房地產中介行業的“巨無霸”鏈家近期被推到了輿論的風口浪尖。
鏈家的擴張:從37人發展成80000名經紀人
2001年,鏈家開出了第一家店,當時員工僅37人。鏈家官網顯示,2002年6月鏈家就成為中國 建設銀行 指定按揭代理機構。成立兩年后,2003年9月成為 “中央在京單位已購公房上市出售定點交易” 代理服務機構。
從最初單一的二手房買賣業務,到租售兩全,2005年成立鏈家金融中心,2014年推出國內唯一的房屋資金擔保支付平臺“理房通”,14年時間,從“homelink鏈家地產”到“LIANJIA.鏈家”,鏈家正在朝著中介行業“巨無霸”的方向進發。
而大規模的瘋狂擴張就在2014年。
此前鏈家一直是北京“叫得響”的中介,也一直扎根于北京。直到2014年,鏈家開始快速擴張。2014年底開始,鏈家先后并購了成都伊誠、上海德佑、北京易家、深圳中聯、廣州滿堂紅、杭州盛世管家和高策地產服務機構。
通過并購來的中介品牌門店均變成了鏈家門店,不僅如此,鏈家自己也開設了多家門店。
一時間,在街頭沒走多遠就可見一家鏈家門店。同一條街出現3、4家門店的情況不足為奇。
數據顯示2014年底鏈家門店1500間,經紀人3萬名,到了2015年底鏈家門店突破5000家,經紀人8萬名,翻了3倍。
以上海為例,自3月1日上海德佑地產與北京鏈家地產正式宣布合并,德佑鏈家就快速擴張,歷時近半年,從200余家門店擴張到800余家。
按照愿景,2015年年底,上海鏈家門店規模將達到1200家,2016年門店規模將達到1500-2000家。預計3年內實現上海市場占有率超50%,這意味著未來上海一半的二手房交易是通過鏈家來成交的。
北京也一樣,占據北京二手房市場60%份額的鏈家2011年鏈家就有720家門店,現在也保持著800余家的數量,這意味著在北京城區,每1平方公里的土地上都分布著1家鏈家門店。
數據顯示,2015年鏈家在全國已擁有超過5000家的門店,覆蓋了24個城市,可服務人口達到了2.3億。而鏈家2017年希望達成的目標是交易額突破1萬億元,經紀人達到10萬人。
鏈家“壟斷”市場掌握價格話語權?
2014年11月1日,鏈家地產宣布終止與搜房的合作,并將鏈家地產官網鏈家在線更名為“鏈家網”,開始試水互聯網業務。與此同時,鏈家門店也大規模蔓延。
二手房市場被認為是一個“得房源者得天下”的市場。原本房產中介行業經常被分為兩個陣營,一個叫傳統、一個叫互聯網。但是事情遠不止這么簡單。2015年6 月 30 日,鏈家地產宣布更名為“鏈家”,并稱鏈家利用互聯網進行平臺化的發展戰略,鏈家要加速房產 O2O 進程,打造一個國內領先的萬億級房產 O2O 平臺。這樣一來,擁有線上及線下資源的鏈家開始布局自己的版圖。
上海鏈家自2015年開始大力推出“速銷房”概念,即房東將房源獨家委托給鏈家,鏈家承諾在一定時間內將該房源銷售出去,如果沒有售出鏈家將賠付房東違約金。
但是,簽署“獨家協議”被指房源爭奪從而推高房價。所謂“獨家協議”,其實是鏈家在二手房買賣中的“速銷房”委托協議。“速銷委托”是在指定期限內由鏈家獨家代表房屋產權人從事有關銷售活動,并為代理銷售的房屋提供保潔、維護、推廣、銷售等一系列服務,鏈家經紀人應在委托人授權范圍內行事,并對委托人忠實誠信,保護委托人個人信息安全。
可以發現的是,目前獨家委托已經成為很多中介獲取房源的新的手段。
但是房源一旦簽訂“獨家協議”,就意味著中介控制了房源,如果有買家想買房只能找這家中介。
上海鏈家運營總經理劉伍洋此前介紹“速銷房”時表示,一是鏈家有專門的系統限制其他經紀人聯系業主,也就是說只有速銷方能與業主單線聯系;二是鏈家承諾速銷房為首推房源、全員推廣;三是在價格方面,鏈家保證“以業主心儀的合理價格賣出,獨家房源避免客戶通過多家中介帶看,造成重復試探價格,頻繁議價”。
但另一方面,在外界看來,簽署獨家委托或抬高區域房價,經紀人以高價為誘餌讓業主以高于市場的價格簽訂委托合同,從而從中謀取利益。而迅速擴張的鏈家也成為最大的“掠食者”。
鏈家背后的金融生意
值得注意的是,雖然同樣運用互聯網概念,但鏈家和其他互聯網中介最大的區別在于并不采用低中介費模式。
