實行了22年的商品房預售許可制度正迎來新變化。

　　4月26日，深圳市土地房產交易中心掛出一宗商住地塊，該地塊被確認為深圳市商品房現售試點項目。這意味著在這宗地塊上建設的住宅、商業物業或其他建筑物，不能提前進行預售，而要在竣工并取得不動產權證書后進行“現房”銷售。

　　巧合的是，深圳也是最早接觸預售制度的城市，選擇此時進行現房預售，在很大程度上或許是為了調控樓市。

　　從全國范圍來看，深圳的試點也帶有了更多“先鋒”色彩。作為最早實行住宅市場化的城市，深圳在房地產相關制度的探索具有借鑒意義。

　　當國內房地產市場已經逐漸趨向飽和、成熟時，出于降低門檻、促進房地產開發的預售制度是否也可在不同城市分類調整？

　　商品房現售制“胎動”

　　試點商品房現售的地塊位于深圳市龍華新區民治辦事處，土地面積3.57萬平方米，建筑面積14.6萬平方米，使用期限70年，將采用招標的形式出讓。

　　該地塊同時也是龍華新區今年推出的首宗居住用地，備受矚目。過去兩年，龍華新區地王不斷，房價飆漲。

　　記者發現，這是深圳首次試點商品房現售。在此之前，深圳和全國其他地方一樣，采用的是商品房預售許可制度。

　　商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給購房者，由購房者預先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產開發的門檻。這個制度最早出現在香港，于上世紀80年代末傳入深圳，此后在內地陸續開花。

　　1994年，中國內地出臺《城市房地產管理法》，正式建立預售許可制度。目前，各個主要城市的商品房預售比例普遍在80%以上。

　　最早接觸到預售制度的深圳，為何此時要進行商品房現售的試點？

　　《第一財經日報》于4月27日就上述問題致函深圳市規劃和國土資源委員會，截至發稿前尚未得到回復。

　　在深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁看來，這是深圳進一步調控樓市的舉措。“目前深圳樓市供需失衡，土地供應極其稀缺。采取現售制度可抬高門檻，將資金實力不足的中小開發商擋在門外，遏制對土地的哄搶，抑制土地價格過快上漲。”

　　目前深圳的新增建設用地所剩無幾。根據《深圳市土地利用總體規劃(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建設用地總規模控制在976平方公里以內。而現在，這個數字已達約940平方公里。近幾年，深圳通過“招拍掛”公開出讓的居住用地在急劇下降，2013年僅出讓3宗居住用地，2014年只有1宗。

　　與此同時，深圳的購房需求極其旺盛，這個外來人口占70%的城市，住房自有率只有30%。

　　過去一年，深圳的房價暴漲為全國側目，總體漲幅超過60%，部分區域和樓盤房價漲幅逾100%。而每一次地王的出現，都會加劇房價的上漲。

　　以龍華新區為例，2013年，中海地產以以38.2億元競得該區一居住用地，樓面地價為1.46萬元/平方米，溢價率達91%，成為當時深圳住宅總價與單價雙料“地王”。這塊地王此后帶動龍華新區的新房價格突破4萬元/平方米。

　　到2014年，龍光地產以總價46.8億元，樓面價逾2.5萬元/平方米競得龍華新區白石龍地塊，溢價率83.35%，此后帶動該區新房價格突破6萬/平方米。

　　此次試點現售的地塊地理位置優越，已吸引諸多開發商的關注。深圳選擇將其作為現售試點項目，或許能在一定程度上保證土地價格的平穩上漲。

　　開發商資金實力面臨大考

　　對于開發商來說，現售制度將極大考驗其資金實力。

　　最初，商品房預售許可制度的確立，是為了降低開發商資金門檻，促進房地產開發和銷售。過去，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。

　　受益于預售制度，開發商僅需極少的自有資金，通過占用購房者的資金，實現了“空手套白狼”的經營模式，而且是購房者承擔了資金利息。

　　國家統計局的數據顯示，2015年，房地產開發企業到位資金125203億元，比上年增長2.6%。其中，國內貸款20214億元，下降4.8%；利用外資297億元，下降53.6%；自籌資金49038億元，下降2.7%；其他資金55655億元，增長12.0%。在其他資金中，定金及預收款32520億元，增長7.5%；個人按揭貸款16662億元，增長21.9%。定金、預收款、個人按揭均來自購房者的預付資金，占總到位資金的39.3%，自有資金和國內貸款分別占39.2%、16.1%。

　　不難看出，房地產項目開發資金的來源只要是自有資金、貸款、預售制度帶來的資金(下稱“預售資金”)，其中，自有資金、預售資金的規模相當，均占總資金的4成左右。《第一財經日報》記者也從開發商佐證了上述資金來源比例。

　　舉例來說，如果一個房地產項目的總投資額為50億元，開發商只需準備20億元自有資金及10億元借貸資金，剩余的20億元來自預售資金。并且，預售資金的利息是由購房者承擔。

　　說得簡單點，預售制度為開發商提供了一筆零風險零成本的巨額貸款。一旦實行現售制度，開發商將失去這樣的資金支持。

　　“過去房企通過預售方式來回籠資金，補給工程款，但如果改為現售制，這個資金來源渠道將被堵上，開發商需要通過各類再融資和信貸等融資模式湊集資金。”嚴躍進對《第一財經日報》記者表示，這意味著開發商的負債將提高，而銀行及投資者會更加審視此類房企的還款能力。就此而言，中小房企會被擋在門外，進而一些實力雄厚的房企更有機會進入此類市場。

　　現售制度之下，開發商還要承擔資金的成本，以及項目囤積的風險。

　　宋丁表示，當開發商自有資金不充足，過多依賴貸款及其他融資時，對資金盡快回籠的需求就更加迫切。拖得越久，資金成本越高。

　　一二線城市有可能推廣嗎

　　試點之后，現售制度是否可以進一步推廣？

　　事實上，現行的預售制度造成了一定的低效率競爭。由于門檻被降低，一些沒有資金、品牌、技術等實力的小企業，僅憑借一定關系就能獲得優質廉價的土地資源，造成行業競爭的無序，出現房企違規挪用資金、期房質量不過關、工程無故延期等問題。

　　嚴躍進認為，現售制度能夠規避預售制度帶來的諸多問題，強化房企的成本管控能力。

　　在宋丁看來，這只是深圳的個案，還未到全面拉開現房銷售的大幕。但這一次的試點，有利于對后續的推廣、操作規則化等進行逐步探索。

　　同時，對于嚴重供不應求的深圳來說，大面積推廣現售制度將會帶來一定壓力。預售制度可以加快市場的供應，一些快周轉的開發商，從拿地到預售僅需8-9個月時間，甚至更短。但現售制度會將拿地到銷售的周期拉長到2-4年。

　　不過，深圳也并不是第一個推出現售制度的城市。早在2012年，山東省就出臺過相關規定，從當年9月1日起，凡不實行預售資金監管的商品住房項目，暫不核發預售許可證書；同時，將選擇有條件的開發項目進行商品房現房銷售試點。

　　“大方向來看，一二線熱點城市都應該逐漸從預售制度轉變為現售制度。因為此類城市的房企在資金承受能力上會更強，且市場供應比較緊缺，不需要通過期房銷售的方式來逐漸蓄客。現房銷售也使得購房者能夠降低購房到入住的時間，規避風險。”嚴躍進表示。

　　他說，三四線城市正面臨去庫存的嚴峻問題，期房銷售萎靡，很多樓盤最終都是以現房的方式進行銷售。但三四線城市的房企多為中小房企，資金壓力較大，依然還是需要通過期房銷售來降低資金成本。