開欄語：2015年即將過去。又到回首遠望時。

 

2015年無疑是不平凡的一年。中國股市波瀾起伏，投資者悲喜交加，值得反思的不少。中國產業經濟在中國經濟新常態的大背景下，轉方式，調結構，創新轉型的故事同樣令人蕩氣回腸。

 

2015年，中國經濟遭遇外部需求疲軟、人口紅利減少、落后產能淘汰等諸方面的下行壓力，但中國經濟存在韌性不小、潛力巨大的鮮明特征，內生增長正逐漸爆發出強大的力量。

 

為此，本報今起推出2015中國產業經濟系列年度報告，內容涵蓋房地產、汽車等國民經濟重點領域，通過回顧展望，以期讓投資者更好地把握產業發展脈絡，對中國經濟、中國股市有更理性的判斷。敬請投資者垂注。

 

2015年，對于房地產行業來說，可謂是轉折的一年。持續多年高速增長的房地產銷售和投資在這一年均放緩了腳步，無論是政府還是房企，都在學著適應這種變化。

 

實際上，面對去庫存的巨大壓力，政策已放寬房地產調控，并祭出了“330新政”這樣的大招，力圖刺激市場重新走上正軌。而對于不少房地產企業來說，轉折就意味著轉變，因此在2015年，轉型便成為房企的一個主旋律。

 

當然，有人退出就會有人進來，當一批批房企先行者們陸續退出行業的時候，作為金融大鱷的險資，卻悄然間成為這個行業的主角之一。

 

而對于京滬廣深的廣大購房者來說，2015年一線城市的新房市場已成為絕大多數人眼中的“故事”，動輒“10萬元+”的房價讓買房離其越來越遠，整個市場的分化則是在所難免。

 

 

告別黃金時代，步入白銀時代的房地產行業，轉型成為開發商們談論最多的話題之一。

 

相比于此前大多數房企的轉型還處于規劃階段，2015年對于不少房企來說，轉型卻已開始“落地”。這其中，既有萬科、萬達、恒大這樣的業內龍頭，也有蘇寧環球、陽光城這種體量不小、業績表現不錯的房企，而像浙江廣夏、萊茵置業、海德股份等規模更小一些的區域房企，更是宣布全面轉型，完全退出房地產行業。

 

實際上，上述企業還都是滬深市場或者港交所的上市房企，相比于全國其余數萬家房地產企業，已是金字塔塔尖的部分。這些企業尚且加速轉型的步伐，剩余的絕大多數房企則都將會在未來的數年內被市場所淘汰。

 

有房企老總直言：“現在做房地產的企業還有5萬家—6萬家，10年后可能就只有50家、60家了。”

 

 

為何在2015年，如此多的房企開始真正的邁出轉型的腳步？從數據上或許可以看出一些端倪。其中，作為GDP重要支柱的房地產投資指標正在下滑，今年1月份—11月份，全國房地產開發投資為87702億元，同比名義增長1.3%，增速比前10個月回落0.7個百分點，繼續呈回落走勢。對此，業內人士也達成普遍共識，即從GDP角度看，房地產投資已處于負拉動狀態。

 

同時，10月末全國商品房待售面積及住宅待售面積均再度攀升，達到歷史峰值。雖然在政策刺激下，11月份商品房銷售額增速創下年內新高，但房地產市場繼續分化，一線城市房地產市場明顯回暖，交易量上升較快，庫存下降較快，價格環比上升；三、四線城市的銷售增速則繼續下滑，去庫存壓力絲毫未減。

 

此外，從房企今年公布的財報上看，開發商的盈利水平持續下降，A股房企的平均凈利率水平創下歷史新低，成本控制能力也面臨考驗。

 

顯然，在這種情況下，轉型就成為了房企唯一可行的出路。這其中，龍頭房企大多選擇走多元化道路，小型房企則全面退出轉行經營。

 

 

宏觀經濟發展的結構調整和產業轉型升級，人口結構變遷以及城鎮化進程的推進都會帶來大量城市住宅及綜合服務需求，因此諸多房企在進行房地產開發的同時也積極探索多元化經營模式。尤其是大中型房企，他們在行業中處于一定的優勢地位，繼續經營房地產所面臨的困難也相對較小。

 

今年5月份，郁亮提到萬科要做到萬億元市值的目標，并明確指出“萬科未來的萬億元市值里面，我們希望傳統住宅銷售業務占比一半左右，一半來自新業務”。

 

