2016年，鄭州出了八個地王。

　　8月18日，鄭州出現新地王，樓面價高至每平米3.69萬元，高于這座城市的人均居民可支配收入，2015年這個數據是3.1萬元。

　　地產商還在繼續涌入，實體經濟繼續徘徊，房地產行業又成了這個中原城市的發展引擎。于是，城里的人們只能繼續那與房子糾纏不休的生活。

　　文/張慶寧 發自鄭州

　　“1小時21分鐘”，是一個“地王”的存活時間。這種地產商的狂歡不僅出現在中國一線城市，在鄭州這種二線城市更是有過之而無不及。

　　8月18日，鄭州市鄭東新區北龍湖片區兩宗住宅用地競拍，一宗土地以總價25.54億元、樓面價每平方米3.63萬元被融創中國全資附屬子公司河南融創奧城置業有限公司拍得，刷新鄭州歷史上總價、樓面價雙“地王”紀錄。

　　不到1個半小時后，中國金茂旗下的北京覽秀城置業有限公司以總價35.1億元、樓面價每平方米3.69萬元拍下鄭東新區另一宗土地。讓融創中國的雙“地王”紀錄僅存活了1小時21分鐘。這也是鄭州今年年內拍出的第8個“地王”。

　　鄭州“地王”的樓面價已經超過廣州，后者在8月17日拍出的“地王”樓面價僅為每平方米3.67萬元。不過，鄭州的GDP產值在全國288個地級市中排名第18位，比排名第三的廣州落后15位，中間隔著天津、重慶、武漢等名副其實的二線城市。

　　合肥、南京等二線城市今年以來的樓市瘋漲說明了，經濟發展水平不再是左右房價走勢的唯一指標。鄭州同樣如此。這座火車拉來的年輕城市，2015年城鎮居民人均年收入只有3.1萬元，這意味著，一套100萬元的房子需要一位普通市民不吃不喝三十年才能買得起。

　　如今，“地王”潮不僅重新定義著這座城市的房價走勢，還意味著買房者和賣房者的故事需要重新開始，沒有人能夠逃離房子的糾纏。

　　一、如夢之夢：被“扇”出北京的葛菲剛搶到房

　　葛菲搶房的過程，猶如一場黑色幽默。

　　他搶到的樓盤屬于地鐵沿線的剛需盤。這是他在踩了20多個樓盤后選定的目標。最近兩個月，周邊樓盤一直以每周每平方米三五百元的幅度上漲。從半年前的每平方米八九千元漲到目前的每平方米1.2萬元左右，但他看中的樓盤卻在捂盤惜售。

　　這塊位于鄭東新區北龍湖的魚塘，刷新了鄭州的總價、樓面價雙料地王紀錄。

　　8月27日，葛菲等到了開盤通知，開盤方式竟然通過網上競拍——葛菲想起了藝術品拍賣會上的頻頻舉牌的大佬，不同的只是大佬只用簽支票，而自己卻是千方百計湊來的幾十萬元首付。

　　等待開盤的焦慮讓他做了兩個“奇葩的夢”，“一個夢到自己睡醒一看手機，人家都搶完了。夢里我大罵自己，人家都在搶房子，你怎么還敢睡覺。第二個夢，我比之前有進步，夢里雖然已經是半夜三四點的時間，但我打開了手機，看見大家都在搶房，我也開始搶，心想自己總算趕上了……”

　　8月30日下午三點整，葛菲看中的盤正式開盤。葛菲掃碼進入競拍頁面，手機屏幕中間一個旋轉的圓圈持續大約5秒后，各個房源出現在他的眼前。5個小時之后，選房階段結束，競拍正式開始，葛菲看上了一套房子，在各方激烈加價之后，總價突破100萬元。

　　這超過了他的支付極限。他馬上轉戰一套當時價格只有94萬元的戶型，并且直接加價兩萬元，以期嚇退對手。讓他最擔心的對手還是出現了。他加價500元，對方也加價500元，他再加價500元，對方又跟著加價500元……直到他出價到100萬零8千元時，對方才退卻。此時房子的價格再次超出他的支付能力，但他已沒有其他選擇，只能硬著頭發與繼續出現的對手競拍。

　　在對手未及加價之前，系統顯示“已結束，恭喜您以封頂價成交”，他搶到一套89.24平米的小三房，每平方米單價超過1.1萬元。

　　葛菲今年26歲，2008年從河南農村考入鄭州一所大學，大學畢業后留在鄭州工作。他曾想憑借自己的能力奔向北京，但在北京逗留數月后， “被那里的高房價一巴掌扇回鄭州”。

