高房價還能持續多久?誰又將成為房子接盤俠?

　　1、房價或許可以連續上漲20年，但總是有頂的，屆時不是你想賣就能賣得掉。

　　2、20年後，誰來為你的房子接盤?當我們這一輩人要退休的時候，要賣掉房子的時候，這個時候就會出現房子的富餘，那時候的價格一定會往下走，中國會出現房地產的多餘。

　　一、房價或許可以連續上漲20年

　　摘自《大城市化和居民加杠杆能支撐房價多久》

　　作者：李迅雷，海通證券首席經濟學家

　　房價何時出現向下拐點，確實不好預測，就像預測股市何時見頂或何時見底一樣，因為影響房價的因素太多，政策也會調控或管制市場，你能預測准政府可能采取哪些極端政策嗎?

　　房產稅不會導致房價下跌

　　有人問房產稅推出是否會導致房價下跌?我覺得應該不會，因為中國經濟目前高度依賴房地產，政府應該不會搬起石頭砸自己的腳。發達國家有三大縮小貧富差距的稅：房產稅、資本利得稅和遺產稅，這三大稅中國目前都沒有征收，房產稅只是長期試點。一般國家把這些稅種納入到稅收體系中正常運作，而中國則往往把這些稅種當成政策導向，具有較強的功利性。

　　觀察房價見頂的窗口有三個

　　不過，我覺得需要關注的是居民購房的杠杆率情況，房貸餘額的變化是一個觀察窗口，盡管居民還可以通過民間融資來購房。

　　假如2017年居民新增房貸的規模比2016年繼續提高30%以上，那我覺得可能會出現類似2015年6月份的股災情形了，那時也是股市的場內場外雙向融資猛增，政策一收緊，則市場大跌。目前看，政策上已經開始行動，防患於未然，效果如何，還需要觀察。

　　此外，通脹率的變化也是一個觀察房價變化的窗口。

　　今年經濟運行至今，CPI應該低於年初預期，但全球性的貨幣超發問題始終是存在的，因此，CPI何時起來，也是關系到貨幣政策何時收緊的問題。貨幣政策一旦收緊，則利率上升，對房價的負面沖擊肯定會有的。不過，目前似乎存在一定的悖論，即貨幣超發已經那么多年了，其效應主要體現為資產價格的上漲，包括近期的貴金屬和石油等部分大宗商品價格的上漲。但中國的CPI與GDP關聯度更大，而M2則與房價的關聯度更大些。若GDP起不來，則CPI也不用太擔心。很多問題存在卻僵持著。

　　觀察房價變化的第三個窗口，可能是金融機構之間會否出現信用風險，或者是其他資產價格泡沫的破滅會否導致房地產業的引火燒身。

　　實體經濟的不景氣已經成為共識，債務規模不斷上升，盡管問題主要出在企業債務層面，而企業債務主要表現為國企的債務，但國企有政府信用作為背書，故企業高債務之下似乎還是看不到爆發系統性風險的直接誘因。

　　不過，這些年來，金融機構之間的交易規模驚人增長，不管是表外業務還是表內業務，不管是通道業務還是委外業務，同業業務的規模都是逐年增大，各類產品存量規模也越來越大。但所有交易產品的背後，都是有具體資產作為支撐的，假如某類資產價格，如信用債出現大幅下跌，那么，金融機構既要應對相關產品的兌付壓力，又要承受砸在手裏資產的流動性缺失風險。一旦出現同業之間的信用風險，那這風險可就大了。這些年來，金融機構的資產負債表都在做大，杠杆率都在提升，因為盈利壓力都在增大。當年次貸危機中美國雷曼兄弟的破產就是一例。

　　因此，房價或許可以連續上漲20年，但總是有頂的，無論政策怎樣調控，市場總有市場的波動鐵律，全世界沒有一個國家的房價能夠走L型。

　　隨著人口老齡化和流動人口的減少，作為耐用消費品的房子的需求總是下降的，一輪房地產周期大致都是18-25年，包括上漲和下跌全過程。當然，除了關注房價何時見頂的各個窗口之外，房地產的流動性更值得關注，因為樓市不同於股市，前者的流動性風險會更大，屆時不是你想賣就能賣得掉。

　　二、20年後，誰來為你的房子接盤?

　　摘自《20年後，誰來為你的房產接盤?》

　　作者：芮萌，中歐國際工商學院金融與會計學教授

　　有一次，在和夫人吃飯的時候聊到了退休的話題。當計劃中的65歲來臨，想把房子或者股票賣掉以安享晚年時，是否有人願意接盤房子和股票?

　　對一個普通的中國家庭來講，大多數的財富都投資在了不動產即房地產。人口結構到底怎樣來影響房地產投資的回報呢?首先我們來看一下誰有能力來購買房地產。

　　對一個成人來講，他的第一次置業的時間基本在成家立業時的30歲。30歲到40歲之間，家庭規模可能增加了，有了一到兩個孩子，原來第一次置業的房子已經不夠大了，需要改善住房，所以我們發現在42歲的時候，又出現了第二次置業的高潮。但是到了65歲，當孩子已經大學畢業，已經離開這個家的時候，就不需要住原來那么大的房子了。很多人會把原來大的賣了，換一個小的。所以在一個國家，它的人口結構當中30歲到40歲的人群比例越高的時候，它對房地產的需求越大。

　　以美國為例，這張圖說明的是美國30歲到44歲占人口的比重與房價指數的關系，隨著30歲到44歲的人口比例的上升，它的房地產指數的價格在上升，反之在下降。

　　在我們過去十年當中，恰恰是中國30歲到40歲的人口比重不斷增加的十年，所以在過去十年中，一線城市房地產的價格翻了10倍，背後有它經濟學的原因。

　　當下，中國的人口紅利在慢慢消失。人口紅利衡量的指標有兩種，一種是人口中18歲到64歲之間的勞動力的比例從2010年開始下降。因此，過去五年當中，大家都會明顯地感覺到中國的勞動力成本越來越貴。

　　第二個來衡量人口紅利的消失的依據是中國1-15歲青少年的比例。在國際上，當1歲到15歲占總人口的比重介於15%到18%時稱為嚴重少子化的現象，中國已經從70年代的42%下滑到了今天的16%，已經落入了聯合國認為嚴重少子化的現象。

　　當人口紅利消失的時候，對不動產的需求自然會下降。中國普通家庭擁有房子的比例是多少?如果我們把父母的房子都加在裏面，中國房屋的擁有率是在90%以上，而全世界平均比例為50%—60%。另一個指標就是看人均居住面積：全世界人均居住面積是20平方米，按照官方的數據，中國去年的人均居住面積已達33平方米。

　　所以房屋的擁有率和居住面積這兩個指標都說明在不久的將來，或許在2020年或者是2030年，當我們這一輩人要退休的時候，要賣掉房子的時候，這個時候就會出現房子的富餘，那時候的價格一定會往下走，中國會出現房地產的多餘。