房產交易服務方面主要涉及新房、二手房的買賣。而傭金是中介的主要利潤來源,傳統中介傭金一般號稱收取2%,但實際成交傭金平均不過1～1.5個點,特別是在互聯網派介入后傭金率不斷創新低,愛屋及屋只要1個點,搜房只要0.5個點。而鏈家一般不會對中介傭金進行打折。
除此之外,鏈家的收入并不僅僅來源于居間服務,其金融服務也占到了相當的比重。
鏈家集團董事長左暉此前對媒體表示:“目前,鏈家已經形成房產交易服務、資產管理、金融服務鼎力的三角支撐,覆蓋幾乎所有垂直于房產服務的細分市場。”
上海星瀚律師事務所律師吳華彥表示,隨著這幾年互聯網金融的方興未艾,中介行業也早已卷入了金融大潮中無法獨善其身,如何尋找新的盈利模式成為了各中介探索的重點。二手房交易中存在的房款支付與抵押債務清償金額、期限的不匹配導致交易無法順暢進行造成了大量的現實需求,而金融產品依托中介渠道銷售也是客觀優勢,似乎房產中介與金融服務的關聯性成為了一種必然。
鏈家金融包含鏈家理財、融信按揭(北京中融信擔保)、理房通三部分。
其中,鏈家理財為鏈家旗下的互聯網房產金融平臺。這種新型模式首創了房產買賣——銀行按揭——資金托管——產權服務——過橋融資——金融理財的房產金融閉環模式,線上對接有投資需求的投資人,線下對接房產交易中產生的借款需求,形成產業鏈條。
理房通則是鏈家集團旗下定位于全國房屋資金擔保支付的第三方支付平臺,性質類似于阿里巴巴集團旗下的支付寶。理房通也是目前國內第一家且唯一一家獲得中國人民銀行頒發的 “支付業務許可證” 的房屋擔保支付平臺。
而2006年成立的擔保公司北京中融信擔保有限公司則提供資金擔保。
自從2014年11月29日鏈家理財上線以來,截至2015年底,鏈家理財累計投資額達到138.2億元,單日融資過億,投資用戶超過29萬人,重復投資率為80%。目前鏈家金融業務已經占到整體收入的10%,而2017年預計可貢獻20%的收入,鏈家理財CEO魏勇預測,未來5年金融業務將為鏈家提供50%的凈利潤。
難以規避的風險敞口
在很長一段時間里,鏈家利用自有資金為顧客提供金融貸款類支持,包括墊付首付等。魏勇稱,鏈家先后在金融部分的投入超過10億元。
但理房通支付資質的獲得讓他們開始嘗試新的資金獲得渠道。
2014年12月,鏈家網“家多寶”系列短期理財產品正式上線,其貸款對象僅針對與在鏈家地產買賣房屋交易中急需資金的客戶,這意味著鏈家正式進入P2P領域。
按照鏈家的計劃,2015年P2P產品規模達到200億。未來其營業額占據鏈家地產總體營業額的20%。
2015年9月,鏈家理財開始遭到質疑。
可以看到,鏈家理財的網站上,幾乎所有產品都是由中融信擔保提供本息保證。當時,上線不到一年的鏈家理財累計交易金額已經超過 80 億元,2015年第二季度環比增速 2.6 倍,中融信擔保額度超過注冊資本金 8.6 億元。
2016年2月,由于e租寶事件的發生,鏈家金融平臺再次受到關注。
據 人民網 報道,鏈家理財的主要產品是“家多寶”,投資門檻最低1000元起投。到目前,根據鏈家理財實時更新的數據,鏈家理財累計投資金額已經達到了163.4億元,已發放收益近1.7億元,投資用戶規模30.5萬人次,人均投資金額近18萬元。僅今年1月份,鏈家理財的成交金額達到了25.24億元,貸款余額31.7億元。
根據工商資料顯示,中融信擔保的唯一股東也是北京鏈家房地產經紀有限公司,這違反了 2015年12月28日出臺的《網絡借貸信息中介機構業務活動管理暫行辦法 (征求意見稿)》第三章第十條第規定,網絡借貸信息中介機構禁止向出借人提供擔保或者承諾保本保息。
與此同時,北京中融信擔保有限公司的經營范圍甚至并不包括融資性擔保。
人民網報道援引金融人士的話指出,鏈家金融最大的問題就是自擔保和自支付導致金融平臺的風險不分散,一旦發生壞賬,或者擔保公司審核借款標準放松,抑或是資金鏈斷裂,鏈家金融的風險就會是系統性的,并且難以卡斷風險傳導。
“鏈家的平臺端、支付端、擔保端、線下業務端都是自己設立或是直接管理單位,這本身在互聯網金融行業就是一個巨大的混同經營風險。其中,鏈家集團的理房通是承擔支付,家多寶等是理財借貸平臺,中融信是擔保公司,鏈家地產撮合的二手房交易是資金需求方,鏈家集團和中融信也出借資金作為貸款方,這種關聯程度導致的風險敞口難以規避。”互聯網金融分析人士指出。