位于鄭州市東北部的北龍湖號稱“中原城區內最大的人工湖”，蓄水量相當于兩個半西湖。這里正在大興土木，打造鄭州金融區。近兩年地王頻出，被稱為“地王窩”。但目前大部分地塊仍是荒野之地。(王濤/圖)

　　九月，中國北方已略顯秋意，鄭州房地產業仍持續“高溫”。

　　這座內陸中部二線城在近兩個月地王頻出，房價瘋漲引媒體聚焦，也使得當地市民對“月漲千元”的樓市焦慮又恐慌。甚至連業內人士也“看不懂鄭州房地產這盤大棋了”。

　　不過，中新社記者調查走訪發現，在看似繁榮的鄭州樓市背后，也暴露出這座城市盲目擴張、急于城改的亂象與當地樓市隱匿的風險：大量城中村拆后重建緩慢、土地荒蕪，樓盤違規銷售、捂盤惜售、整盤爛尾等問題。而從該城之象亦可窺探中國內地樓市一斑。

　　地王頻出：8個月炒出12個地王

　　8月18日，鄭州鄭東新區龍湖CBD副中心“地王窩”出讓兩宗地塊，鄭政東出〔2016〕13號地和鄭政東出〔2016〕14號地，兩地塊早已引起業內關注。因為，此次出讓的兩宗地所處地段在近年來已是“地王”頻現。

　　上述出讓的13號地約70.34畝，北接國內一線開發商榮盛、雅居樂旗下項目。14號地約83.9畝，西鄰河南本土房企建業海馬九如府、北臨永威上和院。記者走訪發現，這里除了中國知名房地產商扎堆外，當地房企“大鱷”開發的高端樓盤也已初具規模。

　　當日出讓的兩宗地塊競拍現場異常激烈，耗時近10小時。河南融創奧城置業有限公司期間率先拿下13號地塊，總成交價為22.54億元人民幣(下同)，單價3630萬元/畝，樓面價36309.56元/㎡。成為鄭州最新樓面價“地王”。

　　但緊隨其后，14號地歷經233輪爭奪，被央企金茂置業旗下北京覽秀城置業有限公司以35.1億元的高格斬下，單價為4183萬元/畝，折合樓面價36915元/㎡。這已超過前日(17日)廣州新“地王”36722元/㎡的樓面價。河南土拍歷史上最新“地王”由此誕生。

　　業內人士預計，上述兩地塊未來的房價將高達五六萬元每平方米。直逼中國一線城市北上廣房價。

　　記者實地探訪發現，拍出“天價”的14號地塊卻是荒草叢生，多個魚塘占據了該塊土地的過半面積。有網友調侃：“這里水草豐美，以后的樓盤就不用綠化了。”

　　今年的七八月份可稱得上是鄭州的“地王季”。就在7月8日，鄭州市老城區一處名為“鄭紡機”的93畝土地，經過500多輪的“廝殺”后，被開發商以超25億元的價格拍下，刷新此前記錄。

　　7月27日、28日、29日，鄭州市經開區連續三日拍出三地王。有市民在微信朋友圈中直呼，“瘋了，瘋了!”

　　記者梳理統計，2016年以來至今，鄭州市已產生12個“地王”地塊。碧桂園、恒大、雅居樂、海馬等國內知名房地產商與當地“大鱷”膠著不下。

　　瘋漲的樓市：房管局交易廳門庭若市

　　瘋狂的“地王盛宴”過后，總要有買單者。固然，催動樓市升溫、房價暴漲。

　　在今年以來，鄭州最引為關注的是“地王”鄭紡機地塊。這塊地位于鄭州市老城區南陽路與黃河路西北角，地理位置并沒有特別優勢，附近的在售樓盤均價約在1萬多元/㎡。但據業內估算該地塊未來產品售價將高達2至2.5萬元/㎡。這一并不被市民看好的地段，著實令人詫異不已。

　　隨后，因鄭紡機“地王”效應，鄭州城區、城郊大量在售樓盤出現封盤大幅漲價現象。

　　在輿論的喧囂中、市民的驚嘆聲中，數十家樓盤不同程度提價銷售。記者此間探訪注意到，位于鄭州市金水東路的一家名為“瀚海晴宇”的樓盤已從7月18日開始漲價，每平方米漲3000元，目前在售產品均價達3萬元/㎡。