據悉，萬科物業服務從今年開始會全面進入市場化發展的軌道。此前萬科物業主要是為萬科自己開發的項目提供服務，從今年開始轉向承接外部項目為主。此外，物流地產成為萬科第一個確認的主干業務。目前其已在貴陽、武漢、上海等地正式獲取6個物流地產項目；萬科出租公寓業務今年也進入擴張階段，目前已開業或準備開業的的項目有9個，可提供近萬間公寓；此外，萬科還希望成為中國首席的素質教育產業服務商。“年內成立五個新的事業部，把萬科從單一上市公司，轉向多業態、多上市平臺的控股集團。”郁亮表示。

 

相比于萬科，萬達集團的創始人王健林在今年更是直言，“將來萬達商業地產股份有限公司可能去掉‘地產’二字，變成萬達商業投資公司或商業投資管理公司，去房地產化，也實現萬達商業地產的全面轉型”。

 

據悉，萬達目前的這次轉型在內部被稱為“第四次轉型”，于去年年底提出，2015年則是落地之年，其核心在于“輕資產”，相比于前三次轉型一直以房地產為主，這次轉型也有了質的變化，即轉向以服務業為主。萬達方面還表示，在下半年將完成銀行、證券、保險公司并購，加上已有的快錢公司和萬達投資公司，正式成立萬達金融集團。

 

此外，恒大作為國內房企多元化的代表，也在2015年正式進軍醫療健康和金融保險行業。而本身便多領域發展的綠地，在2015年也確立了“以房地產開發為主業，大基建、大金融、大消費等新興產業并舉發展”的多元格局。

 

 

“房地產是個資金密集型的行業，但目前對于中小房企來說，資金獲取的成本比較高，不像萬科、恒大這種龍頭開發商，可以拿到比較便宜的錢。”有分析人士稱，“同時，中小房企的項目絕大部分在二、三線城市，甚至是四線城市，而目前二、三線城市的銷售情況也不好，庫存壓力很大，很多資金都壓在項目上出不來，房企最后就變成替銀行和信托打工了”。

 

自今年以來，僅在A股市場上，便有多達十幾家房企宣布轉型。其中一些體量不小，業績不錯的企業，在夯實主業的同時，則積極拓展健康、金融等新業務。但更多的房企則選擇了全面退出。

 

以去年銷售額超200億元的陽光城為例，其在2015年加速開拓醫療健康領域。

 

就連今年前三季度業績大增逾20倍的蘇寧環球，也在積極謀求轉型。公司自2015年確立大文體、大健康、大金融“三大板塊”戰略方向以來，便一直積極尋求與相關領域優勢企業合作機會，目前已宣布了多起并購事項。

 

而規模更小的浙江廣夏、萊茵置業、海德股份，中茵股份等多家則是徹底的退出了房地產行業。其中，浙江廣廈轉型影視文化產業，萊茵置業轉型體育產業、中茵股份轉型通訊領域、海德股份則只保留了貿易業務。

 

對此，有A股房企老總稱，“大型龍頭房企有規模優勢，但想徹底脫離房地產行業也不是那么容易，而中小房企船小好調頭，況且資本市場對于房地產公司興趣也不大，雖然相比制造業利潤還算不錯，但估值相較其他行業一直偏低，轉型熱門產業也有利于公司在資本市場上的價值”。

 

 

對于很多中小房企來說，轉型也來自于地價給予的壓力。

 

在這個北京隨便一塊住宅用地樓面價就拍出“3萬元+/平方米”的時代，房企營銷高管見面必會吐槽，“你到哪兒去找客戶”？

 

2015年，被稱為北京市場的豪宅元年，深圳房子漲價最兇猛之年。實際上，在過去一年中，《證券日報》記者與房企高管交流中，兩個話題避無可避，一是三、四線城市巨量庫存難以消化；二是一線城市地價不斷突破想象。尤其后者，即使是縱橫地產圈數十年的營銷人，也沒見過這“陣仗”，樓面價動輒超過5萬元/平方米，“瘋狂”已經成為北京土地市場的代言詞。

 

而土地市場的瘋狂勢必推高房價，目前來看，一線城市豪宅化進程正在加快，地王靠拖字訣、靠新地王誕生、靠土地紅利解套都不再是最佳盈利路徑。

 

 

