【香港商報網訊】記者曾展榮報道：自去年第四季起，香港樓市氣氛急轉向下，樓價和租金終止了多年升勢。最新一份《施政報告》中，行政長官梁振英形容有關情況為「解決房屋問題初現曙光」，強調政府將繼續增加房屋供應，不會「減辣」，不會減少土地供應。對於政府再顯示不「減辣」決心，有分析認為，市民要有迎來跌市的準備。

 

 

　　在香港房屋土地方面，梁振英在《施政報告》內指出，政府3年來開發和增加土地供應努力已漸見成效，樓價和租金近來開始回落，扭轉了樓價和租金只升不跌的心理預期。他又重申：「政府有責任供應土地和公營房屋，滿足市民的住屋需要，沒有責任保證樓價只升不跌，樓價亦不應靠人為的短缺維持高企。」

 

　　梁振英更直言，目前本港樓價和租金仍然遠超市民的負擔能力，亦扭曲了一代青年人的價值觀。因此對解決房屋問題必須繼續堅持，不能半途而廢。

 

　　更關注政策持續性

 

　　事實上，綜觀是次《施政報告》，有關房屋供應措施大多屬於中長期措施，措施要具體轉化成實際供應未必是一至兩年內可以看到，某程度反映政府目前更關注政策的持續性。若單單計今年有望見效的房屋措施，主要為位於新蒲崗的首個「綠置居」項目，該項目料下半年預售，提供約860個單位。

 

　　據消息人士表示，上述新蒲崗項目原以公屋計劃發展，特首去年提出「綠置居」計劃，選擇合適的興建中公屋項目，以先導計劃形式出售給合資格「綠表」人士后，其獲選為試點。政府會考慮市場反應及整體情況，再研究是否推出新一期「綠置居」。

 

　　根據《施政報告》，政府預計房委會和房協今年預售合共約3700個單位，明年再預售合共約2600個單位。該消息人士透露，新蒲崗項目是不計入有關數字內。未來5年，由房委會及房協興建的公營房屋單位則預計約為97100個，當中公屋單位約為76700個，資助出售單位約為20400個。這預測落成量比2013至14年度及2014至15年度起的同類預計為高。

 

　　梁振英又指出，政府與港鐵公司正積極探討現有及未來鐵路沿線車站和鐵路相關用地的發展潛力，初步估計連大嶼山小蠔灣車廠在內的土地，可提供超過12000個單位。政府預計，未來三至四年一手私人住宅的供應量約為87000個單位，是自2004年9月起政府按季度公布供應數字以來的新高。

 

　　著重未來整體房屋規劃

 

　　是次《施政報告》值得留意的另一點是，長遠景與策略篇幅多過上年，再次反映政府著重未來整體房屋規劃。梁振英稱，香港住屋問題嚴重，是生活質素急需改善的一環。政府要有承擔和勇氣，為年輕人和他們的下一代確立改善居住環境的願景，及早制訂香港未來的規劃發展策略，以及物色有長遠發展潛力的地區。

 

　　梁振英提到，去年正式開展的《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》研究旨在制訂穩健、有彈性和超越2030年的全港長遠規劃策略。港府將會就《香港2030+》聽取各界意見，積極務實，以行動為本，共同為香港未來的可持續發展制訂規劃藍圖。

 

　　另一消息人士表示，《香港2030+》報告并不會只聞「樓梯響」，預期今年內便有機會讓公眾人士公開參與。他又強調，要注意《香港2030+》有「+」，意味有關研究不會限於2030年，是一份長期研究報告。

 

　　設大嶼山拓展處專責發展工作

 

　　【香港商報網訊】記者鄭達偉報道：為支持未來房屋供應發展，新一份施政報告繼續聚焦大嶼山發展區，其中提到研究大嶼山北岸打造經濟及房屋走廊，以及拓展東大嶼都會的可行性，并就有關建議於上半年諮詢公眾，另外建議成立「大嶼山拓展處」，專責大嶼山發展工作。不過有業界人士擔心，發展會增加區內人口和交通壓力，建議政府須改善和加強區內、外的交通配套。

 

 

　　拓展大嶼山北岸經濟房屋走廊

 