　　他又趕上了鄭州這波被8個“地王”推動的漲價潮，“險些又被鄭州的高房價扇回老家”。

　　在鄭州，葛菲這樣的年輕人又叫“鄭漂”，也是剛需一族。他們大多來自河南各個地市、農村，成年之后選擇前往鄭州工作和生活。

　　目前尚無法估算鄭漂的數量，但官方數據顯示，鄭州最近三年都呈現人口凈流入狀態，共計流入人口將近100萬元。而河南截止2015年末的總人口達到1.07億人，全省常住人口城鎮化率46.6%，低于全國平均水平10個百分點。

　　鄭州作為河南省會，將在“十三五”期間繼續提高它在河南各個地級市中的首位度。換句話說，河南沒有浙江、江蘇等發達的省域城市群，也不像山東那樣，擁有濟南、青島那種雙核城市。鄭州是河南唯一的中心城市，虹吸著全省的人口和資金。

　　如是情況之下，在河南其他20余縣市的房地產市場深陷“冷谷”的同時，鄭州的房價已經連續上漲40多個月。

　　葛菲雖然搶到了房子，但壓力才剛剛開始。這套房子需要首付22萬元，他和女朋友的所有積蓄只有5萬多元，父母支援他們10萬元之后，目前還有6萬元的缺口。這套房子每月的應還貸款將占到他和女朋友所有月收入的1/3。

　　他可以預期日后的生活該多么拮據。

　　二、土著新富：20多歲的我“創造了650平米房子”

　　同樣是20多歲的年輕人，謝琳比葛菲這些鄭漂從容許多，她代表著鄭州的另外一個階級——城中村“土著”。“地王”的頻出，意味著一塊塊土地得以騰空，流向市場。曾經的城中村正一個一個消失。

　　謝琳出生在鄭州北環附近的一個城中村。過去她的父母屬于鄭州的農民階層，每天騎著電動車往返于家中的小樓和不遠處的農田之間。謝琳在高三時迎來城中村改造，一個人分到200平方米的房子，即兩套三居室住宅。

　　還在讀本科期間，她與來自另一個城中村的男青年相戀結婚。本科畢業之前，其他同學都留在學校答辯，她生下自己的第一個孩子。大學畢業之后，她沒有參加工作，又產下一個孩子。

　　謝琳的第二胎出生在2015年，彼時她婆家所在的城中村趕上了新一波的鄭州城中村改造。按照政府出臺的拆遷補償標準，已經將戶口遷至婆家的她與兒子、女兒一道，每人獲得拆遷安置房150平方米。另外她的婆家還獲得60多萬元的現金補償。

　　“我從出生到現在，什么努力都沒做過，但我一個人就創造了650平方米的房子。”說到這些，她一再感慨自己“生得好、嫁得好。”謝琳不是孤例，她初中時的5個閨蜜當中，還有兩人像她一樣從一個城中村嫁往另一個城中村，兩度享受到政策紅利。

　　鄭州全域范圍內保持著每年拆遷100多個村的進度

　　需要強調的是，鄭州的城中村并非棚戶區，幾乎每戶擁有土地的家庭，都在自家的土地蓋起10層左右的樓房，樓房被隔成一個又一個的房間，租給葛菲這樣的“鄭漂”一族。這些城中村的人口往往以萬計，一些大型城中村如廟李、陳寨、劉莊等外來居住人口多超過5萬。

　　城中村改造是中國城市過去20年升級換代的重點，鄭州也不例外。

　　鄭州市城鎮辦發布的數據顯示，截至2015年11月，“十二五”期間，鄭州全市四個開發區、六個城市區及縣城、產業集聚區、組團新區規劃區范圍內，共啟動拆遷村莊627個，動遷175.65萬人 ，鄭州全域范圍內保持著每年拆遷100多個村的進度。

　　“鄭州的城中村改造不是拆遷一批、安置一批，而是在最近三四年內集中拆遷，就像我們，至少需要等上兩三年才能拿到安置房的鑰匙，期間每月從政府領取用于租房的過渡費。”在謝琳婆家所在的城中村拆遷時，她們都在討論，全村近十萬的居民、租客該去哪兒？