　　事實上，近年來，鄭州樓市在中部省會城市中已處“高燒期”。尤其是進入2016年以來，鄭州房價猛漲。記者曾在3月份走訪注意到，鄭州北三環路北側一名為“一品莊園”的樓盤售價約在1萬元/㎡。9月份，其已瘋漲至1.5萬元/㎡。

　　鄭州市房管局東區交易廳堪比電影院

　　“高價商品房”也催熱了鄭州的二手房市場。記者此間走訪注意到，鄭州市房管局的東區交易大廳門庭若市、摩肩接踵。

　　上述案例僅是鄭州房地產市場的一段縮影。

　　2016年上半年，鄭州樓市異常熱鬧。除了早已深耕鄭州多年的萬科、恒大、綠地等一線房企之外，近半年來，金科、融創、招商蛇口、魯能、榮盛、華夏幸福等中國大陸房企巨頭亦紛紛布局鄭州。

　　而據鄭州市房管局在今年7月份發布的數據顯示，該市區在售樓盤已達300余個。而這一數據僅僅是已獲得官方手續的項目。

　　記者驅車從鄭州金水東路一路向東約30余里，道路兩側樓盤林立，如房產大賣場喧囂又寂寞，但目前多是樓架空空。

　　誰在買高價房？超七成是外地人群

　　據鄭州市經濟社會調查隊統計數據，2015年鄭州市城鎮居民人均工資收入20014元。即使按鄭州市房管局統計的該市最新住宅房均價9777元/㎡估算，如想在鄭州買套90平方米的兩室房，也需大半輩子的奮斗與積蓄。

　　但事實上，記者走訪鄭州全城發現，一萬元每平方米且手續齊全的商品住宅在三環內已無房可尋。

　　那么，普通收入市民可望不可及的鄭州高價房都是誰在買?

　　從鄭州市首次公布的購房人群和支付方式結構來看，鄭州本地購房者不足三成。這份由鄭州市房管局發布的“2015年1至9月鄭州市房地產市場運行情況”顯示，根據購買商品住宅人員戶籍分類數據，其中本市購房人群占比26.45%，外地購房人群占比高達73.55%。

　　“而這一龐大群體相當一部分是投資者，炒房者。”一業內人士向記者分析。

　　河南省東部一地市經營食品企業的張先生向記者舉例說：“我的廠子投資近百萬元，辛苦大半年了利潤也不過20萬元。我的朋友花50萬元在鄭州首付了兩套89平方米的兩室房，從今年年初至今他的房子每平方米已漲了3000多元，算下來兩套房已經掙了50多萬元。”

　　這也正是當下“開工廠不如炒房”的怪象。有財經評論人士對此擔憂，會誘發產業空心化風險?

　　對于河南鄉村進城打拼的青年人而言，鄭州房價更是如夢如幻。高房價的壓力下，房租較低的城中村成為大量外來務工人員的棲息地。但近十年間，鄭州百余個城中村陸續被拆遷，已所剩無幾。大量“鄭漂族”只能躲進“蜂巢式”租金頗高的公寓里。

　　鄭州金水區黃家庵村拆后兩年，長滿荒草。

　　值得注意的是，鄭州拆遷后的城中村重建緩慢，大量土地荒蕪。從城市高處俯瞰，多個拆后村子如城中“荒原”。記者走訪發現，位于金水區的黃家庵、關虎屯、常寨等城中村拆遷多年，廢墟上野草瘋長。

　　房市亂象：挖坑排號、違規銷售、捂盤惜售

　　在“地王”頻出，房價瘋漲的背后，鄭州房產市場違規問題多發、亂象重重。在2016年初鄭州市房管局通報稱，2015年通過集中檢查和日常巡查共發現違規銷售行為38起。

　　上述通報還點名了兩家樓盤，國泰房地產發展(鄭州)有限公司開發的國泰一品莊園項目5號樓一單元、河南盈瑞置業有限公司開發的翰林華庭項目已取得商品房預售許可證，未按規定在取得預售許可證后3日內一次性公開全部房源對外銷售，涉嫌捂盤惜售。

　　鄭州市房管局在今年2月份還通報稱，但從市場整體來看，仍存在以下問題：少數房地產經紀機構存在涉嫌違規開展經紀業務的行為;一些房地產經紀機構違規使用存量房網上交易信息系統，擾亂存量房網上交易秩序;部分房地產經紀機構存量房居間買賣合同文本條款不公平，簽約行為不規范等情況較為突出。