　　報告指出，現時大嶼山擁有豐富的自然和人文資源，惟設施不足，故應透過短、中期措施，便利市民享用大嶼山。其中建議將大嶼山北岸發展為一條經濟及房屋走廊，人口主要集中東涌和小蠔灣，同時於機場、港珠澳大橋口岸人工島、東涌東及欣澳填海區，拓展商業、旅游及康樂等產業，至於東北部分，則作為休镕及娛樂用途。

 

　　報告同時提到，會研究發展東大嶼都會的可行性，透過在交椅洲附近興建人工島，長遠建設第三個核心商業區，及居住人口達40萬至70萬的社區，并連接香港島、大嶼山和新界西，發展模式將參考交通基建先行及低碳「智慧城市」。

 

　　憂慮發展增加區內交通壓力

 

　　大嶼山發展聯盟創會主席哈永安歡迎政府提出盡快成立「大嶼山拓展處」的建議，將概念轉為務實，推動大嶼山發展。

 

　　此外，仲量聯行估價部區域董事周若瑜認為，拓展大嶼山等新發展區，可應付現存土地儲備不足的問題，支撐本港全線發展的需要。但她建議，政府也應檢討改官契程序及補地價政策，以求增加私人住宅及其他土地供應。

 

　　不過，萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，盡管大嶼山具有發展成新核心商業區的潛力，但憂慮政府缺乏長遠完整的規劃和時間表，同時預期發展將增加社區人口和交通壓力，故建議政府須改善和加強區內和區外的交通配套。但他認同政府成立「大嶼山拓展處」的需要，冀日后該部門能與其他政府部門緊密合作，發展東涌、小蠔灣、機場、港珠澳大橋口岸人工島、東涌東及欣澳填海區的房屋和產業。

 

　　施政報告中性樓價跌多升少

 

 

　　對於是次《施政報告》，本港地產業界普遍給出「無驚喜，又不驚嚇」評價，料對全港樓價影響為中性。不過，樓市踏入下行周期幾已成事實，樓價反彈可能性不高，因此有代理認為，是次《施政報告》后，業主要預期「捱跌」。

 

　　樓價已由高位下跌7.5%

　　中原地產亞太區住宅部總裁陳永杰表示，自去年受股市波動影響，樓價開始下滑的中原城市領先指數（CCL）連跌8周，樓價已由高位下跌7.5%，樓價下調趨勢已形成。在有關背景下，行政長官新一份《施政報告》，顯示了政府不撤辣的決心，相信會令早前觀望的業主死心，料今年第一季樓價將持續向下。

 

　　不過，陳永杰相信，樓價由高位跌15%時可找到支持位，換句話說，若決心沽貨業主，現階段須將叫價再下調8%至10%才可獲承接。

 

　　對於是次特首未有「減辣」，利嘉閣地產總裁廖偉強稱市場早已預期，除非樓價回落至特首心目中水平，即有更多中下階層有機會上車的水平時，才有機會放寬辣招。不過，他提醒，當樓價一旦大幅回落至中下階層也容易入市時，相信投資信心亦將隨之大幅回落，估計屆時的樓市及經濟表現可能十分低迷，到其時市場大多數人也不會願意入市。

 

　　料政策增樓價下行壓力

 

　　香港置業高級執行董事伍創業亦表示，近年政府增加房屋供應的決心可見一斑，施政報告提出未來3至4年一手私宅市場的供應量約為8.7萬個單位，預料政策令樓價下行壓力增加，未來樓價將有約一成跌幅。樓價調整有助減輕市民上車負擔，提供更多置業機會，長遠而言對樓市發展有穩定作用。香港商報記者曾展榮

 

　　倡先導計劃發展九龍東

 

 

　　【香港商報網訊】記者曾展榮報道：《施政報告》在房屋方面新措施不多，在發展商業用地上卻有項令人眼前一亮的新措施，便是將采用新政策發展九龍東。當中，政府針對「人車爭路情況」，引入先導計劃，豁免修訂契約土地補價，鼓勵業主根據已規劃的行人網絡自資興建行人天橋或隧道，形成人車分隔網絡。

 

