最近，國內有關樓市方面的話題接連不斷，一線城市和部分二線核心城市樓市的火爆行情。在持續不斷利好政策的助推下，一線城市的樓市被徹底點燃，居民排隊哄搶的現象再次出現。2月的最后一周，上海樓價連日暴漲，多個區的房地產交易中心被熱情高漲的購房者「擠爆」。據報道，最近在上海，排隊等待辦理過戶手續的市民一直排到了馬路上，寶山區交易中心更是出動了安保力量，采用了臨時限流措施。而一新項目在開盤前，就有半夜裹著被子前來排隊的購房者。

 

北京方面，2016年以來，北京新房和二手房成交量明顯高於去年同期，成交價格也持續攀高。深圳方面，也延續著去年下半年來的熱情，樓價繼續一路狂飆。國家統計局於2月26日公布的數據顯示，1月份，深圳、上海、北京的新建商品住宅價格漲幅排全國前三，深圳同比上漲52.7%，上海上漲21.4%，北京上漲11.3%，廣州在一線城市中漲幅最低，為10.0%，排第五。南京1月新建商品樓價同比上漲10.8%，略高於廣州。

 

環比來看，北上廣深4個一線城市的新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均比上月明顯擴大，其中環比漲幅深圳為4.1%，上海2.6%，北京1.1%，廣州0.8%。中國腦庫綜合開發研究院旅游研究與策劃中心主任宋丁在接受本報記者采訪時表示，在樓市政策持續寬松的背景下，上海和北京這兩個一線城市在同一時間出現了和深圳去年樓價暴漲的情況，說明一線樓市已進入瘋狂狀態。他指出，這種暴漲態勢顯然是受到全國政策寬松連帶影響，雖然一線城市局部的政策并沒有放松，但契稅的下降，一定程度上助推了一線城市的樓價上漲。

 

 

在一些分析人士看來，深圳樓價一年內上漲達到50%以上，并非是房地產市場供求關系的變化，而完全是被炒作的結果。一方面是中介從中推波助瀾，以給購房者提供首付等手段引導投資者入市，造成購房者恐慌性入市；另一方面是居民通過加杠桿的方式進入搶購隊伍，炒房團隊迅速跟進等，導致價格迅速飆升。如今上海和北京樓價也步深圳后塵，且有過之無不及之勢，完全是一種非理性的上漲。樓市在短期內迅速暴漲，確實也給了一些投機者提供了有機可乘的機會，在實體經濟經營環境不斷惡化的大背景下，資金迅速跟風進入了房地產市場。最近也確實有不少做實體的人感慨幾十年努力所賺的錢比不上如今在一線城市投資一套房所賺的錢多。「中國四成上市公司一年的利潤不夠買北上廣深一套好房，但中國任何上市公司只要賣掉1%的股份肯定能買好幾套北上廣深的房子。」這個段子一出，迅速引爆朋友圈，從中也可以看出一點端倪。

 

樓價這種非理性的增長已引起了有關政府部門的注意，坊間傳聞一些地方政府已開始著手研究給樓市降溫的政策。近日，深圳限購政策可能進一步升級的消息不脛而走，消息稱，深圳計劃調整非本地戶籍人口的購房準入條件——購房人士社保繳納年限由1年變成3年，并於短期內執行。除此之外，業內認為深圳還可能會在信貸、稅費等方面進行調控，有關部門并非對這些傳聞進行否定，深圳市規劃和國土資源委員會相關負責人明確表示，相關政策正在研究之中。而近期異常火爆的上海樓市也引起了有關部門的注意。上海市住建委2月28日表示，將繼續按照「三個為主」的原則，抑制投資投機性購房，支持自住和改善性住房需求，嚴格執行住房限購政策。

 

 

在春節后的幾天，利好房地產政策的暖風頻吹。2月19日，人民銀行發布通知將不限購城市購房首付比例下調，最低可降至兩成；同在這一天，財政部等三部委發出通知，調降房地產交易環節契稅、營業稅。其間，住建部等三部委還上調了職工住房公積金賬戶存款利率。與此同時，2016年以來，內地近百城市出臺了支持農民工購房以加速去庫存的政策文件。去年以來系列利好政策的刺激，內地樓市回暖。

 

數據顯示，1月份，中國新建商品住宅（不含保障性住房）價格與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有24個，上漲的城市有38個，持平的城市有8個。環比價格變動中，最高漲幅為4.1%，最低為下降0.8%。

 

與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有45個，上漲的城市有25個。1月份，同比價格變動中，最高漲幅為52.7%，最低為下降4.9%。在一線城市和二線核心城市加速上漲的同時，三四線城市則仍然顯得不溫不火。樓價明顯上漲主要集中在一線城市和個別二線城市絕大多數三四線城市同比仍在下降，城市之間的分化進一步加劇。數據顯示，除了一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均比上月明顯擴大外，二線城市環比總體略有上漲，僅有個別城市漲幅在1%以上，新建商品住宅和二手住宅價格環比平均漲幅均比上月擴大0.1個百分點；三線城市繼續呈穩中略降態勢，新建商品住宅價格環比平均由下降0.1%轉為持平，二手住宅價格環比平均由持平轉為下降0.1% 。中原地產華南區總裁李耀智向本報表示，現在全國樓市的發展差異明顯，各地情況因城而異，目前樓市主要走勢是一二線城市庫存大降，價格上漲比較明顯，特別是深圳、北京和上海這三個城市，而其他庫存高企的三四線城市的房價依然難見起色。

 

 