　　等到2015年底，這個城中村被機械抓手抹成一片廢墟，過去熙攘的人群如今散落于鄭州各地。

　　據《河南商報》報道，2015年一年，共計70余萬人因為城中村改造，被迫流向租房和購房市場。

　　鄭州短缺的新房庫存量體現了包括拆遷在內所觸發的購房需求。公開信息顯示，鄭州的新建商品住宅存銷比已經從兩年前的8個月，下降至今年6月的5.7個月。同策咨詢研究部對于商品住宅市場有一個庫存判斷標準，當存銷比小于8個月時，房價存在上漲壓力。

　　“房東”謝琳也成為了此輪上漲潮的參與者。雖說早已擁有兩套三居室，但由于這類安居房在修建時壓縮成本，房內沒有暖氣等設施，物業服務亦不如人意。除了改善居住條件，謝琳也不愿錯過這輪房產升值周期。

　　“最好是買兩套三居或者四居，一套自己住，一套用來投資，兩套加起來最多也就三百萬元。”作為鄭州的新富階層，城中村“土著”們大多決定購置新的房產。

　　明明境遇大不相同，但在“地王”大潮之下，曾經“一個人創造了650平米房子”的謝琳，騎著自己的電動車，穿梭在這座城市的看盤大軍之中——仿佛與“鄭漂”葛菲并無不同。

　　三、降維攻擊：入侵者正在成為地王

　　王鑫是河南本地一家地產公司的營銷總監，他所負責的項目，曾經是2014年2月的鄭州“地王”，在最近的2個月里，項目均價已經從2萬元上漲35%，來到了2.7萬元。

　　他卻高興不起來。

　　“當初拿‘地王’是為了打品牌，進軍高端住宅市場，成本價每平方米1.6萬元的房源，此前大部分是以低于成本價兩千元的價格銷售。這波漲價潮到來后，我們的售價也跟著漲了，但可售的房源也不多了。算完總賬，只是比預期少虧一些錢而已。”

　　這還不是關鍵。最讓王鑫難言樂觀的是：過去的鄭州市場還是本地房企的暢快游弋的藍海，外來房企看好并大批進駐之后，藍海旋即變成紅海。

　　諸如萬科、金茂等外來房企在鄭州市場的打法，在他看來好似科幻小說《三體》中的“降維攻擊”，從更高文明攻擊著開發水平更低、資金成本更高的本地房企。

　　截止2016年上半年，全國排名前20位的知名房企全部加入鄭州戰局，最近兩年內即涌入7家國內一線房企。河南本地房企龍頭建業集團，在“地王”競拍中都很難與之抗衡。

　　在8月18日的北龍湖地塊拍賣中，建業集團與另一個河南本土房企永威置業均參與競拍，最終都輸給資金實力雄厚、融資成本更低的央企中化集團旗下中國金茂。“我們參與過個別‘地王’的拍賣，但最后競爭對手是央企，跟央企拼就等于跟銀行拼。” 胡葆森在近日對騰訊財經如此描述失敗原因。

　　擴大土地供應是緩解鄭州樓市供需沖突的辦法之一，鄭州的主政者在做著這方面努力。2016年度國有建設用地供應計劃顯示，市內八區住宅用地將供應33455.4畝，相比2015年增加23028.9畝。

　　在外來房企集體涌入鄭州的當下，僧多粥少的局面未因土地供應增加而改善，它們還在制造著一個又一個的“地王”。9月1日，央企華潤置地在鄭州經開區一宗土地的拍賣中再次擊退各路本地房企，以總價14.96億、樓面價每平方米1.19萬元刷新經開區“地王”紀錄。

　　王鑫憂心忡忡地分析，如果鄭州的土地價格一直這么漲的話，本地房企很難再通過招拍掛拿到鄭州重點區域的好地塊，它們在這塊市場的地位也會越來越邊緣，那些缺乏前期土地儲備、整體實力更弱的中小型本土開發商，可能會眼睜睜看著自己被外來房企絞殺。

　　這并不是王鑫一個人的看法，而是眾多鄭州地產界人士接受《棱鏡》采訪時的共識。

　　不過，王鑫他個人早早洞悉到鄭州樓市的價值。他在最近流年購置了10套以上的房產，目前投資收益超過一千萬元。對于今年只有30歲的他來說，他已經在精神和經濟上獲得了相對自由。

　　四、慕容晏和他的炒房粉絲團

　　慕容晏過去悠閑的生活，因為“地王”，變得有些忙碌。

　　與“出生后什么努力都沒有做過”的謝琳相比，慕容晏在鄭州擁有更多套的房子，他和王鑫一樣，都因為投資房產獲得上千萬元的收益。

　　上世紀末，慕容晏趕上家電產業的一波大潮，那個時候，《新聞聯播》黃金時段的廣告，大多數被家電品牌占領。慕容晏成為了某個大品牌的零售經銷商，店面雖然不大，但足以幫他積累第一桶金。

