科早在1994年就進入北京，但路程同樣不順利。因為其拿下的首個項目“萬科城市花園”位于順義區。由于位置較遠，萬科不得不在項目與東直門之間開通巴士，在當年成為一道被圍觀的“風景”。
到2001年，萬科在北京總共只開發了3個樓盤，進程緩慢。直到2007年以后，萬科通過合作拿地的方式迅速擴張，才逐漸躋身北京區域主流市場。
進入21世紀以來，房企進京的代價同樣高昂。
2002年2月，富力通過招標形式以32億元的“天價”拿下北京朝陽區廣渠門東五廠地塊，首次進京。該地塊總占地48萬平方米，被認為是北京有史以來最大一塊公開招標的商業地塊。
2005年12月，龍湖以7.04億元代價拿下“滟瀾山”地塊，首次進京。拍賣過程中，競價次數達到155輪，溢價率為147%。
2009年7月，綠地集團以30.25億元代價，從萬科、首創、龍湖等9家公司手中搶得北京市大興區黃村地塊，首進北京。該地塊共經過243輪競拍，溢價率達到116%。
2013年7月3日，在連續多次試圖拿地未果后，恒大地產以35.6億元總價拿下昌平沙河“限房價、競地價”地塊，首次進駐北京。地塊溢價率為16.7%，折合樓面價約6964元/平方米。
在這塊體量超過51.1萬平方米地塊中，有26萬平方米被用來建設公租房，政府回購價為1.1萬元/平方米；剩余25.1萬平方米被用來建設“園區安置房”，回購價為1.4萬元/平方米。由于該項目利潤微薄，也被稱做“戰略性進京”。
按照一位資深操盤手的說法，恒大進京的過程可謂是“只賺現金流”。而相比之下，外地企業進京，都經歷了一個漫長的試探過程。
“皇城根”門檻
房企進京道路艱辛，與當時的市場開放程度不無關系。“由于歷史原因，北方城市的開放程度要遲于南方，這就使南方房企最初進京時，面臨很多行政壁壘。”北京市房地產協會副會長兼秘書長陳志向21世紀經濟報道記者表示。
“在中國實施房地產市場化改革(1998年)之前，北京的土地主要集中在當地國企手中。”陳志說，這些國企大都脫胎于政府部門，并承擔著城市改造、房地產開發等職責。
據介紹，這種國企共有兩類，其中一類脫胎于北京市建設、房管等職能部門，如金隅、首開、首創、城建等。另一類脫胎于各區縣政府，如西城區的華遠、金融街。華遠還曾承擔過西單區域舊城改造的職責。
陳志表示，在1996年進行過一輪整合后，北京市共有23家房地產開發企業，全部是本地國企。
在北京市土地市場尚未真正市場化之時，外地房企進京只能選擇協議拿地，或與當地國企合作開發。前者要求有良好的本地資源和政府人脈，后者則涉及股權合作和利益分配。對于外地房企來說，都不是容易的事。
1993年9月6日，萬通與華遠簽署協議，共同開發“萬通新世界”項目，萬通由此借助合作開發的方式進京。當時代表萬通簽字的是潘石屹，其職務為萬通實業股份有限公司總經理。
有業內人士指出，兩者之所以能合作成功，除潘石屹和時任華遠地產董事長的任志強私交不錯外，也和華遠率先完成股份制改造，為合作打下基礎有關。在當時的市場環境下，實為個案。
陳志表示，面對種種困難，很多外地房企趨于謹慎，選擇了“寧可不進，也不冒險”的做法。但在此期間，仍有富力、世茂、和記黃埔等企業以各種方式完成進京。
直到2004年，土地市場真正實施招拍掛改革，這種情況才有所改觀。大量外地房企出現在北京土地市場，通過公開市場拿地進駐。
一位上市房企戰略發展部負責人向21世紀經濟報道記者表示，“北京既是首都，又是北方最大的房地產市場，那時候土地市場剛剛開放，房企的饑渴程度很高。尤其是經歷過市場洗禮的南方房企，大多是攜帶足夠的資金蜂擁而來。”