對於一線城市樓市集體瘋漲的分析，外界眾說紛紜，但持續的信貸寬松背景和2016年以來高頻率的樓市刺激政策被認為是本輪樓市上漲的主要動力。也有分析者認為，這種瘋漲的背后可能涉及到開放商和中介聯手人為爆炒樓市，造成購房者「恐慌性」地入市，接而進入一發不可收的瘋狂模式。

 

李耀智指出，一線樓市上漲較快的主要原因有兩方面：一是由供求關系決定，相比二三線城市的高庫存，一線城市的供應量不大，而在需求側，隨著信貸方面開始放松，許多資金流回一線城市，需求不斷加大；二是由一線城市的經濟基本面決定，雖然整個宏觀經濟不景氣，但一線城市的經濟發展總體還是不錯，比如深圳，在金融、創業板、基金等方面都有不錯的表現，這些對樓市產生一定的影響。

 

從數據上看，一線城市的庫存普遍不足。市場機構克而瑞的最新數據顯示，一線城市住宅庫存全部降至10個月以下，上海只夠賣3.7個月。具體來看，截至2016年1月，上海商品住宅消化周期已經降至3.7個月；北京的消化周期為9.2個月；廣州的數據顯示為7.5個月；深圳商品住宅消化周期為8.7個月。

 

「一線城市這輪的集體瘋漲一方面是由於各種利好政策的助推，另一方面是一線城市相對全國來說，庫存壓力最輕，按存銷比來看，基本上是保持在7個到10個月的去化水平，在全國是偏低的，二線城市可能是十幾個月，三四線城市則更多。」宋丁說，一線瘋漲的另一個原因是京滬深這3個城市成了全國資金最密切的城市，在經濟不景氣的情況下，資金自然就會往保持高增值的城市走。像深圳去年的暴漲就是因為本地的信貸額度比較高，加之外部資金的蜂擁而入，使得樓市實際上成了一個貨幣現象，即由巨量的貨幣來助推和維護深圳的樓市。

 

 

李耀智認為，過快上漲的樓價對城市的競爭力會產生一定的影響，政府有必要出臺政策抑制非理性的樓價上漲。他指出，深圳房地產從去年以來上漲了超過50%，已經開始影響到了深圳的競爭力，對人才的吸引力在下降。「因為樓價的上升使得大部分居住在深圳的人感覺越來越大，生活成本在加大。連政府自身也說高樓價是存在隱患的，目前政策總體來說是寬松的，深圳有可能出臺穩定樓市的政策，政府不希望樓價漲得太快，而是平穩地增長。」除了一線城市樓價的暴漲外，一些核心二線城市，比如杭州、南京等，也出現了如同一線城市的火爆局面，購房者排隊搶購、政府試圖出臺降溫政策等新聞相繼出現。

 

最新的數據表明，一線城市的火爆已傳遞到了二三線城市。中指院百城價格指數顯示，2月內地100個城市中，61個城市（新建）住宅均價環比上漲。且一線城市樓市熱潮已進一步傳導至二線，中山、蘇州單月環比漲幅首次超越深圳。同比看，主要二線城市漲幅明顯擴大，武漢同比漲幅僅次於深圳。人民銀行2月29日宣布自3月1日起普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，業內人士認為降準或將進一步助推二三線城市的樓市。

 

易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，降準對二線城市能夠獲得最大的利好，因為二線城市購房需求還沒有完全釋放，恰好可以借此次降準政策而積極推盤和積極做營銷，購房者這時可能也會因為一線城市樓價暴漲的因素，而積極購房。「三四線城市總體上庫存規模較大，但對於購房者來說，后續獲取寬松的房貸可能會有更好的便利性，進而使得購房者的購房成本降低，進而加快購房效率。」

 

 

房地產作為拉動中國經濟不可或缺的重要一環，向來受到中央政府的高度重視，在去庫存政策的指導下，新年來各種利好政策密集出臺，帶動了一些城市樓價的快速上漲。然而，目前中國房地產市場卻在上演著「冰與火之歌」，在一線城市和二線核心城市樓價瘋漲的另一邊，是庫存高企的三四線城市樓市的慘淡，這些三四線城市似乎給再多的「陽光雨露」也無助回暖，依然備受高庫存難題困擾。同時，也有觀點認為，目前的一二線樓市屬於「虛火過旺」，亟需降溫和扭轉目前這種非理性的上漲局面。如果不加抑制，等到泡沫越級越大，將會引發系統性金融風險。

 

不少經濟學家認為，中國樓市現狀和日本上世紀90年代初的樓市極其相似，需引起對此保持警惕，這種狂飆突進是注定不可持續的。李耀智分析指出，如果樓市繼續瘋漲，脫離實際估值，就一定存在泡沫。他認為，樓價的基本是要本地的住戶買得起，才有實際的需求，而如果樓市上漲到連本地住房都買不起，就有很大壓力，并且長期來說，對房地產的持續健康發展影響深遠。「對深圳來說，如果政策不變，樓價繼續往上漲仍是大概率事件；而如果有政策出臺，樓價可能會因此受到一些影響。」

 

「不能說目前中國樓市沒有泡沫成分的存在，但整體泡沫仍在可控的範圍內。」宋丁說，像深圳這樣城市的樓價不會出現像日本90年代初那樣一瀉千里的狀況。但一旦大的形勢開始走低的時候，它也會受到一些影響，出現徘徊的情況。而樓價出現往回調的情況也是有可能的，但不存在大幅度往下跌的可能，未來可能是一個平滑上漲的一個過程。