　　大概在十年前，家電行業走衰，慕容晏開始把資金投入到樓市當中。2008年金融危機前后，直到2011年鄭州推出限購政策，多年里，慕容晏成為了職業炒房者，多套房產買買賣賣，直至如今的數千萬身價。

　　因為炒房，慕容晏結識了一大批鄭州地產圈人士，有開發商，有中介，有政府官員，亦有學者、媒體人。他平常愛讀書、寫點文章，過去的數年，在朋友的邀請下，為一家地產媒體做著一些顧問的工作，雖然不用朝九晚五，但也得開著自己的寶馬車四處晃蕩，也借此平臺，繼續籠絡著地產圈的資源。

　　2016年年初，媒體圈里熱傳著一句話：“內容創業的春天”。慕容晏心想，自己炒房十年，對鄭州的每一個樓盤都很熟悉，地產圈的消息來源也廣，何不自己做個自媒體？

　　效果果然立竿見影。懂地產，又會寫作的他，微信公號在半年內就取得了數萬粉絲，曾經在一個月內寫出過4篇閱讀量“10萬＋”的文章。他的數萬粉絲多為本地購房者，以及對鄭州樓市感興趣的周邊城市富裕居民。

　　做地產自媒體的半年時間，慕容晏明顯感到最近的幾個月里，自己的狀態愈發忙碌了。除了文章更新之外，在“地王”頻出的這個夏天，他的微信公號后臺充斥著粉絲的詢問。他開始嘗試舉辦線下的講座活動，每周一場，每場三個小時，即使收費2000元，每場都有10多個甚至更多的粉絲到達。因為這輪“地王”潮，慕容晏開始享受到自媒體與意見領袖的紅利。

　　在參與座談會的粉絲中，有很大比例來自鄭州周邊城市。這些城市正面臨著樓市去庫存的壓力，房價低靡。

　　以河南中部城市平頂山為例。國家統計局平頂山調查隊8月初發布的《平頂山房地產去庫存現狀評估及對策建議》透露，“截止今年6月底，僅住宅施工面積就達1255萬平方米，按照去年平頂山市區月均銷售量，粗略匡算顯性和隱性庫存去化周期也在5年以上。”

　　“平頂山不是個例，”慕容晏說，在河南其他地市房價停滯的情況下，那里的富人們將資金投向房價持續上漲的鄭州，“這段時間開盤的項目當中，外地富人有的一買就是四五套、七八套，而且都是成群結隊地搶房。他們有的是各個縣城的首府，有的是各個市區的企業家等。總之，他們都是河南其他地方的精英階層。”

　　鄭州市房管局發布的“2015年1至9月鄭州市房地產市場運行情況”顯示，根據購買商品住宅人員戶籍分類數據，本市購房人群占比26.45%，外地購房人群占比高達73.55%。

　　今年5月以來，在合肥、南京等二線城市房價暴漲，鄭州樓市的情緒被撩撥起來。7月7日，鄭紡機地塊被萬科以總價25億元、樓面價每平方米1.34萬元拍得，總價、單價均超越彼時的北龍湖“地王”。

　　北龍湖“那邊本就是鄭州有錢人住的地方”，出“地王”并不意外。鄭紡機地塊則位于鄭州老城區，片區居民有很多是生活困難的工人群體，那邊的新房價格此前只有八九千元。

　　鄭紡機“地王”的出現，卻預示著該地塊未來產品售價將高達2至2.5萬元每平方米。這重新定義了鄭州老城區的房價，也直線拉升了鄭州的土地價格和房價漲勢。

　　隨后一個多月，鄭州又拍出三個新“地王”，有些樓盤開始封盤惜售，有些樓盤漲價直接加價兩三成。官方數據顯示，鄭州主城區均價已經由八月初的1.1萬元每平方米，上漲到八月底的1.3萬元每平方米，一個月內每平方米漲價兩千元。

　　搶房一時成風。慕容晏在自己的一篇文章記錄了其中一個搶房時刻，“8月28日，鄭州某神盤開盤，一大早鄭州地鐵1號線在會展中心站下車的80%是參加該盤開盤的，不用問路跟著人流走即可，人流像一串串帶魚。很多人是一人多號，排在稍靠前的搖中后自己不選，轉讓費5000元。5500人搶2000多套房，4小時狂售20多億全部清盤。”

