11月2日，香港金融管理局總裁陳德霖在立法會財經事務委員會會議上論及美國加息對香港樓市的影響時稱，利率並非影響樓市的唯一因素；即使今年12月美國加息，也只會加約四分一厘，美國加息期將是謹慎而緩慢，對於香港資金外流的影響將會是溫和；即使現時利息未變，香港一手和二手樓市也已有減價趨勢。陳德霖表示，調控樓市的「辣招」是否減少，樓價是重要參考指標，也要考慮經濟對樓市的影響，香港經濟增長減慢對於樓市是利淡因素。他重申，當樓市下行周期已形成並展開時，會適度放松以往推出的逆周期措施。

　　特首看樓市 為何異於財金官

　　11月3日上午，行政長官梁振英出席行政會議前會見傳媒，重申特區政府的土地和房屋政策。於是，有記者問：昨日金管局總裁陳德霖在立法會財經事務委員會會議上稱，有機會見到樓價下跌時推出逆周期措施，你剛才說法是否同陳德霖想法有區別？梁振英回答是：關於樓市，金管局無論宣布一些新措施還是昨日陳德霖先生的評論，完全是從金融市場穩定、金融機構安全角度出發。特區政府所關注的則更廣，要考慮香港市民的住屋需要、香港市民的住屋購買能力等等，我們會從宏觀角度做好樓市調控工作。

　　這是香港最高首長第一次明確表示，特區政府調控香港地產市場的政策措施，可能不同於金管局對待香港樓市的政策措施。

　　這是一個值得重視的新動向。因為，一個多月前，財政司司長和行政長官已對調控香港地產市場相繼發表了各有側重點的意見。

　　9月27日，從歐洲返港的曾俊華在香港機場會見傳媒時稱，由於外部經濟形勢波動、美國今年內加息的幾率非常高以及本港樓宇供應增加等因素，本港樓價會有一些調整，「我們會特別留意這一方面的發展，如果有需要，我們會在政策上作出一些調整」。翌日，本港多家報紙以大字標題報道：財政司司長考慮對調控樓市措施「減辣」。

　　然而，就在9月29日上午，行政長官梁振英出席行政會議前強調，香港房屋問題仍然嚴重，大部分家庭負擔不起樓價，「辣招」要持之以恒。於是，香港媒體和政界猜測特區政府最高層出現政策分歧。其實，作為財政司司長和金管局總裁，他們的主要職責是因應香港經濟形勢來把握宏觀經濟政策。金管局負責實施香港貨幣政策，其唯一目標是維護聯系匯率制，又監管香港銀行業而肩負維護金融體系安全的責任。財政司司長負責香港的財政政策，以稅務政策來調控香港樓市需同時顧及經濟周期性波動。

　　明乎此，就容易理解，陳德霖在9月18日會見傳媒時就已表示，過去當局因應樓市進入上升周期，推出逆周期措施；如果樓市轉為下行，當局會在適當時候逐步「放松」。陳德霖此言一出後，金管局發表報告稱，香港「物業市場估值偏高，與經濟基本因素並不一致，而下行風險已逐步增加」，關於香港樓市的看法較之半年前的明顯轉淡。

　　須平衡經濟周期與結構矛盾

　　香港缺乏宏觀經濟政策工具。因為聯系匯率制，香港沒有能動的貨幣政策來調控通貨膨脹或緊縮，貨幣政策也不能用於刺激增長或壓抑經濟過熱。受制於「量入為出，維持財政平衡」的約束，特區政府的財政政策只能因應經濟周期性起伏，很難用來應對經濟結構性變化。行政長官和財政司司長、金管局總裁在對待香港地產市場的政策考慮如果有所差異，那麼，主要原因就在於，行政長官著眼香港地產市場結構性調整，而財政司司長、金管局總裁不能不將香港地產市場置於經濟周期性波動之中，來審視相關財政政策措施和貨幣政策措施。

　　從香港多數居民置業能力考慮，樓價必須大幅下調。但是，樓價如果大幅下調，將引發經濟嚴重下行甚至衰退。因為，香港零售業已明顯不景。今年1至9月，零售業總銷貨價值按年下跌2.7%，9月銷貨值同比下跌6.4%，銷貨數量同比下跌3.1%。因此，特區政府最高層需要審時度勢，以有限的宏觀經濟政策工具，在應對經濟周期性形勢與解決結構性矛盾之間力求平衡。

　　作者：周八駿