“目前在北京拿地，根本不能計算成本和盈利前景，以如今的高地價水平，怎么算都會虧損。拿地的聯合體只能賭一把——賭北京的房價未來仍會繼續上漲，只有這樣才有拼一下的機會。”一位央企負責人向記者表示。
然而，拼得太猛，難免“后怕”或陷入“尷尬”。
10月底以聯合體的形式進京的碧桂園，拿地不到一周，便傳出了“退出”傳聞。11月3日有媒體稱，中國建筑內部人士透露，碧桂園已退出豐臺花鄉四合莊地塊，中國建筑將接手，與中國金茂進行聯合開發。中國金茂內部人士對界面新聞記者透露，豐臺花鄉四合莊地塊為B4綜合性商業金融服務業用地、國有建設用地，這類地塊是中國金茂所擅長的，未來將由金茂進行操盤。如果碧桂園最終選擇“退出”，金茂將有可能自己接盤，也有可能尋找新的合作方加入，目前一切仍在協商中。
同樣在10月底以龍湖平安興昌聯合體的形式拿下北京地塊的龍湖，也被瘋傳要“退出”。有媒體引援內部人士消息稱，龍湖和平安打算退出，小伙伴興昌很“尷尬”，正在為尋找新的合作對象惆悵。
11月2日，北京土拍史上總價第三高的土地以83.4億元身價出爐，又一個聯合體因此鬧出了糾紛：在拿地結果誕生后的一小時，華潤招商華僑城聯合體傳出“解體”的傳聞——華僑城執意拿地，而招商覺得地價太貴、超出其授權價。華潤和招商有可能為此退出。
對此，記者分別向上述企業求證了退出傳聞。華僑城拒絕了記者的采訪。龍湖地產則回應稱：“退地一事子虛烏有，為不實傳聞。”碧桂園的回應并沒有特別肯定，碧桂園稱，公司內部仍在對豐臺花鄉四合莊地塊進行相關測算。
一般而言，聯合拿地常常在兩種情況下出現。第一種情況是，當一家房企準備進軍某個新區域時，它往往會選擇一家對當地市場熟悉的、擁有優勢資源的企業進行合作，從而快速地實現本土化的目標。毛大慶曾經執掌的北京萬科得以迅速做大規模，采用的就是大量與本地國企央企聯合開發的模式。
第二種聯合拿地的情況則主要出現在稀缺地塊中。兩家強勢房企都看中同一塊地，不如化競爭為合作。同時，兩家甚至多家房企的合力，能讓他們共同做好原本以一家房企實力操作不來的地塊，也共同分擔風險。
近期高價地頻出的北京市場，大多屬于第二種情況。一位央企董秘對記者透露，在北京，某些地塊競拍前，各家有意競拍的房企提前商談好，組成聯合體合作拿地，這大大減少了多家房企競相提價的行為，降低了最終的拿地成本。去年在北京，有時甚至會出現多達四五家的龐大聯合體，最終以較低溢價率甚至起拍價拿到土地的情況。
但在轉戰一二線成為房企共識的“白銀時代”，即便合縱連橫，舉牌上百輪的激烈廝殺場面，也在頻頻上演。拿地的企業怎么算都是虧，只能賭一把——賭北京的房價未來仍會繼續上漲，只有這樣才有拼一下的機會。
然而，聯合體中的各個企業背景實力、開發風格、資金成本都不一樣，拿地的“賭性”也不同，并不是每一家房企在聯合前，都考慮好了聯合可能帶來的各種風險。這里面考驗的，除了上述央企負責人說的“膽量”外，還有資金實力、企業對操盤團隊的考核激勵機制等等諸多問題。
比如，另一位央企負責人告訴記者，一般而言，開發商想要在北京拿地，至少要準備200億的專項資金，然后才能和北京國土局商談想要競拍的中意地塊。如果運氣好，最終拍得土地，之前準備的專項資金就直接轉賬到國土局的賬上了。
先把200億資金放在賬上，否則你連進門說話的資格都沒有。這種作風，可能一些開發商就接受不了，或者沒有權限做這個事。然而，前面過關斬將拿到了地之后，聯合體后面的問題也層出不窮。
一位民企董事長對界面新聞記者稱，在聯合體拿地中，參與主體的利益訴求主要有三項：對聯合體的開發商而言，最重要的是操盤權——操盤權意味著項目的主導控制權、股權收益之外的操盤管理費、甚至是項目未來可能出現的超額收益分成；其次，聯合體中開發商也非常看中項目的并表權益——這意味該項目最終將給自家財務報表添彩；項目的股權投資收益則被開發商放在第三的位置。
過去，大部分聯合體僅由兩家公司構成。兩家公司權益分配通常比較簡單：一家操盤項目，另一家則獲得并表權。“誰更強勢，在地塊所在區域的開發銷售能力更強，誰就能拿到操盤權。”
但也發生過強強聯合的雙方都意在操盤、互不相讓的情況。在南京，保利和朗詩在攜手拿下朗詩保利麓院時，就曾經遇到雙方都執意操盤的情況。最后的結果是：將“蛋糕”一切為二，朗詩負責南面地塊的打造，北面地塊則由保利操刀，雙方各自操盤銷售，最后成立一家合資公司統一負責物業。
兩家聯合體拿地后的協商和操作都仍存嫌隙。而如今動輒三家甚至四家的聯合方式，其拿地后的實際操作則更為艱難。如何分配操盤權和并表權？對土地價格、未來的項目操作和收益如何達成共識？“這是一個難度并不亞于拿地的博弈過程。”上述央企負責人說。
今年的情況更是雪上加霜，在怎么也算不過來賬的高地價帶來的高風險中，聯合體中隱藏的矛盾正在集中爆發。
回顧上個月誘發“退地”風波的兩宗地塊，參加競拍的聯合體各方有著截然不同的企業風格和土地認知。央企和民企作風截然不同，類似“平安”這樣的金主，參與拿地的財務回報訴求也會比房企更簡單粗暴。
更主要的是，在房企頻頻發債的2015年，不同房企的資金成本正在拉開距離。諸如今年9月，花樣年集團發行的五年期公司債票面利率為6.95%。但僅隔3天，萬科發行的五年期公司債票面利率卻低至3.5%。
界面新聞記者知悉，在碧桂園金茂聯合體的競拍現場，最終是由金茂的人舉牌，成交價在碧桂園的心理預期之外——這也是碧桂園在競拍結束后再度重新算賬，并萌生退意的原因。
實際上，沒有永恒的敵人或朋友，只有永遠的利益，有人退出，自有人愿意接盤。不聯合拿不動地，聯合了又將面臨磨合、協商和博弈，現在是真正考驗開發商智慧的時候了。
值得注意的是，2013年的“地王”們尚未解套，2015年的這波“地王”又將在什么時候才能算過賬來？曾經聯合體是抵御高地價高風險的最佳載體。但當地價越來越高、房企資金成本分化愈發明顯，未來還會有多少聯合體面臨解體？