近期，一線城市房地產市場進入“發燒模式”。據媒體報道，多個城市樓市出現火爆行情，在微信朋友圈里到處轉發排隊購房的畫面。上海某項目開盤前半夜吸引近百位購房者連夜排隊，還有裹著被子前來。另據國家統計局數據，1月份全國70個大中城市中，深圳新建住宅價格同比上漲51.9%，環比上漲4%，領漲全國。北京、上海等一線熱點城市房價漲幅也遙遙領先。2月份市場熱度進一步升溫。在宏觀經濟下行壓力增大和金融市場風險加快釋放的背景下，熱點城市樓市突然間進入“發燒模式”，不僅出乎很多人意料，而且可以說有些“不合時宜”。經驗表明，在市場非理性狂熱同時，往往也意味著市場自發出清為時不遠，“接盤俠”風險不容小覷。
一線城市房價
脆弱性正急劇上升
年初以來，國家出臺了包括降低個人按揭貸款首付成數，提高住房公積金存款利率，降低住房交易契稅和營業稅等多項政策，積極推動全國房地產庫存消化。但市場資金卻反而加速向一線城市集中。這雖然是市場選擇的結果，但不排除是投資投機炒作回潮的驅動。
一線城市固然有區位優勢和人口流入壓力，但這并不意味著一線城市房價上漲沒有限制。從城市發展角度分析，北京、上海、深圳等城市發展規模必然要受到自然資源供給和社會管理能力的限制。在中國幅員如此遼闊的地方，不可能在北京、上海、深圳等地集中全國絕大部分人口。那些將日本東京都市圈占全國面積3.5%、人口占全國1/3、國內生產總值占全國1/2的說法來比對北京、上海等熱點城市房價上漲潛力，更像是營銷噱頭，需要理性認識。即使日本，政府也在反思人口過度密集和產業過度集中的危害。理論上分析，當產業聚集到一定階段時，反而出現“規模不效率”，如地價暴漲、勞動力昂貴等狀況。而圍繞東京形成的都市圈，正是日本反思城市過大而出現“一極集中”和“大都市病”等許多問題的結果。就北京而言，國家正推動京津冀一體化發展，未來北京中心城區、遠郊城市人口向周邊城市流動的趨勢不可阻擋。即使是上海、深圳等一線城市，也存在向周邊城市轉移產業和人口的需求。這就意味著未來大城市人口流入壓力減緩。“十二五”時期，北京常住人口呈現出由較快增長向緩慢增長過渡的趨勢。常住人口增量從2011年的57.4萬人，降至2015年的18.9萬人，增速從2.9%降至0.9%。可見區位優勢和人口流入壓力對熱點城市房價高位快速上漲的支持正在下降。
警惕“擊鼓傳花”的風險
一線城市房價高位上漲有淪為“擊鼓傳花”的風險。從家庭收入分布看，一線城市常住人口中的大部分家庭根本就沒有能力通過市場滿足自身住宅需求或改善性住宅需求。去年，北京、上海等地住宅成交放大，住宅價格上漲，很多是通過住宅置換鏈條完成。也就是將二手住宅銷售后增加貸款購買新房。這種住宅置換鏈條能否維系，很大程度上決定于處在置換鏈條終端買房人的經濟實力。這實際上意味著由處在社會收入中低端的人群支撐住如此昂貴的住房交易價格，存在巨大脆弱性。而住宅供應分配結構存在矛盾，平均來看，熱點城市中等以上收入家庭至少擁有一套以上房產，住宅交易也主要在這些人群中流轉。
新年以來這一波交易熱潮，不排除是投資投機資金狂熱炒作的結果。一線城市動輒上千萬套的住宅，對相當多中等收入以上家庭來說，也不是輕易就可以提現。即使通過銀行貸款，也至少需要半個月時間。因此，市場分析人士懷疑大量杠桿配資資金參與一線城市房價炒作，不能說完全沒有道理。
交易越狂熱
意味著拐點越近
投資過股票的人都有這樣一個經驗認識：當股票價格突然放量上漲時，往往是機構變現的最好時機。住宅交易也應該有這樣一個特征。當住宅交易突然間放量增長同時，實際上套現規模將顯著增加。當市場驚呼熱點城市樓市“發燒”的同時，一些擁有多套房產的投資者和房地產開發公司正好借機解套。一些機構在分析熱點城市住宅庫存之時，對規模龐大存量住宅供應選擇性忽視。
目前，熱點城市存量住宅交易占全部住宅交易的比例超過一半以上。雖然一線城市新建住宅庫存去化周期大約在6-7個月，但如果考慮到潛在的存量住宅供應，那么一線城市房地產庫存去化周期就遠遠超過6-7個月。為什么一線城市很多擁有二套、三套房產以上的家庭沒有將其住宅出售，是因為這些人的持有成本相對于房價過低，寧愿持有住宅而沒有迫切變現的需要。但隨著全球住宅估值體系調整和熱點城市房價高位快速上漲，存量住宅供應突然放量的可能性正急劇上升。
對“發燒樓市”
保持幾分清醒
房價漲得越高，跌得越狠。而一線城市房地產市場一旦出現房價高位調整，恐怕將引發一系列連鎖反應，影響到宏觀經濟金融運行穩定，對此不能不慎之又慎。曾經沒有人認為溫州房價會下跌，但溫州樓市崩盤確實發生。中國指數研究院公布的百城房價數據顯示，溫州樣本住宅平均價格從2012年1月的2.1萬元/平米，下跌至2015年1月的1.3萬元/平米，跌幅近40%。房價調整充分，低房價增強了房屋吸引力。2015年2月-12月，溫州房價持續上漲，累計漲幅3.5%，這是2011年以來首次持續上漲，顯示庫存狀況有所改善。