此時恰逢房企實施規模擴張和全國布局的重要時機，獨特的資源優勢以及2008年奧運會的遠景，使北京成為企業的戰略和品牌制高點。在這段時間，萬達、龍湖、星河灣、旭輝等大型房企紛紛進駐。在龍湖、SOHO中國等房企此后登陸資本市場的過程中，這一步可謂十分關鍵。
北京房地產市場也由此進入快速發展階段，并成功抵御住金融危機。據機構的數據顯示，到2010年，北京市房價正式領跑全國。北京樓市不僅后發劣勢全無，反而后勁十足。
但這個過程反過來也在抬高外地房企進京的門檻。
在“價高者得”的拍賣制度下，北京市地價快速上漲。早些年競價動輒歷經數百輪，土地溢價率也經常超過100%。
2012年，監管部門在土地出讓中設置了最高限價，并推出商品房與保障房地塊“捆綁”出讓制度，但仍難阻止土地單價繼續上漲。就在碧桂園拿地進京的前一天，同屬于北京市豐臺區的一宗地塊中，商品房部分以7.5萬元的單價競出，創歷史新高。
有分析指出，地價不斷上漲的事實，既推升了房價上漲預期，又抬高了房企進京門檻。這也能夠解釋，為什么在開放市場的環境下，北京樓市的“入場券”仍然“千金難買”。
進京的誘惑與風險
雖然代價高昂，但北京的誘惑似乎不減當年。
2014年全國樓市供過于求的局面正式確立，市場區域性風險凸顯。此時，一線樓市的“避風港”作用更加突出。
根據北京市統計局的數據，今年1-9月，北京市房地產開發投資同比增長10.4%，增幅比全國平均水平高出7.8個百分點；北京市商品房銷售面積增長8.5%，增幅比全國平均水平高出1個百分點。同期，北京樓市的其他多項指標也好于全國平均。
各項政策利好也在發酵。除“京津冀一體化”持續推進外，行政功能東遷也成為北京市通州區域的重大利好。不少機構還指出，若按照建設“世界城市”的規劃，北京將成為全國唯一一個“超一線城市”。這種結論，無疑又將給北京樓市注入一針強心劑。
這些利好持續刺激著外來房企。除碧桂園外，來自福建的陽光城和來自廣東的龍光地產也多次現身今年的土地市場，凸顯“進京”意愿。華夏幸福則長期布局北京市周邊，似有“農村包圍城市”的意圖。
但正如碧桂園對高成本的擔憂一樣，北京樓市的結構性風險，正在給房企進京之路帶來不確定性。
陳志指出，過去幾年的高價地項目正經歷集中入市的過程，并已經造成今年北京市高端住宅項目集中供應。雖然今年北京市豪宅銷售規模創歷史新高，但與供應相比，去化率仍是低水平。
相比之下，面向剛需和剛改的普通商品住宅供應量卻不足。在北京樓市供不應求的“外衣”下，結構性過剩和缺口都很明顯。
陳志還表示，近幾年北京市成交的多宗高價地，還將在明后年集中入市。這也意味著，北京高端住宅供應過剩的局面將長期存在。
如果該結論被證明成立，對于北京樓市而言并不是好消息。豪宅項目的銷售周期本就較長，若出現超量供應，勢必給項目帶來去化壓力，進而影響資金周轉。
此前幾年，借助樓市整體向好、房價不斷上漲的勢頭，北京的許多高價地和“地王”項目得以成功解套，并未成為企業負擔。一些早期的高價地項目，甚至成為企業做大規模和充足現金流的重要“推手”。
但如今的形勢變得越來越不確定。陳志指出，當前中國經濟正處于換擋期，雖然貨幣政策寬松，但房地產業對于國民經濟的拉動作用正在減弱，房地產業自身也在經歷不可逆轉的調整。
就北京市場而言，雖然購買力仍在，但日漸高企的房價正在與購買力相背離。長此以往，泡沫終有破裂的一天。
陳志續稱，北京樓市已經告別“穩賺不賠”的時代，開發商過去更多考慮利潤，今后則需注重風險。從這個意義上來說，外地房企的進京之路，恐仍將充滿“辛酸”。但門檻漸高的現實，對于尚未涉足北京樓市的房企來說，未必就是一件壞事。