市場消息指，香港上市公司爪哇控股(251)已就出售旗下大新金融中心一事，與準買家簽署諒解備忘錄，而該準買家即為剛剛成立的亞投行。據傳，是次交易作價95億元，相當於平均呎價2.25萬元。

 

爪哇放售大新金融中心計劃，早於去年11月即已傳出，當時意向價為100億元，旋即被公司否認。若最新傳聞落實，意味著該商廈最新成交價較去年11月意向價為低。直至本報發稿前，爪哇仍未就相關傳聞發出通告澄清。

 

1991年入伙的大新金融中心位於灣仔告士打道108號，位處告士打道及柯布連道交界，距離灣仔地鐵站不足兩分鐘路程。大新金融中心樓高33層，總樓面面積為34.8萬平方呎。除地下為舖位、2至4樓為停車場外，其餘樓面為寫字樓；至於物業樓底則高達7.9呎，極為適合金融機構租用。若是次交易落實，除大新金融中心外，包括華潤大廈以及美國萬通大廈在內的灣仔地標性商廈，全部落入中資企業之手。

 

 

有分析認為，中資企業在利用香港「走出去」過程中，大多購入全幢寫字樓物業，從而建立在港的辦事處。目前，中環寫字樓物業絕大部分由家族企業持有，鑒於家族企業惜售該類物業，加上區內幾乎沒有新供應，中企若要購入全幢寫字樓物業則須離開中環，轉到灣仔、銅鑼灣，甚及遠及觀塘、牛頭角及九龍灣等地段物色。

 

據世邦魏理仕發布的「2015年第四季房地產行業焦點概要」顯示，去年第四季，中環寫字樓空置率為1.2%；雖然按季度上升0.2個百分點，但仍較本港整體寫字樓的3.1%低兩個百分點。至於淨呎租方面，期內中環租金為每平方呎112.6元，較整體的62.9元高出接近一倍，故在「供應少、租金貴」兩難局面下，要承租寫字樓者惟有走進二線地區方能覓得心頭好。

 

 

近年，香港寫字樓較整體物業市道落後，但隨著零售舖位市道見頂回落，資金為求保值，紛紛轉至寫字樓等落後大市的資產泊岸。除非香港金融業急速收縮，導致海外金融機構撤離香港市場，否則，資金將繼續轉往寫字樓市場「炒落後」。

 

不過，除大新金融中心、華潤大廈及美國萬通大廈外，灣仔物業大多屬單幢式，且樓齡多逾20年，一般樓底較矮，不適合金融機構租用。若金融機構要租用大型辦公室，除灣仔外，或要轉移至觀塘、九龍站等新興商業中心，方能覓得合適單位。

 

中原工商舖營運總監潘志明表示，不少基金公司、專業投資者以及老牌家族均對全幢寫字樓相當有興趣，主因是該等物業具有高度可塑性及增值能力較高。他預計，隨著零售舖位市道見頂，不排除投資者轉移物色「以幢計」的工商大廈、酒店以及物業地盤等物業投資機會。

 

美聯工商舖(459) 行政總裁黃漢成指，中環核心區全幢物業向來極少出售，但該類物業需求頗大；隨著越來越多的交易定位灣仔，未來香港商業核心地段或將由中環伸延至金鐘及灣仔。他預料，近期資金有「炒落後」跡象，相信未來兩年寫字樓的表現將較其他物業為佳。有分析稱，美國加息或令金融市場波動，本港資金為保值計，或會從股票資金調出，轉移至回報率較高、風險亦較低的寫字樓物業作避險之用，相信寫字樓物業市道未來一至兩年或會走俏。

 

無論中央還是港府，都說「一帶一路」建設是香港不容錯失的商機。隨著亞投行可能在香港掃入整幢商廈，「一帶一路」商機不再是有些飄渺的概念，而成為本港實實在在的好處。便如是次亞投行落戶香港，除可為本港金融業注入新血液，亦可為物業市場注入新動力。與此同時，亞投行落地香港，肯定會大聘人手，無疑會提振本港勞動市場。

