“整個商業地產確實是過度泛濫的。”有業內操盤手向記者表示，三線城市的商業地產項目，產品邏輯、成本管控和運營模式需要創新突破。

　　值得注意的是，在全國各地政府祭出各種新政加快房地產行業去庫存之際，非一線城市的非住宅庫存實際上才是“難啃的骨頭”，商業類項目，出現大量積壓。在福建，政府甚至出臺政策改變商業用地性質，來加快去商業類房產庫存。

　　據估算，非住宅庫存占用的資金規模約有十余萬億元。即使對于一線城市來說，商業項目也是良莠不齊，其中不乏高空置率的商場。

　　非住宅庫存難盤活

　　《證券日報》記者近日曾實地調查位于北京鐵道大廈附近的某商場，記者走遍商場發現，除了星巴克和兩三家餐廳還在營業外，其他商鋪基本是空置狀態，貨柜空空如也，商場無人光顧，一片蕭索。

　　“這些商家都退租了，半年前這個商場基本就空了。”某位在此工作的人士向《證券日報》記者如是透露。

　　作為一線城市的北京，有些商場尚且如此，部分非一線城市的商業地產項目壓力則更大。

　　“三線市場經歷了這么多年的變化，百貨行業逐漸蕭條，8年前很好的項目現在基本都沒什么了，隨著萬達等大型商業地產公司渠道下沉到三線城市，其他開發商手里的地怎么辦？”在以“創新突圍洞見未來”為主題的中國商業地產行業發展論壇2016（第十三屆）年會在上，北京上品管理公司總經理白雪峰表示，折扣業態，加上線上線下一體化運營，這是未來三線城市商業地產市場重要的盈利模式。

　　紅星商業董事長助理兼投資發展部總經理陳煜則稱，對物業而言，長期持有在手上，對企業的現金流和融資成本都有較大的壓力，對商業管理來說，就是輕資產撬動重資產。“對于開發運營之后的資產證券化而言，我把開發的物業項目聯合信托機構成立一家基金公司，合作管理物業，約定融資計劃、為業主提供固定回報，這就實現了一定程度的證券化。”

　　同時，陳煜表示，公司也關注三四線城市商業地產項目，“我們在一線城市布局之后，會關注這些城市周邊的三四線城市，用城市群帶動三四線城市發展布局，但三四線城市要做輕資產，也面臨挑戰。”

　　“在三線城市，我認為市場空間是很大的，只要你能做到盡量的差異化和精品，我想市場是可以非常好的。”正榮集團商業總經理張子玉表示，創新地增加體驗非常重要，比如在正榮的某項目中，“買夠兩百元，可以免費去拍照”，而體驗性業態雖然投資成本大，運營成本高，但這些都能夠增加了商場黏性；另外，提高智能化，做服務產業化。”

　　資本并購加速行業分化

　　值得關注的是，專注于一線城市的開發商也正在將商業業態下沉至非一線城市。北辰實業總經理曾勁在接受《證券日報》記者采訪時表示，北辰一直是以北京為中心在發展，但近三年的時間，北辰已經進入武漢、杭州、南京、蘇州、長沙等全國十個城市，共有20多個項目，其中不乏大體量的商業地產項目。

　　北辰相關負責人向本報記者表示，北辰在長沙550萬平方米的超大體量項目中，有80萬平方米為商業類業態。不過，曾勁向《證券日報》記者坦言，北辰正在整合商業資產，但并不是要退出商業業態開發運營。在北辰的整合計劃中，除了要引入商業運營能力更強的機構合作外，不排除出售或出租一部分商業資產，達到盤活商業資產的目的。

　　據中國商業地產聯盟發布的《中國商業地產行業（2015 /2016）年度發展報告》顯示，受電商沖擊、消費需求縮減等影響，多個傳統商業項目經營或銷售情況惡化甚至持續虧損。與此同時，一些具有專業運營能力的集團、基金卻順勢發展壯大，并伺機收購，擴大并鞏固疆土，行業洗牌愈演愈烈。目前市場上有拋售意愿的商業物業數量明顯增加，但由于開發商對商業物業價值不切實際的高估，導致大量的項目待價而沽，有價無市。但業界普遍認為，未來商業地產資產洗牌的高峰期即將來臨。

　　對此，商務部市場運行專家、中國商業地產聯盟秘書長王永平稱，2015年商業地產行業呈現整體困難。如商業規劃失控，許多地產商業項目供應量過大，也有電商沖擊、經濟下行等外部因素。

　　王永平表示，行業分化重組加劇。一年內，僅北京城就出現了四大并購案，與此同時，以萬達為代表一批專業和知名開發商開始嘗試輕資產模式，行業分工出現有輕有重，開發、資本優勢開始讓位運營，回歸商業本質。