　　就在8月15日，鄭州市房管局又發布“購買預(銷)售商品房的風險警示”指出，“河南軍安實業服務中心有限公司開發的福苑首府項目，河南錦家置業開發的錦藝金水灣項目，河南科創實業發展有限公司開發的創新大廈二期項目等在未取得《商品房預售許可證》情況下違規銷售現象。”

　　位于鄭州金水區經三路與廣電路口的華爾中心項目。

　　記者近日暗訪發現，在鄭州市金水區經三路，一名為“華爾中心”的項目，目前只是一基坑卻在大肆排號變相預售。售樓員說：“交5000元抵1萬元房款。目前，已排了1200號。”

　　地處鄭州繁華鬧市的“名門悅峯”項目因手續不全，此前被監管部門叫停。目前是一巨大的基坑，擱淺不動。

　　而近日，鄭州市高新技術開發區的“金科城”樓盤開盤當日宣稱勁銷2000多套，但隨后卻被媒體曝出“三棟樓未有預售許可證”。

　　同樣作為一線房企的融創中國，其鄭州瓏府項目于9月3日在會展心中大肆無證開盤，千余套的房源卻引來近萬人的排號“追捧”，實在令人隱憂。

　　不僅如此，在鄭州房地產市場野蠻生長與擴張的同時，風險也已悄然隱現。

　　在位于鄭州中牟縣的雁鳴湖國家級生態文明示范區內，頗受關注的“雁鳴湖壹號”項目已停工半年有余。記者近日探訪發現，該項目工地大門緊閉，院內荒草叢生。公開資料介紹，該項目投資120億元，300多棟別墅，占地近千畝。停擺后該如何處置，尚不明晰。

　　冰火兩重天：省會樓市火熱、縣市冰冷

　　“目前，二線城市鄭州正處飛速發展期。對于房地產商而言，無序的擴張、攻城略地，瘋狂造樓，市場背后的風險也越來越大。”鄭州一置業公司負責人向記者如是分析。

　　與火熱的鄭州樓市相比，河南省其他20余縣市的房地產市場卻已深陷“冷谷”。記者深入該省多縣市調查發現，大量樓盤處于停工狀態，地方有限的購買力、市場的嚴重飽和導致大多房產項目擱淺。田野中的爛尾樓與荒草相映。

　　去庫存仍是擺在河南各縣市面前的艱難問題，該省中部的平頂山市較受關注。8月初，國家統計局平頂山調查隊發布的《平頂山房地產去庫存現狀評估及對策建議》透露，“截止今年6月底，僅住宅施工面積就達1255萬平方米，按照去年平頂山市區月均銷售量，粗略匡算顯性和隱性庫存去化周期也在5年以上。”

　　另外，在鄭州樓市也已呈現“冰火”兩重天之勢。記者探訪鄭州高鐵東站商業圈發現，大量寫字樓多似空樓。河南省統計局最新數據顯示，1至7月份，該省商品房住宅銷售額增長33.3%，辦公樓銷售額下降1.5%。

　　河南省住建廳住宅與房地產業處負責人向記者介紹，鄭州的寫字樓庫存量占全身的三分之一。其針對空置問題分析認為，主要是因互聯網經濟，好多企業不需要實體店;另外，實體經濟也不好。高鐵站寫字樓的供應量太大。

　　“一邊是去庫存，一邊是地王不斷。你說這誰能看懂?”面對鄭州當下海市蜃樓般的樓市，河南省房地產業協會秘書長姜鵬飛向記者如是感言。

　　河南省商業經濟學會會長宋向清就鄭州樓市高燒現象亦直言：“房價牽一發而動全身，絕不可放任。”房價是一把“多刃劍”，一旦失控，傷害的是社會對未來的整體信心，公民對政策的信任，甚至可能導致經濟塌方式的陷落。

　　8月23日，在鄭州市十四屆人大常委會第二十一次會議上，鄭州市政府代市長程志明作了“關于鄭州市2016年上半年國民經濟和社會發展計劃執行情況的報告”。他在報告中提出，“加大房地產市場調控力度，確保房地產市場平穩運行”。

　　這一話語引發當地媒體與業內廣泛關注，被認為或是下半年鄭州樓市調控的信號。不過，亦有分析認為房產市場最期望的“金九銀十”收獲季已至，鄭州房價或將再迎上漲。官方抑制房價虛高已迫在眉睫。（中新社記者 董飛）