 

 

隨著「一帶一路」戰略的推行，中資企業要向沿線國家邁進，香港成為不可多得的中轉站。而早在亞投行購入港廈之前，中資企業已紛紛在港設立分支機構，當中除了聘用法律及專業服務等人才外，還需在港租用大量辦公室，因此推動本港寫字樓物業價格飆升。

 

事實上，中資企業要在本港物色合適的落腳點並不容易，因香港商業樓宇供應一向緊張。若要租用或購買全幢寫字樓物業，須考慮核心地段以外地區，方能以較低價格購買或租用。不過，對於中資金融機構而言，為保持人脈等，或須承擔較高價錢，等待核心區有放盤後才出手。

 

以大型中資金融機構為例，他們均以灣仔及中環為落腳點。其中，中銀香港（2388）以花園道為總部，而農業銀行（1288）旗下的農銀國際則選擇位於中環干諾道的物業作落腳點。

 

 

去年以來，中資企業乘「一帶一路」東風湧入本港物業市場，本港地產行業並非唯一受益者。中資機構到港設立據點，不少私募機構、律師樓、會計師事務所均因此受惠。由此引發的連鎖效應，又推動本港整體物業市道一路向上。

 

最明顯例證即是近期不少「天價」寫字樓物業成交個案，均由中資機構締造。這不僅反映出中企近年實力日漸增強，更顯示當下全球經濟不明朗之際，中資機構仍無懼經濟及金融市場的風浪，充當「穩壓器」角色。

 

正值本港物業市道看似逆轉之際，中資企業特別是金融機構大肆進軍香港，除了對本港物業市場投下信心一票，更可藉這些舉動力證香港具有中國「南橋頭堡」地位，為香港繁榮穩定打下強心針。香港商報記者 鄺偉軒

 

 

近年來，在內企「走出去」及「一帶一路」等國策促進下，中資金融機構積極赴港增設總部。2015年11月，本港連環錄得兩宗中資公司斥天價購買全幢商廈個案。展望2016年，除大新金融中心外，太古地產（1972）旗下九龍灣宏照道商廈樓及會德豐（020）紅磡One HarbourGate東座，亦傳獲得多家中資公司洽購，並有望成為中資天價購港廈新個案。

 

 

去年，中資購入本港商廈屢現市場。最矚目個案應屬去年11月12日，內地大型房地產恒大地產（3333）豪擲125億購入華人置業（127）灣仔美國萬通大廈。該交易以總樓面面積34.5萬平方呎計算，交易呎價達36232元，刷新全港最高商廈呎價紀錄；而以單一成交價計，該交易亦為本港歷來最大額商廈買賣。此外，紅磡紅鸞道18號One HarbourGate全幢西座商廈及西座商舖，獲中國人壽海外以58.5億元購入，成為九龍區史上最大宗全幢商廈成交，亦令人意想不到。

 

單是上述兩單交易，已為中資天價購港廈帳面增加約183.5億元成交額。而探究港廈成交額接連拔高原因，主要在於中資成為甲級寫字樓租戶及買家生力軍，本港甲級商廈供應卻未見同步增多，市場自然要高價搶奪稀缺資源。

 

 

仲量聯行研究部主管馬安平較早前介紹，去年11月底，本港甲廈空置率僅1.2%。該行料2016年將有更多內地資金來港尋求物業投資機會，此舉或將推高甲廈價格，全年可望升5%。值得注意的是，2015年甲廈價格已升4.3%。

 

據市場現況，2016年可能會成中資天價收購的商廈，包括太古旗下九龍灣宏照道商廈樓花及One HarbourGate東座，以上兩項目去年已有意放售，更有消息指兩商廈頻獲中資及外資財團洽購。其中，宏照道商廈潛在中資買家為中國平安保險（2318），市傳出價達78億元；至於One HarbourGate東座，市傳有數家中資金融機構對項目有興趣，料出價37億至40億元。