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　　中央高層很久沒像現在這樣頻繁提及房地產了。

　　11月10日，習近平主持召開中央財經領導小組第十一次會議，提出要化解房地產庫存，促進房地產持續健康發展。這是十八大以來，習近平首次對于房地產庫存表態。緊接著第二天，李克強主持召開國務院常務會議，其中也提出，要加快戶籍制度改革，帶動住房、家電等消費。

　　中央密集發聲的背后，是否意味著房地產政策調整窗口已經開啟？房地產市場形勢尤其是積壓的庫存量，究竟到了一個怎樣的關口？11月12日，界面新聞記者在民生銀行和全聯房地產商會聯合舉辦的不動產金融年會上見到了任志強。在這個關鍵時點上，任志強發表了一個題為《房地產的風險管理》的演講。

　　講慣了真話的任志強，如何看待當前的形勢？界面新聞根據錄音整理出以下15條干貨，未經當事人審閱：

　　1.中央是否會有一些具體的措施落實，還不知道，但至少提示我們應該重新認識房地產市場了。房地產從來都是中國經濟的支柱產業，沒有例外。建國以來的歷次經濟波動的時候都是依賴于基礎設施建設，或者說與房地產相關的行業。

　　2.今年的基礎設施投資額是下降的。地方政府沒錢，中央計劃給地方政府劃撥的一兩萬億的額度不得不收回去，就是因為地方政府拿不出配套的錢。拿不出30%或50%的配套資金，也就花不了中央的錢。

　　3.地方政府的財政支撐完全依靠于稅、費和土地出讓金，所以要利用房地產市場。開發商的土地購置已經連續兩年出現負增長了。最近連續兩個月出現-33%以上。最高的時候，一年的土地出讓收入在四萬億以上，今年估計不到三萬億，25%-30%的降幅。北京、上海等幾個核心城市除外。更多城市的土地是賣不出去。

　　4.全國18萬億-24萬億地方債里，50%以上是與土地出讓收益相關的。賣不了土地就還不了債，還不了債就沒錢干活。

　　5.其實，所有銀行的壞賬里，房地產的壞賬率是最低的，鋼鐵等行業是最高的。但即便如此，房地產還是難以獲得合理的貸款，因為巨大的庫存讓銀行存在疑慮，認為房地產市場不良。

　　6.這一輪調整已有五次的降息和下調準備金率。利率下降導致消費者的可支付能力提高。高利息的時候，開發商即便不漲價，房子也相當于漲價了。低利息的時候開發商不降價，也相當于降價了。

　　7.中國的PPI指數（生產價格指數）已經連續44個月出現負增長，中國此前PPI連續下降最多29個月，現在是44個月，歷史上還沒有這么慘的時候。

　　8.2012年新一屆政府出臺的一些政策，本來想調控2013年的價格上漲，結果在2014年發揮作用。2014年比2013年少賣了9000萬平方米。

　　9.2008年的時候，政策出來后馬上出現房價暴漲，原因是沒有庫存。去年我說今年不會出現價格暴漲，原因是目前有了大量的庫存。一年之內我們的庫存不僅沒有消化掉，反而增加了1800萬平方米，現在總的庫存量已經達到6.8億平方米。這種勢頭還在繼續，有可能會超過7億平方米。

　　10.7億平方米庫存里，有4億多是住宅。相比于每年的銷售量，這點庫存不大，但是有2億多接近3億平方米是寫字樓和商場，這部分庫存和每年的消化量之比大概是1:1，以這個速度很難消化庫存。

　　11.我們還有70億平方米的開工量，其中40多億平方米是住宅，每年大概竣工10億平方米，今年竣工8億多平方米，和銷售量差不多。相比之下，每年有3億多平方米寫字樓和商場竣工，但是一年賣不出去這么多寫字樓和商鋪。

　　12.企業應該好好算一算，如果庫存超過了企業總資產的30-40%，那就說明很危險了；如果到了50-60%，那就非常危險；如果到了70-80%，那企業基本上就死了。

　　13.有人說二孩可能對房地產市場有所拉動。每年大概有300萬左右的嬰兒新出生，其中只有一半在城市，影響不大。如果孩子的戶籍能夠在出生地注冊的話，才可能對住房市場產生影響，因為這意味著會有更多的家庭進入城市。

　　14.城市的產業結構和人口結構的變化，也會影響到市場，比如深圳，新一輪的互聯網浪潮使得深圳的就業人口的層次大大提高，很多年輕的高知識水平的人進入深圳，房價也就漲起來了。

　　15.今年北京二手房交易量是一手房的三倍。二手房交易可以帶動一手房。今年北京豪宅市場賣得不錯，為什么1000萬以上的房子賣得這么好，很可能的原因是很多人把舊房子賣了。