　　“鄭州房價今年暴漲不可逆轉，年底前很可能均價達到1.5～1.8萬元＋……我們要有足夠的心態和勇氣迎接新時代，高房價才配得上一個城市的好地位。聽著不爽，但是真理！”一則公開信正在鄭州市民的微信上流傳，題為《致已經在鄭州賣房或即將買房的朋友》。

　　對于鄭州房價的未來走勢，慕容晏開始迷茫起來。“如果鄭州新房均價真的突破了1.5萬元，那就是進入‘無人區’了。誰也不知道‘無人區’內會發生什么？”

　　五、誰對誰錯：再回首房市如夢

　　老程是慕容晏的朋友。當《棱鏡》與他們二人餐敘時，老程說話熱情并不高。

　　他的確有些郁悶。上世紀末，老程與慕容晏一起做著家電經銷生意，二人由此結緣。在十年前，家電業衰落之后，兩人選擇了兩條不同的路線，也便決定了不同的財富之路。

　　與慕容晏將家電打下的第一桶金投入樓市不同，同樣有著文藝情節的老程，選擇繼續干實業。“大眾創新，萬眾創業。總理現在鼓勵的，他十年前就在干了。”慕容晏指著老程笑道。

　　老程在2006年2008從事保健品銷售，沒有成功，還賠了本。隨后又開了一家咖啡店，還有一家超市，不溫不火，于是又做起了老本行，開始做顯（像）管生意，結果又賠了，甚至為此變賣了房產還債。

　　“他吧，屬于屢戰屢敗，屢敗屢戰。成成敗敗，心理素質還是不錯的，抗挫折能力特別強，非常傳奇，我非常敬佩他。”慕容晏舉起酒杯，老程笑笑，也一飲而盡。

　　2013年8月，老程與朋友投資的第二家咖啡館“閑館”在鄭州市金水區CBD區域開業。“閑館”占地450平方米，館內有咖啡、煎餅果子、大碗茶和民謠演出，被鄭州的文藝青年視為“兵荒馬亂中最美的存在”。老程的第一家咖啡館叫“天空之程”，與唱有《關于鄭州的記憶》的民謠歌手李志的另一首歌——《天空之城》一字之差。

　　“閑館”開業第一年虧損20萬元，第二年又虧損12萬元，虧損的原因包括商圈人氣未達到發展預期，以及咖啡館行業整體下滑等，其中最關鍵的，在于每年需支付的70多萬元房租。

　　老程扛不住連續兩年的虧損，找到“閑館”的三位房東談判，希望租金價格下調11.88萬元。不過，這一要求毫無意外地被拒絕，其中一位房東反之在談判中提出房租在2016年度再漲10%。

　　這讓老程下定決定在2015年8月關掉“閑館”，開業兩年，他與朋友共損失150萬元。這次創業失敗后，他沒有繼續創業，在慕容晏的建議下，老程投資了一套小戶型住宅。不到半年，這套房子為他帶來十多萬元的市值收益。

　　“創業不如炒房，工作不如買房。”實體經濟的不振，使得這句話越來越成為現實。

　　在實體行業中，鄭州市民談及的重要本地企業，不外乎宇通客車和富士康，前者屬于制造業，后者屬于低附加值的制造業。

　　宇通客車2015年年報顯示，全年累計完成客車銷售67018輛，實現歸屬母公司所有者凈利潤35.35億元。值得注意的是，宇通客車獲得國家和地方政府的新能源汽車補貼高達68.565億元，這意味著，如果扣除政府補貼，宇通客車在2015年將出現超過30億元的虧損。

　　以催生出一波“地王”的鄭東新區為例，它是鄭州最近十年的發展重點，高端寫字樓內云集著各個金融機構。今年上半年該區GDP產值完成142.8億元，如果以鄭東新區豪宅建業海馬九如府的別墅（每平方米5萬元，每套總價2100萬元）作為計價單元，680套別墅即相當于鄭東新區半年的 GDP產值。

　　9月3日，星期六，鄭州一個樓盤放出1400多套房源，迎來了4000多人的搶房大軍。樓盤售樓小姐對著話筒喊道：“埋頭苦干十年，不如投資房產。你們說對不對？”下面的搶房者齊聲回答：“對……”

　　至少過去十年，老程是錯的。

　　（應受訪者要求，文中葛菲、謝琳為化名；慕容晏為筆名。文中隱去了開盤樓盤名稱。）