過去，“京滬廣深”拍出一塊地王，業內頗有鼎沸之勢，甚至時過幾年，仍是津津樂道的話題。而2015年，一個地王的頭銜可能多則幾個月，少則幾天就被替代了。據《證券日報》記者統計，2015年9月份以來，北京豐臺已經拍出了5.6萬元/平方米、6萬元/平方米、6.2萬元/平方米、7.5萬元/平方米的高價地。

 

上海也類似，11月25日，上海楊浦拍出72.99億單價地王，樓面價達到4.9萬元/平方米。次日，上海土地市場再次賣出78.2億元，北外灘又出“地王”。

 

據中原地產研究部統計數據顯示，2015年以來，20大標桿房企合計在土地市場投入了3010億元拿地，而從在一線城市的占比看，歷史首次突破了40%比例，占比高達44%。而能夠在一線城市拿到優質地塊的民營房企越來越少，這意味未來一線城市房地產市場交易將成為“豪門游戲”。

 

499宗地，收入4717億元，全年將達5000億元，這是截至12月11日，一線城市的賣地金額。而去年同期，663宗地，收入4862億元。這意味著，與去年相比，平均成交樓面價每平方米上漲了逾1000元，已高達近9200元/平方米。

 

 

來自上海易居房地產研究的一組數據顯示，2015年前10個月，全國房地產開發企業土地購置均價占商品房銷售均價的47.6%，處于2011年以來的最高值，占比相比2011年高了10個以上的百分點。

 

而土地市場的高溢價成交信號也傳導至樓市。在深圳，今年以來，“日光盤”幾度現身，甚至頗有升級為“時光盤”的跡象，某均價4.5萬元/平方米的新盤，3小時就被搶光了；上海則一直是豪宅成交的集中營；北京也開始出現成交均價超過19萬元/平方米的豪宅。

 

據《證券日報》記者了解，到2016年，北京在售單價“10萬元+”以上豪宅約達3000套，而2015年之前，每年這種量級的頂級豪宅年銷售量尚不足200套，信心爆棚的開發商將去哪里尋找“接盤俠”？

 

即使高凈值人群不斷增長，但面對2016年以后北京售價“10萬元+”項目將達50個的擁擠市場，地王的突圍之路或許已不是用“拖字訣”等待別的開發商解救就能走通的。

 

據亞豪機構監測，北京10年內誕生了20個地王，其中1個退地，如果僅計算在土地價款的基礎上疊加年化復利10%的財務成本，11個項目的銷售額足以覆蓋土地成本和財務成本，但需要4年才見盈利，而剩下的8個項目至今皆未解套。

 

另據中原地產首席分析師張大偉測算，以目前的土地價格計算，在未來兩年內北京房價要上漲120%，今年出現的20個地王入市難度才能降低，否則將很難入市，只能延緩開發節奏。

 

亞豪機構市場總監郭毅則認為，在2015年這個地王成為常態的市場中，面粉頻頻貴過面包，地王等待市場機會的時間成本將會更高、入市節奏更加難以掌控、回報周期也愈加漫長。地王解套難度的加大，只有積極創新產品、增加項目附加值、提升項目性價比的開發商，才有可能突破重圍、破繭成蝶。

 

 

有人退出，就會有人進入。

 

對于股權分散的房地產企業，尤其是他們的管理層來說，2015年在資本市場上最擔心見到了一個詞便是“舉牌”。而目前正在進行的萬科股權爭奪戰，臨近年末更是高潮迭起，引發全行業的強勢圍觀。

 

年末上演“蛇吞象”大戲

 

雖然房企與險資的結合在行業內已經是一種趨勢，不過對于萬科的管理層來說，仍很難接受比自己規模小了很多的寶能系，對自己“蛇吞象”式的收購。尤其是在萬科創始人王石已認定寶能系是在進行惡意收購的前提下。

 

從今年7月份開始，截至12月11日，寶能系通過數次舉牌，在5個月時間內把對萬科的持股比例從不到5%提高至22.45%，而前任第一大股東華潤， 除了在8月31日和9月1日兩次增持萬科外再無動作，其持股比例也停留在了15.29%，遠遠低于寶能系。這也意味著，寶能系已經坐穩了萬科第一大股東的位置。此時，對于萬科管理層來說，反擊已成必然。

 

果然，12月17日，萬科創始人王石公開表示，不歡迎寶能系成為公司大股東，此前還遮遮掩掩的雙方——萬科管理層與險資寶能系正式開戰。

 

王石稱，寶能系信用不夠，利用杠桿資金實施舉牌收購，是在玩賭的游戲，可能對萬科的信用評級和信譽造成負面影響。而第二天一早，寶能集團在其網站公布的一份聲明中稱，公司在業界享有良好聲譽，相信市場的力量。

