【香港商報網訊】去年至今年，中央連續出臺推進「去庫存」政策，包括山東、江西、甘肅、海南等20多個省份的100多個城市也密集出招，從供需兩端入手出臺「去庫存」政策。專家分析認為，地方政府相繼出臺政策提高購房者的可支付能力，短期內將對樓市去庫存形成實質性利好，但從中長期看，還需做好產城融合、戶籍制度改革等文章，以釋放更多的需求。

　　后市需細化落實政策

　　目前三、四線城市去庫存壓力較大，有的地區去化周期達30餘月。河南省住房和城鄉建設廳總工程師李學軍說：「縣級城市庫存壓力最大，其次是省轄市。」各地推出的補貼政策在一定程度上刺激了購房需求。

　　不過，可以發現，在一些三、四線城市，返鄉置業并沒有預料中的火爆，房價高仍是影響農民購房的最重要原因。在山東淄博市從事房地產行業的中介王經理說：「春節期間我只接待了3位顧客，不少人期待樓市還有利好政策，觀望情緒比較重。」

　　中原地產研究部高級經理盧文曦說，各地出臺的去庫存組合拳給市場帶來了好的預期，但效果還需政策的細化落實。

　　普遍的大幅降價難現

　　對於購房者關心的房價問題，業內人士認為，從目前來看，三、四線城市房地產商普遍采取的是穩價策略。受成本等因素影響，短期內不可能出現普遍的大幅降價。

　　「目前尚沒有降價措施。」廣西一大型房地產企業負責人認為，房地產銷售價格下跌不太可能。對房地產開發商而言，降價只是臨時性處理，絕非長久之計。除非在土地成本和其他稅費方面的成本能夠降下來，否則降價的空間并不大。

　　一位中部城市的房管局局長坦言，盡管地方政府頻頻要求開發商降價，但去庫存政策無形中「保住」了房價，「價格在穩中有小幅度增長」。

　　在廣西保利置業集團董事長吳光明看來，只有很少的房地產開發商願意以降價方式去庫存，那往往是項目虧損嚴重沒法維持下去了，要解決現金流的問題。所以降價不是持續發展的對策，難以成為開發商的主動行為。

　　對於市場上強烈的「降價」呼聲，廣西南寧鼎盛聯合置業董事長任爾翔說，房地產銷售成本中土地出讓金、稅金占很大比重。「只有地方政府減少對『土地財政』的依賴，推出更多實質性優惠措施，企業才有降價空間。」

　　下一步關鍵在產城融合

　　如何更加有效推進「去庫存」，業內人士認為，從中長期看，三、四線城市地方政府下一步應在產城融合、戶籍制度改革等方面下大力氣。

　　很多城市在公積金貸款方面都有連續繳存等規定，但這些規定對工作不穩定的農民工來說，在實際操作中難度不小。中國指數研究院常務副院長黃瑜表示，應加快調整產業結構，引入新興產業，大力發展第三產業，從而帶給城市更多的就業機會，進而產生大規模的置業需求。小城市則更應結合自身特點及資源優勢，明確城市定位，主動承接區域中心城市的產業轉移，增強人口吸附力。

　　「政策要與市場相結合，落實戶籍制度改革，真正推進城鎮化和農民工市民化進程，這才是未來推動住房等城市消費最重要的發動機。」國家發改委城市和小城鎮中心主任李鐵說。

　　廣西社科院社會學研究所研究員羅國安還表示，農民進城買房成為「新市民」，既是經濟問題，也是社會問題。農民購房意願受到就業機會、子女上學、公共服務、醫療保障等多重配套政策的影響。