每經實習記者 龐靜濤

　　上海土地市場持續“瘋狂”，地產企業陷入集體瘋狂。5月18日，保利地產以54.5億元的價格搶得上海周浦鎮地塊。該地塊出讓條款顯示：竟得的開發商必須持有該地塊15%的住宅物業滿70年，不允許出售。房企激進拿地的背后，是土地市場準入門檻越來越高，優質土地資源越來越少。此次拍賣，首次出現要求開發商自持部分住宅面積的先例，以后的拿地條件會不會更加苛刻？這對拿地企業來說又提出了怎樣的要求？保利地產如此大手筆豪購土地，其戰略思考在哪里，資金又從何而來？

　　上海浦東新區外環外50平方米的住宅，月租金15000元，貴么？貴！這是保利面對的難題，也是豪擲54.5億元拿地后的又一場攻堅戰。

　　5月18日，37家房企同場“圍獵”，將上海外環外的周浦住宅樓板價推至43607元/平方米，競得者為保利地產。地塊的出讓條款顯示，競得的開發商必須持有這塊地15%的住宅物業70年，不允許銷售，未經出讓人同意也不得轉讓，更不得分割抵押。

　　為什么說保利真正的難題是持有物業的租賃呢？不妨來看看《每日經濟新聞》記者算的租金賬。

　　地塊樓板價43607元/平方米，考慮到配建5%的保障房和持有15%住宅物業的成本，項目未來售價保守估計也要7萬元/平方米。

　　如按7萬元/平方米的單價計算，一間50平方米的住宅總價350萬元，按租賃行業的正常水平5%的租金回報率計算，一年租金17.5萬元，每個月14583元，再算上項目裝修，租金15000元是少不了的。

　　該地塊開盤前，《每日經濟新聞》記者咨詢了一些開發商投資人士，面對持有物業的要求，回答均是會想辦法整體出售，現在想來不難理解。

　　那么，住宅持有為何比住宅開發即售模式更考驗開發商的資金和水平？《每日經濟新聞》記者展開深入調查。

　　高周轉企業的噩夢？

　　對于住宅持有，房企怎么看？多位開發商投資人士向記者透露，更愿意一次性拿走全部利潤，讓資金進入開發流程。

　　住宅持有對開發商影響到底有多大？如果房企有100億元的流動資金，投資一個項目20億元，實際情況是，房企投資的項目數并不只5個，理論上的理想狀態或許是8個或10個或更多，房企操盤能力不同具體項目數有差異。

　　因為住房市場的預售制，房企可以用有限的資金撬動更多的項目。雖然各地的預售條件不同，嚴格一點的如上海要求結構封頂可預售，也有城市要求主體建筑出地面即可預售，但相同的是，企業無需拿出投資總額撬動項目，預售后獲得的銷售回款可投入到后續的開發中。

　　預售前上繳的土地款項和達到預售前的部分建安成本構成項目前期主要投資，撬動整個項目的資金少則30%，多則70%。陽光城一位投資負責人向記者表示，項目前期投入多少取決于土地成本，高溢價地塊前期投資占60%~70%，一般為30%左右。

　　升龍地產一位投資負責人介紹，現在的一線城市和部分熱點二線城市，土地款項占總投資的50%~60%，建安成本占比20%左右。

　　如果持有15%的物業，則意味著企業不僅需要實際投入該筆資金，未來很多年，這15%的資金都不可能是進入高周轉周期。

　　如按每個項目20億元的投資需求，單個項目持有15%物業就會有3億元資金沉淀，如果企業100億元資金撬動了10個項目，變成住宅持有后，則會有30億元資金沉淀下來。

　　無法繼續貢獻回款，對高周轉企業簡直是噩夢，若持有物業長達20~30年，對企業的資金是極大的考驗。

　　資金成本如何覆蓋？

　　即便企業過了資金周轉的門檻，資金成本的難題依然存在。租金回報率難以覆蓋資金利率，持有物業不僅成不了“現金牛”，反而成為現金“黑洞”。

　　華創證券的報告顯示，國內，長租公寓的租金回報率約為2%~3%，在美國，則為8%~10%。即便是在租賃業發展相對較快的上海，一位開發商向記者坦言，上海的長租公寓租金收益率約為3%~5%，如果公司資金成本高，持有物業壓力就很大。

　　自去年，房企的融資成本進一步走低，但相較于租金仍然很高。保利、金地的融資成本處于行業較低水平，但剛到租金平均線。今年初，保利地產發行公司債，利率低至2.92%；金地集團發行的一款公司債利率僅有3%。

　　四處攻城略地的高周轉企業，其資金成本更是平均租金回報率的兩倍還要多。以泰禾為例，該公司2016年已進行的兩筆融資信息顯示，利率分別為6.2%和7.30%。據旭輝2015年報數據顯示，旭輝的加權平均債務成本相比2014同期降低1.1%，但仍高達7.2%。

　　資本向來逐利，在“得房源者得天下”的公寓界，開發商優勢明顯，但卻也只能看著公寓運營專業團隊“風生水起”。

　　公寓市場前景廣大，開發商、專業運營團隊和資金持有者“跑馬圈地”。華創證券研究稱，國內青年租房的市場規模近8000億元，每年僅新增的應屆生租房規模就達600億元。

　　開發商有無法比擬的優勢，如在房源的獲取上不僅“近水樓臺先得月”，更有不少企業自身擁有物業，包括萬科、世貿、金地、景瑞等開發商紛紛進軍公寓業。

　　但現實是，專業公寓運營商并未因在房源獲取等方面優勢不及開發商，而受到資本輕視。魔方公寓，C輪近3億美元融資，創下公寓界融資的最大額度，目前魔方公寓估值超過10億美元。

　　術業有專攻，開發商在運營中也多是引入專業運營團隊，比如景瑞、綠城等。無論是自有物業還是租賃物業，終究還是要付諸于運營。依照資本市場租金回報率和出租率兩大核心指標，公寓運營商賺錢的功力高低立現。

　　開發商在擔憂資金、成本的同時，最擔憂的恐怕還是，如何獲得盡可能高的租金，實現出租率的最大化，歸根結底還是如何運營。

　　如果追溯到項目的拓展階段，則回到了上海最近的這次土地拍賣市場。拿到地，賣了房子，才是另一場生意的開始。