 

相比于雙方的嘴上較量，大家都清楚，資本市場上最終決定勝負了，仍是比誰的“肌肉”更強。為此，雙方私下也都在緊張謀劃。

 

12月18日，萬科發布公告，宣布因籌劃股份發行，用于重大資產重組及收購資產，A股和H股盤中停牌。2天后，萬科又公告稱，公司預計在2016年1月18日前按照要求披露重大資產重組信息。公司A股股票最晚于2016年1月18日恢復交易，公司承諾在證券恢復交易后3個月內不再停牌籌劃重大資產重組事項。

 

對此，業內普遍認為，萬科此舉是要實行“毒丸計劃”，即萬科通過定向增發，來提高盟友的股份占比，將萬科股權的盤子擴大，對手的股份也隨之稀釋。

 

實際上，此前已經有消息稱，通過這幾日的“拜票”，王石已從中糧集團等處獲得200億元支持；另外，一家信托公司愿為王石提供100億元“炮彈”。王石所籌集資金總額已超過300億元，從資金準備上，王石方面已可與寶能系一戰。

 

不過，尚存疑問的是本次重組能否獲得股東大會通過，只要有超過三分之一的股東反對，該重組便難以通過。如此，雙方勢必會在二級市場上展開激烈爭奪。

 

此外，需要注意的是，險資巨頭安邦也在年底悄然舉牌了萬科，持股比例到了5%，其態度也成為本次萬科股權大戰的關鍵因素之一。

 

 

實際上，除了萬科外，僅近期被險資舉牌增持的企業還包括遠洋地產、金融街、金地集團。同時，今年4月1日，中國平安斥資62.95億港元，入股了位列“千億俱樂部”的碧桂園，持股比例達9.9%，成為碧桂園第二大股東。

 

對此，有業內人士指出，險資入主房企，確實可以讓其擁有相對充裕的資金，且資金成本上遠遠低于同行；同時，保險行業龐大的資金余額和較低的投資收益也促使其入股房地產企業，以提高資金使用效率、優化投資收益。尤其是隨著人口老齡化的到來，與養老、健康相關的產業都將迎來新的機會，保險公司在資金成本這方面有天然的優勢，但在項目開發上尚欠經驗，捆綁一家龍頭房企，在相關產業的發展中，也會事半功倍。但倘若險資有惡意收購的傾向，或是管理層并不那么歡迎，雙方則勢必陷入明爭暗斗之中，對于企業來說肯定不是一件好事。

 

不過，鑒于近期險資舉牌上市公司，年末保監會緊急下發文件進行摸底，要求險企限期上報投資壓力測試，一旦不過關投資將受到諸多限制。對此，有業內人士指出，保監會是擔心險資激進投資的風險，有意收緊。

 

另值得注意的是，在險資頻頻舉牌房企的同時，房企也看到了險資在金融領域的固有優勢，開始逆向發力保險行業來布局金融平臺。

 

今年以來，便有恒大地產、泰禾集團、陽光城、新華聯、泛海控股、中天城投等上市房企紛紛宣布設立保險公司。對此，有分析人士稱，地產上市公司通過設立保險公司在獲得保險牌照的同時也可獲得相對廉價且穩定的現金流，降低企業的資金成本。

 

 

郁亮說房地產進入了白銀時代，任志強隔空喊話，稱地產黃金時代還沒有完全過去，更有房地產高層稱房地產進入了鉆石時代，需要像對待鉆石一樣精雕細琢產品，才能找到購房者。對2015年的樓市來說，一線城市和重點二線城市日子比較好過，但三、四線城市仍在艱難前行。

 

從全國樓市6.9億平方米的待售商品房面積來看，庫存壓力仍難以緩解。鑒于此，今年初房地產政策定調穩定住房消費，此后，包括信貸金融在內的多輪政策連番出臺。

 

 

據統計，自去年11月以來，央行6次降息，5次降準，貸款基準利率由原來的6.15%降至4.9%，下降幅度高達25.5%。這已是近十年來的最低水平，而公積金貸款利率更早已是“歷史最低”。

 

緊接著今年房地產調控政策調整的重頭戲，即調整首套房和二套房認定標準，同時降低首付款貸款比例。

 

3月30日，央行發布通知，對擁有對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，首付款比例調整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，首付30%。

 

