北京的房地產市場整體明顯降溫，但寫字樓和商業、非公益用房卻異軍突起。數據顯示，1-5月北京商品房竣工面積為657.4萬平方米，同比增長4.3%。其中，住宅竣工面積為325.6萬平方米，下降9.8%。但是，寫字樓的竣工面積為140.1萬平方米，增長74.9%；商業、非公益用房及其他為191.7萬平方米，增長1.2%。

　　5月末，除住宅待售面積外，目前非住宅類商品房庫存有1294萬平方米。按照北京2015年銷售非住宅類427.4萬平方米（包括寫字樓為243萬平方米，商業、非公益用房及其他為184.4萬平方米）計算，庫存需要3年才能消化完。

　　北京的房地產市場整體明顯降溫，但寫字樓和商業、非公益用房卻異軍突起。

　　數據顯示，1-5月北京商品房竣工面積為657.4萬平方米，同比增長4.3%。其中，住宅竣工面積為325.6萬平方米，下降9.8%。

　　但是，寫字樓的竣工面積為140.1萬平方米，增長74.9%；商業、非公益用房及其他為191.7萬平方米，增長1.2%。

　　從銷售上看，寫字樓也越發受人青睞。1-5月，北京商品房銷售面積為492.8萬平方米，同比增長15.1%。其中，住宅銷售面積為305.2萬平方米，下降14.8%；寫字樓為126.2萬平方米，增長2.5倍；商業、非公益用房及其他為61.4萬平方米，增長83.3%。

　　寫字樓、商業、非公益用房以沒有完全限購、價格更低而受青睞。近一段時間以來，21世紀經濟報道記者也不斷接到推銷這些樓宇的電話。

　　但是，由于許多政策不清晰，這些樓宇如果轉為住宅，仍然有問題待解決。

　　北京樓市庫存增長

　　根據6月13日北京統計局公布的數字，5月末，北京全市商品房待售面積2188.4萬平方米，同比增長10.5%。其中，住宅待售面積894.4萬平方米，增長9.4%。

　　這與全國的情況形成了鮮明對比，顯示出北京的房地產去庫存難題。5月末，全國商品房待售面積7.22億平方米，比4月末減少521萬平方米。

　　值得注意的是，5月末，除住宅待售面積外，目前非住宅類商品房庫存有1294萬平方米。按照北京2015年銷售非住宅類427.4萬平方米（包括寫字樓為243萬平方米，商業、非公益用房及其他為184.4萬平方米）計算，庫存需要3年才能消化完。

　　上述非住宅類商品房，其實就是寫字樓性質為主的商住樓等各個類型，產權一般只有四五十年左右，比住宅的70年產權年限要低。

　　據21世紀經濟報道記者了解，一些寫字樓通了水電，其單戶水電按照民用價格計算，造成銷售火爆。

　　比如北京東五環一個項目，最初售價每平方米只有17000元左右，目前其二手房每平方米為40000元左右。由于這類商品房的每層樓的高度較高，可以分成兩層使用，因此實際對外報價4萬元/平方米的房子，分攤到平層，每平方米單價只有2萬左右。而周圍新盤住宅每平方米的價格是4萬多元。

　　較低的價格導致其頗受部分人群的青睞。同時，21世紀經濟報道記者獲悉，商住類商品房在市場上并未完全限購，這也導致許多人購買。

　　這導致了北京房地產市場的奇特模式，即商住房供應，正在超過住宅。

　　有機構統計，2013年至2016年，北京市商住產品新增供應套數占北京全市商品房新增供應套數比例按年依次為26%、24%、46%和63%，商住產品成交套數所占全市商品房成交套數比例按年依次為24%、20%、28%和56%。

　　交行分析師夏丹指出，其實一線城市商住樓都在大力開發，價格一般只有住宅的60%-80%左右。商住樓價格漲幅不如住宅，這些商住主要是靠外來人口消化。

　　中國社科院經濟研究所研究員汪麗娜認為，目前北京商業地產與住宅價格倒掛，還是與供需有關。因為北京住宅供應不足，導致一些人炒作商住樓，借此機會進行出貨。

　　21世紀經濟報道記者獲悉，目前北京商住樓盡管價格比住宅要低，但是貸款等有很大的限制，比如首付要達到房價的50%。

　　商住樓限購？

　　另一個問題是，商住樓是否也會加入“限購大軍”？

　　此前北京通州作為城市副中心所在地，因為住宅和寫字樓價格暴漲，最后實施了嚴格的限購政策，使得通州的商住樓一夜之間從火爆降到了冰點。

　　盡管北京近期傳全市都可能實施商住樓限購，但是很多專家認為，可能性不是很大。

　　“這么大的庫存，按照道理不太可能進行限購，但是未來政策方向仍不定。”中原地產分析師張大偉告訴21世紀經濟報道記者。

　　不過，根據北京在京津冀協同發展的要求，北京需要疏解政治中心、文化中心、國際交往中心、科技中心以外的非核心功能。北京大力供應商住樓盤，緩解了部分剛需購房壓力，因為沒有限購，似乎也在造成新的人口聚集，從這一點上說，商住樓確實存在限購的可能。

　　汪麗娜研究員認為，最近國務院出臺了很多相關的政策，商品房可以改為租賃性的住房，北京這一塊兒能不能這么做，可能還會有許多障礙。比如辦公寫字樓改成住宅，天然氣的配置怎么處理，還有水價、氣價、電價是否要不用商業高價，這些問題都需要探討。

　　北京市經濟信息中心齊心認為，需要好好研究目前商住樓到底有多少庫存，現在北京商住樓滿足了部分剛需，其作用不可忽視。

　　她表示，不只是外地人，很多北京戶籍人口也買不起住宅。但是商住樓有問題還沒解決，比如50年產權到期后該怎么辦，而且這與住宅70年后自動續期的情況還不同。

　　她指出，北京土地供應越來越少，這使得市場的住宅供應不足。“未來很多商業地產過剩的話，應該允許出租或者出售給居民解決居住問題。”

　　今年5月4日，國務院總理李克強召開常務會議，提出實行購租并舉，發展住房租賃市場，深化住房制度改革的重要內容，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。鼓勵個人依法出租自有住房。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。