　　RICS估價專業及規劃和開發專業委員會會員關樂平認為，有關措施是好事，有望透過市場改善九龍東交通擠塞及行人安全，而且措施有針對性，切合九龍東商舖較少情況。如果其他市區試行，反有大機會影響當地街舖人流，進一步打擊商舖收入，在九龍東試行是「有原因」。不過，關樂平提醒，計劃詳情尚未公布，未知是否有若干限制，具體成效有待觀察。

 

　　萊坊執行董事陳致馨亦支持有關先導計劃，認為九龍東有迫切性的需要，可直接減少地面的交通阻塞問題。但現行的補地價機制拖延發展，應加快落實助九龍東發展為優質商業區。

 

　　《施政報告》又提出，九龍東新商業區具備巨大潛力，可供應約500萬平方米商業或辦公室新樓面。兩個位於觀塘及九龍灣的行動區，可提供的商業樓面將由約50萬增至約56萬平方米。政府正研究搬遷九龍灣行動區內現有政府設施，并即將展開觀塘行動區的研究。九龍灣行動區的發展將包括商業、辦公室等用途，更會引入可持續發展和「智慧城市」概念。

 

　　政府續售商業用地

　　下年度（2016年4月起）政府將繼續出售商業用地，并陸續將核心商業區內合適的「政府、機構或社區」用地改劃，包括中環美利道多層停車場。短中期方面，還有金鐘廊重建及銅鑼灣加路連山道政府用地改作商業發展。

 

　　此外，活化工廈措施自2010年實施以來，地政總署已就68宗整幢改裝及8宗重建申請，批出并簽訂土地文件，預計共可提供約106萬平方米商業及其他非工業用途的樓面。有關政策已達至善用工廈的預期效果，而過去幾年工廈的空置率亦持續下降至低水平，因此有關政策將如期在今年3月底結束。

 

　　研棕地遷入樓宇發展

 

　　【香港商報網訊】記者鄭達偉報道：新一份施政報告提到，政府將透過改劃用地等措施以增加土地供應，包括研究將部分棕地遷入樓宇的可行性；中長遠方面，則利用建設新發展區及市鎮，為下一代建立土地儲備。有業界人士認為，政府「造地」政策方向無誤，但建議應針對市況彈性調整推地步伐，避免樓價出現大幅波動的風險。

 

 

　　新施政報告核心內容離不開政府的覓地策略，報告提到，政府將研究把新界部分具發展潛力的棕地作業，遷入多層樓宇，從而釋出更多土地作發展之用。其中，目前已於洪水橋新發展區，預留24公頃土地作相關發展，并在附近地區尋找合適用地作試點。報告亦建議，重新規劃將軍澳工業恏第137區的未來發展及規劃，探討當中80公頃土地作商住或其他發展的可行性，以配合本港最新發展需要。

 

　　另外，政府會與港鐵研究車站和鐵路用地的發展潛力，初步估計包括大嶼山車廠在內的土地，可提供超過1.2萬伙供應，市傳部分屬公營房屋單位。至於中長期方面，施政報告指將持續推展多個新市鎮發展，包括古洞北、東涌、洪水橋及元朗南等，可供應約19.7萬伙單位，并爭取7年后陸續入伙。

 

　　報告指出，去年政府已完成前茶果嶺高嶺土礦場，以及安達臣道石礦場用地的法定規劃程序，兩項發展共可提供逾1.1萬伙單位及超過2.5萬平方米的商用樓面，目標在2023至2024年入伙。另外，截至去年底，城市規劃委員會亦批準41幅房屋用地的放寬密度申請，增加約7750個單位。

 

　　業界指應就市況彈性推地

 

　　對於施政報告中的長遠供應措施，利嘉閣總裁廖偉強表示，樂見政府研究開拓包括大嶼山、將軍澳、啟德及元朗等發展區，認為持續增加供應以理順樓價，較實施「辣招」去干預市場運作，更能令樓市走向長遠健康發展。

 

　　而美聯物業首席分析師劉嘉輝亦認為，政府的「造地」政策方向正確，惟強調現時樓市情況逆轉，未來供應勢增、美國調升息率，以及經濟環境轉弱，將削弱置業需求，建議政府應彈性調整推地步伐，避免樓價出現大幅波動的風險。