自深圳出讓龍華地塊作為試點商品房現售開始，爭論了近10年的問題再次成為業界焦點。有專家認為，商品房現售對控制房價不利，也許只是降低某些城市土地競爭的壓力。也有業內人士認為，預售制實行了22年，隨著市場的變化，制度需要作出調整，而商品房現售代表了一種大方向。

　　需要注意的是，商品房預售制試點作為一項新制度如果在未來推廣，必將成為一把雙刃劍。新事物的發展不是一帆風順的，取消商品房預售制度，誰最不樂意了？

　　承建商資金鏈將吃緊

　　據了解，商品房預售制度的“創始人”是霍英東先生。1953年，霍英東提出“預售樓花”，并提倡分期付款。這一制度隨后由香港傳入內地，經過不斷發展，終成今日普遍采用的一種售樓方式。

　　商品房預售制度發明的初衷是為了減輕房企的資金壓力，取消商品房預售制度，對于開發商來說是一大利空，意味著失去了一個融資渠道，增加開發商的融資壓力。

　　現售制度的出現，勢必將提高房地產行業的進入門檻，深圳房地產經紀行業協會研究總監徐楓認為，現售制度出現將帶來中小開發商的淘汰，不能適應未來發展，被整合和并購。

　　隨著房地產準入門檻的提升，房地產將出現強者愈強的局面，這是房地產行業走向成熟的標志。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，隨著開發商的優勝劣汰，大型企業可以通過多元化融資方式籌集資金，融資渠道多元化。

　　徐楓表示，中國房地產存在一種特殊情況，大量的資金是建筑廠商墊資，取消預售制度可能出現開發商將資金壓力進一步轉嫁到建筑廠商的情況，建筑商面臨較大的資金壓力。如果相關質檢部門對于商品房檢驗的體系還按照現有的做法執行的話，不排除未來偷工減料的情況出現。

　　土地財政更吃緊？

　　取消預售制度是對房地產市場的調控，對于房地產充分競爭的城市，市場的自我調節能力較強。對于庫存嚴重積壓的三、四線城市來說，已被迫銷售現房，取消預售制度的影響并不大。廣州市社會科學研究院彭澎認為，推廣商品房現售制度有利于房地產市場的健康發展，對于調控制度以及三、四線去庫存有好處。實行商品房現售，開發商在原本庫存高企的三、四線城市拿地積極性受挫，從土地開始抑制商品房供給，減少供應。

　　據《第一財經日報》報道，商品房現房銷售制度將延長開發商的周轉周期，減緩項目入市。

　　徐楓在接受《每日經濟新聞》記者采訪時提到，現房銷售的首付比例存在降低的可能，首付比例本身是對房地產預售階段的價值評估，現售制度下現房的估值與在預售階段下估值不一樣，首付款比例或降低。

　　開發商門檻提高，購房者入市門檻降低，釋放一部分購房需求也對去庫存存在利好。

　　另外，彭澎提到，一些庫存壓力較大的城市推廣商品房現售或存在阻力，其中一個就是地方政府的土地財政問題。

　　從土地招拍掛階段開啟商品房現售，一定程度上減少了土地市場的競爭壓力，一些實力和資金能力較弱的開發商被拒之門外，未來土地溢價將有不同幅度的降低，對于依賴土地財政的地方政府來說存在一定利空。

　　地方政府為了彌補財政和城市建設資金的不足，以土地轉讓獲得直接收益和土地融資帶來間接收益的行為，被稱作土地財政。土地財政讓地方政府得到了好處，同時也增強了地方政府對土地財政的過度依賴。

　　徐楓表示，在經濟發達地區土地財政所占比例不高，例如深圳，土地收入對政府的影響可忽略不計，但對嚴重依賴土地財政的城市來說，現售制度需要經歷一個微妙的博弈過程。