差估署：樓價租金齊跌

　　調整周期只是序幕

　　【香港商報网訊】記者曾展榮報道：政府數據顯示本港樓價回軟！差餉物業估價署數據顯示，10月份私人住宅售價指數按月跌1.1%，結束連升6個月的強勢。同時，由地產代理編制的中原城市領先指數(CCL)更反映，本港樓價過去3周累跌1.6%，意味本港樓價或將連續兩月倒退，樓價「見頂」幾已成真。

　　差估署昨日公布最新一份《香港物業報告每月補編》，全港私樓整體售價指數今年10月臨時數字為302.6點，較9月時306點減少1.1%，為2014年3月后首見下跌，亦是自今年4月以來首度未有錄得升幅。10月樓價跌勢全面，每一類售價指數都錄得下跌，當中大單位(面積約1076平方尺或以上)跑輸中細單位及大市，跌幅超過3%。

　　大單位樓價10月跌逾3%

　　如果以今年首十個月累計，私樓整體售價指數今年升幅仍達8.7%；以按年計仍上升近12%。單從差估署數據而言，本港樓價僅是增長回落，現階段討論是否轉角為「言之尚早」。不過，相對滯后甚多的政府數據，主要反映前一星期市況的CCL卻是連跌多個星期，意味本港樓價11月可能進一步下跌。

　　中原地產研究部昨日公布，反映11月23日至11月29日市況的CCL報139.82點，創了35周(超過8個月)新低，按周跌0.32%；并連跌3周，累跌1.6%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，樓價雖連跌3周，但按周跌幅明顯收窄；加上四分區樓價指數二升二跌，扭轉過去二周一升三跌的局面，相信樓市非一面倒地下跌，惟預料本港樓價調整尚未結束。

　　美若加息 明年樓價料跌兩成

　　此外，亦有意見直言樓市明年即將大跌。房委會資助房屋小組主席黃遠輝昨日於公開場合表示，現時樓價高企，不過有別於過去數年一直上升的趨勢，近數月二手樓價已回落，主要由於「辣招」下，買賣雙方膠著，出現有價無市情況，令樓市沒有成交支持。

　　黃遠輝又說，隨著供應陸續增加，加上預期美國很快加息，市場已出現削價成交，以今年年中的樓價為基準，預期明年上半年樓價有機會下調20%。

　　租金下跌 用家福音

　　本港二手住宅成交已凍結數月，加上不時出現劈價及撻訂個案，10月樓價稍為回落，相信讀者普遍不感意外。更值得留意的是，差餉物業估價署數據亦顯示，本港私人住宅租金亦同步下跌，對打算先租樓等「跌市」用家可能是提早報福音。

　　單位租金回報率跌將拖累樓價

　　據差估署10月臨時數字，全港私人住宅整體租金指數報175.7點，較九月份跌1.7點，跌幅接近1%，終止連續約1年半升勢。當中，約400平方尺或以下的小型單位，租金按月跌近1%，一千尺以上的大型單位，租金跌約0.5%，反映大型單位租金抗跌力較強。今年首10月累計，私樓租金升幅仍有約累升5.7%，按年則升6.94%，有關升勢明顯較同期本港樓價較為落后。

　　租金及樓價雙雙出現下跌，對於業主固然不算是好消息，惟對於一眾「買不起樓」而正租用房屋的準買家而言，卻可能是期待已久好消息。首先，租金下跌自然代表租戶租金開支下跌，用於儲蓄買樓的金額變相可增加，縮短上車時間。再者，租金水平降低，某程度亦反映樓市支持力稍減，買樓上車門檻有望降低。

　　不過，一旦市場對租賃需求大增，自然亦會對租金有一定支持，因此相信租金跌幅有可能有限。加上目前樓價轉角始終僅屬「預測」，而非有實證。無論差估署數據或中原地產數據，回落幅度都不算大。據過去經驗，樓價真正確認下跌，至少需連續3個月下跌，而累積跌幅最少要10%以上。香港商報記者 曾展榮