作者：馬光遠

　　可怕的不是地價高，而是拿地的錢絕大多數都是通過加杠杆的方式獲得，在推動地價的同時，也大大推高了未來對房價的預期，進一步推高資產價格泡沫。

　　8月17日，上海在一天之內出了三個“地王”，引發嘩然，新華社再次發表評論，對高地價的風險進行警示。

　　在高層明確表示“抑制資產價格”的情況下，土地市場為什么依舊如此瘋狂和火爆。考慮到今年是“地王”之年，要抑制面包的價格，必須抑制面粉的價格，但面粉價格為什么這么高，恐怕不能簡單地將此歸結於房地產企業的賭博和炒作。在我看來，上海一天三“地王”，和上海土地市場的供應，以及今年以來在流動性非常充裕的情況下，房企利用廉價的資金高杠杆拿地不無關系。

　　首先，從中國土地供應制度而言，土地具體供應的計劃是由地方政府說了算。談及中國土地市場的“地王”，我早在多年前就指出，“地王”不是開發商炒出來的，而是地方政府“放”出來的。以8月17日拍出的所謂創下中國土地成交史上最貴地王和刷新全國住宅地塊的最高總價和單價的上海靜安中興社區地塊為例。這塊地總價110 .1億，溢價率為139%，業界人士算出來的最終售價接近20萬元每平方米。的確驚人。但必須指出，這個“地王”絕非表面看到的房企拍出來的。因為這個位置，這么稀缺的地塊，什么時候放出來，什么時候就會是“地王”。

　　這塊地位於靜安區內環區域，緊鄰寶山路站，西至臨山路，南至公興路，北至中興路，距離外灘僅2公裏，距離陸家嘴僅3公裏，據稱是上海內環內除楊浦之外10年來首次的純住宅地塊出讓。請記住幾個要素：內環、稀缺、10年來首次純住宅地塊出讓，而且溢價率139%我真覺得不高，今年上海拍出的好幾塊地溢價率超過200%，還有溢價率超過300%的。這塊地不誇張地說，比熊貓都稀缺，成為全國最貴“地王”，邏輯上沒有問題。而且，按照我的分析，這塊地只要設計、定位、品質到位，我不覺得未來銷售有什么風險。至於為什么在這個時候把這么一塊敏感的地放出來，則需要琢磨背後的邏輯。從中國房地產的曆史看，地方政府放“地王”的時機，有時是在土地市場特別火爆的情況下，有時則是在房地產市場面臨方向性選擇的情況下，通過“地王”影響房地產市場的走勢。

　　其次，從一線城市今年土地市場供應情況看，在今年一二線城市量價齊升的情況下，土地供應狀況並沒有隨之而增加。以上海為例，根據《勞動報》報道，今年上海土地供應量創五年來新低：2016年第一季度，上海土地市場供應面積(不包括工業用地)僅42.48公頃，比去年同期下降67.43%，為五年來最低值。其中住宅供應面積分別為27 .15公頃，比去年同期分別下滑72.39%。事實上，在過去3年，上海土地供應每年都在減少，而且每年幾乎都完不成供地計劃。上海其實不缺地，但在土地供應大幅度減少的情況下，開發商只能哄搶有限的供應。今年前7個月，上海完成供地計劃的30%，這種人為制造短缺的情況下，不出“地王”倒是奇怪了。與上海情況相似的北京，最近3個月沒有出讓一塊住宅用地。在土地供應如此緊張的情況下，大家哄搶有限的土地資源就情有可原了。

　　而且，更重要的，今年很多房企之所以不差錢，除了銷售大漲回籠現金之外，在今年實體經濟面臨極大下行壓力的情況下，房企融資的渠道和融資成本都極為便利。在很多領域都不賺錢的情況下，資金逐漸向房地產集中的趨勢非常明顯。

　　以這次拿到中國最貴“地王”的融信中國為例，在中國房企裏面還真數不到。根據克而瑞統計，今年上半年融信的銷售總額為174.1億元，位列全國第28位，2015年融信銷售收入達295億元，位列全國29位。今年融信已經拿到第14塊地，其中有7塊地溢價率超過50%，10宗地塊成交額超過10億元，14塊地的總價超過345億元，超過了其一年的銷售收入!很顯然，融信中國名副其實，通過各種融資手段，以高杠杆來拿地。據克爾瑞數據，融信今年年初發行了總規模25億元的公開公司債，7月底發行總規模50億元的私人公司債。統計顯示，融信在上市之後通過各種融資渠道已完成超過100億元融資。

　　低廉的資金給了房企充足的彈藥，沒有任何限制的杠杆舉債買地極大擴張了房企的拿地能力。而這一切都建立在房地產繁榮周期的基礎上，一旦資金鏈條逆轉，房企自然面臨風險，但更大的風險是提供杠杆的出借方。通過各種創新的融資方式，房企甚至可以做到零成本拿地，制造地王，銀行不給貸款沒關系，還有信托、私募等等的通道。

　　以高杠杆拿地，然後又以高杠杆炒房，用中國老百姓的話講，這叫杠上開花，杠杆上面加杠杆。可怕的不是地價高，而是拿地的錢絕大多數都是通過加杠杆的方式獲得，在推動地價的同時，也大大推高了未來對房價的預期，進一步推高資產價格泡沫。一旦斷裂，後果真的不堪設想。