導讀：2015年全國房地產銷售數據是7.3萬億，而今年上半年就已經達到4.9萬億，難怪恒大將全年銷售預期提高了50%，到3000億元。房地產的火爆顯然是“穩增長”與“供給側改革”平衡的結果，當“風景這邊獨好”時各路資金大舉涌入房地產業就不足為奇了。但需要警惕的是，房地產企業手中大約1.5萬億資金猶如高懸的“堰塞湖”，為其疏導出合理的歸宿是下一步需要考量的重點。

　　對于一二線城市來說，未來一年房價不漲超過50%，或未來三年房價上漲不超過100%，“地王”都將面臨巨大的入市難度，對房地產企業帶來的資金壓力將不可忽視。

　　本輪市場的大幅升溫，正使得一年前還深陷泥潭的房地產業，迅速轉危為安。

　　數據顯示，今年1-7月，全國房地產企業到位資金增速為15.3%，繼續處于高位。自3月以來，房地產企業到位資金增速一直快于房地產開發投資增速，且兩者之間的差距不斷拉大。這說明，企業的資金狀況愈加良好。

　　從宏觀背景來看，利率偏低、房地產市場向好、實體經濟不振等因素，正在催生一場新的資本流動大潮，房地產業已成為這一趨勢的受益者。

　　有分析認為，鑒于經濟形勢很難在短期內逆轉，加之房地產市場也呈現出升溫勢頭，預計短期內房企的資金狀況會繼續改善。但這并不意味著企業將徹底得到救贖，高價地的扎堆出現，以及新增貸款持續進入樓市，正在警示市場風險的存在。政策層面的控制，則有可能使這些風險在明后年集中顯現。

　　從負債泥潭到持幣待購

　　在剛剛發布的房企半年報中，資金層面的改善成為一個重要特征。在低利率的貨幣環境下，很多企業將現金余額作為一項指標而獨立發布。

　　其中，截至今年6月底，融創手中的現金超過400億元，較去年底增長近半。同期，雖然經歷了對中信部分地產業務的收購，中海的資金流仍然超過了1000億元。號稱要沖擊3000億銷售規模的恒大，則聲稱手中的現金超過2100億元。

　　根據統計局的數據，今年1-6月份，房地產開發企業到位資金68135億元，同比增長15.6%。盡管低于今年4月和5月，但這一增速仍然創下2014年來的最高值。而去年同期，企業到位資金增速僅為0.1%，且去年3-5月，上述指標增速為負。

　　也就是說，僅僅一年多之間，房企就從負債泥潭中走出，并過渡到“持幣待購”的階段。

　　其中，今年1月掛牌上市的融信中國，就成功借助國內房地產的回暖和資本市場的便利，將凈資產負債率調整至90%，比去年同期下降63.6個百分點。

　　從分項數據中，能夠清晰地看出這種變化的原因。今年上半年，定金及預收款同比增長34.1%，個人按揭貸款增長57.0%，這兩項指標占房企資金來源的比重為44.3%。而去年同期，這兩個指標的增速分別為－0.9%和10.0%，占總體資金來源的比重為36.1%。這也說明，銷售回款仍然是房企最主要的資金渠道。

　　與此同時，利用外資的增速，從去年上半年的－3.9%，進一步降至－63.2%。這被看做是企業通過國內發債的形式，大幅替換美元債的結果。

　　這一結果正體現了寬松的貨幣環境。上海易居研究院智庫研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，資金便宜也是一個很重要的特點，部分房企發行3年期及以上的公司債，利率成本可以控制在4%以下的水平。

　　值得注意的是，由于實體經濟不振，其他資金流入房地產業，也成為近期資本流動的重要特點。

　　據21世紀經濟報道記者了解，除在二級市場舉牌房企股票外，保險資金介入拿地和項目操作階段的行為，在東部城市普遍存在。從年中開始，一些保險公司甚至獨立拿地。在福建、浙江等省份，很多制造業資金轉而炒房，或者以入股的方式介入項目開發，同樣是今年以來常見的現象。

　　沖高后的風險警示

　　進入下半年，房企面臨的環境似乎愈加樂觀。數據顯示，今年前7月，房地產開發企業到位資金79881億元，同比增長15.3%，增速雖比1-6月份回落0.3個百分點，但仍連續4個月維持在15%的高位以上。

　　但在投資端，前7月全國房地產開發投資55361億元，同比名義增長5.3%。且該指標已連續5個月低于到位資金增速。

　　資金來源充裕，投資沒有起色，結果便是企業手中的可用資金越來越多。一旦出現優質項目，就很容易受到追捧。今年下半年以來，土地市場的爭奪愈加激烈，“地王”的誕生也更加密集，便是一種體現。

　　這種情況可能隨著市場的升溫進一步加劇。易居研究院近日發布數據顯示，2016年8月份，其監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為2287萬平方米，環比今年7月增長9.2%。這也是在經歷了連續三個月下滑后，房屋交易市場首次出現升溫。

　　盡管本次升溫有政策刺激下的恐慌因素，但由于傳統旺季“金九銀十”即將到來，因此今年市場的第二波行情仍然被認為有可能出現。

　　嚴躍進就表示，從目前市場的購房情緒看，購房積極性在增加，如果企業繼續抓住時機去庫存，那么銷售回款資金的增加，也會使房企的資金狀況進一步得到改善。

　　但潛在的風險同樣值得警惕。土地市場的過熱，以及經濟結構中“房地產獨大”的現象，已經引發政策層面的關注。且有觀點認為，在經歷今年的銷售“大年”之后，明年樓市降溫將不可避免。因此，資金進入房地產業的步伐或將放緩。

　　莫尼塔（上海）信息咨詢有限公司認為，7月份銀行新增貸款幾乎全部來自于居民新增中長期貸款，因此可以看到，信貸驅動的樓市風險進一步加劇。該機構表示，工行、建行在部分熱點城市開始收緊外來人口購房按揭貸款，信貸政策收緊或是下半年房地產市場出現拐點的最大風險。

　　上述機構還指出，隨著熱點城市地王頻出，土地交易中銀行無限配資帶來的高杠桿風險已引發監管層關注，信貸政策收緊將是大勢所趨，初步估計在四季度實施。屆時，市場熱度將驟然降溫，觸發拐點。

　　就這些高價地項目本身而言，其后續運營的前景也并不明朗。中原地產首席分析師張大偉表示，對于一二線城市來說，未來一年房價不漲超過50%，拿了“地王”的企業都將面臨入市難題。未來三年，如果周圍房價上漲不超過100%，這些“地王”都將面臨巨大的入市難度。其對房地產企業帶來的資金壓力將不可忽視。