上述被稱為“330新政”的樓市調整政策是近年來除了放松限購之外對市場刺激非常明顯的救市手段，在某些地區，對改善型需求的撬動可謂立竿見影。據了解，“330新政”實施不到兩個月，深圳房價開始失控，前海、龍華、寶中等熱點區域房價飆升近40%。

 

“330新政”實施近兩個月后，統計局數據顯示，5月份北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅和二手住宅價格環比全部上漲，其中，北京上漲1.4%，上海上漲2.6%，廣州上漲1.4%，深圳上漲50%。

 

簡言之，“330新政”對一線城市、部分二線城市的改善性需求刺激明顯，成為大多數上市房企上半年銷售業績的重大利好助力。

 

值得注意的是，“330新政”之后，多地政府開始因城施策，降低公積金貸款門檻，提高公積金貸款額度等手段使用頻率較高，中央也曾5次對公積金政策進行調整。

 

此外，減免稅費、發放購房補貼、吸引外來人口落戶等政策也先后出臺。同時，2015年，取消限購政策的城市也越來越多，目前，僅剩“北上廣深”四個一線城市在堅守。

 

暫且不說這些微調性政策對市場的刺激作用如何，但二季度以來，此前低迷的部分二線城市和個別三線城市成交情況確實有所好轉。而市場真正的回暖，不乏下半年樓市調控政策再度出招的推動。

 

9月30日，中國央行和銀監會聯合發布關于房地產業的重大政策，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。

 

上述被稱為“930新政”的調控政策是今年第二個對樓市刺激明顯的寬松性新政。在該新政實施近一個月后，《證券日報》記者從多位房企營銷營銷負責人交流時獲悉，訪客量劇增，換房需求入場，地緣性客戶成交意向明顯，拉升了中高端項目成交量。

 

12月18日，國家統計局今日公布數據顯示，受房地產刺激政策影響，11月份全國 70個大中城市房價環比上漲城市增加，漲幅有所擴大，同比房價上漲城市個數也繼續增加。其中漲幅最高的城市為深圳，高達44.6%，另外北京、上海、廣州等一線大城市同比漲幅也均在10%左右；而同比降幅最大的則為廣東湛江，降幅5.6%，另外錦州、丹東、襄陽等三四線城市同比降幅也多在5%左右。

 

 

從上述國家統計局數據可知，雖然一線城市需求強勁，但三、四線城市由于過度開發造成的大量庫存問題仍難以緩解，需求不足的頹勢并未轉變。而從11月數據來看，出現同比下滑的城市多達49個，占比多達70%，由此可以整體房地產仍然面臨較大壓力。

 

事實上，造成三、四線城市如今庫存難以消化的局面源于房地產市場供給端的變化。而2011年是中國房地產“供給側”的拐點。據國家統計局公布數據顯示，2011年末全國商品房待售面積2.7億平方米，全國商品房銷售面積10.99億平方米。而截至2015年11月底，全國商品房待售面積6.8億平方米，全國商品房銷售面積接近9.5億平方米。

 

“雖然各個城市不一樣，但我們的庫存迅速增長，2011年以來，增長幅度接近40%。”任志強近日在一次論壇上表示，大量庫存集中在三、四線城市。“是不是取消限購就能解決庫存問題，目前來看不能完全解決”。

 

這一問題的根源，在于2011年限購等過度緊縮政策出臺后，房地產市場出現的兩種轉變：2010年下半年至2011年，很多大中型開發商逃離被限購的一、二線城市，向三、四線城市進軍，導致這些城市供應量劇增；緊縮性政策連續出臺后，2011年下半年，全國樓市趨于降溫，其后三、四線城市吸納外來人口能力較弱，市場飽和，而之前拿地、動工的項目仍在源源不斷地制造大量房子。

 

以《證券日報》記者走訪的泉州為例，雖然該地為古絲綢之路的起點，但其市場供應量已頗為飽和。泉州聚集了多家全國一線開發商，多個項目開發規模超過百億元。進駐當地的開發商曾向記者直言，清盤一個項目之后，已經不再敢拿地。

 

更重要的是，以綠城中國為例，因在三、四線城市過量布局等問題，讓一家曾揚言追逐萬科銷售規模的房企，一度陷入破產危機。

 

2015年，在《證券日報》記者與全國性房企高管交流中，凡是涉及企業當下最重要的工作內容，加速清理存貨一致被列在其中，所有的營銷人都在拼命抓住政策窗口期出擊，而有實力的房企幾乎全部退守一、二線城市。