每經記者攝于項目現場

　　每經記者 王杰 龐靜濤

　　雖然已經入秋，但北京樓市依舊熱度不減。

　　“客戶買800萬元房子像搶白菜”、“北京房產交易瘋狂倒賣過戶號”等新聞深深地刺激著北京購房者的神經。北京樓市是否已經熱到白熾化，目前市場形勢到底如何？《每日經濟新聞》記者實地走訪，探尋北京樓市真相。

　　開盤現場：房價比預期高20%

　　9月10日，周六，也是2016年的教師節。

　　這天，華貿·鉑金墅項目開盤。上午11點30分，記者在售樓處并沒有看到千人搶房的場面，但仍有購房者不斷地進來，圍繞在沙盤區聽置業顧問講解。

　　售樓處等待區的座位并沒有完全坐滿，這里的人群略顯無聊，有些人靜靜地喝著飲料，有些人交頭談論著房價。

　　選房區站著幾名工作人員，售樓處不時報出“請XX號到選房區選房。”

　　據該項目的置業顧問介紹，本次共放出15套房源，分上疊和下疊兩種產品。上疊產品的價格每套約2100萬元，下疊產品的價格每套約2300萬元。兩個半小時賣了14套，目前僅剩一套上疊產品。如果有意向，先交50萬元定金。

　　上述置業顧問表示，周邊房子都賣8萬~9萬一平（方米）了，我們單價才6.5萬元。

　　另外一位銷售人員表示，就在當天，開發商放出的15套房源已清盤。目前的售價高于開發商之前的預期售價，但還是很受購房者追捧。

　　在“金九銀十”這一傳統旺季，購房者信心正在回歸。《每日經濟新聞》記者從接近萬科人士了解到，位于西長安街沿線門頭溝區域的翡翠長安項目，144套房，在距離預熱發布會一個月后，蓄客超過500組。

　　值得注意的是，該項目并非剛需產品，而是北京西部改善需求項目。北京萬科旗下另一項目翡翠公園，基本上是1套房有5組客戶在預定。

　　龍湖方面提供的信息顯示，五環別墅景粼原著以及大興公園板塊的首開龍湖天瑯項目，最近一個月每周的到訪量都過千組。

　　高凈值人群的心理預期也在上漲。據了解，位于北二環的高端項目中駿天宸也蓄客良好。

　　之前就有媒體曝出，西六環邊上電建·金地華宸項目，“客戶搶800萬原一套的房子，跟搶白菜一樣！” 一位女銷售在微信朋友圈里寫道

　　然后，記者在南五環外的某高層住宅項目開盤現場看到，該項目一次性推出180套房源，現場約300組認籌購房者參與競逐，并最終售罄。值得注意的是，該項目開盤前并未對外披露實際售價，僅是透露均價約4.8萬元/平方米左右，開盤當天部分房源的實際售價已經突破5.6萬元/平方米，較購房者提前獲悉的均價高出近20%。

　　面對現場漲價，大興區一位私營業主王曉靜用土地價格的邏輯解釋自己的立場，“當然買，買到賺到，土地已經快5萬元，房價才5萬元。”王曉靜向《每日經濟新聞》記者透露，由于自己在北京已屬限購對象，也沒有更好的投資渠道，所以只有投資北京市的商住和辦公樓。

　　新房市場：交易呈遠郊化趨勢

　　據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2016年9月上旬（1日~10日），北京全市新建商品住宅（剔除保障房）共網簽3525套，同比8月上旬下降了25.3%，環比8月下旬下降了15.7%。

　　分類型來看，與8月上旬相比，9月上旬北京普通住宅交易量增加了12%，公寓類產品交易量大漲了71.2%，自住房交易量驟降99%，別墅則小幅上揚12%。綜合來看，9月上旬純商品住宅（普通住宅+別墅）有所升溫，交易量小幅上漲；公寓類產品再度抬頭，交易量大幅增加；自住房則因沒有新項目入市，交易量回歸平淡。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，隨著北京新房市場交易規模的越來越小，且越來越遠郊化，新房的成交量受成交結構的影響十分明顯。雖然9月上旬整體來看北京新建商品住宅交易量出現了回落，但從細分市場來看，普通住宅、別墅，尤其是公寓類產品都出現了較為明顯的上漲。隨著新房市場整體規模越來越小，且越來越遠郊化、豪宅化，別墅和普通住宅的供應相對穩定且數量有限，使得自住房和公寓類產品成為北京整體新房市場的最大的結構性影響因素。

　　二手房市場：交易將防“假結婚”購房？

　　2011年2月，北京出臺限購令，非京籍人士購房被限制。在此背景下，“代辦居住證”、“注冊殼公司”等方式曾被“避限者”廣泛應用，而通過“假結婚”來騙取購房資質的方式也曾出現在北京市場。

　　2013年，北京市出臺政策，明確規定，對不如實申報、提供虛假材料騙取購房資格的家庭，不予辦理產權登記手續，家庭承擔相應的法律責任，且5年內不得在本市購買住房。構成犯罪的，將依法追究刑事責任。

　　北京市房地產協會主辦的微信自媒體“京房字”從主管部門得到的消息是，這項舉措未來還會將二手房納入。

　　“京房字”的專家曾在2013年參與過市住建委對于“假結婚”購房的查處，當時，在購房資格核驗的系統中，有一個功能，同一身份證號如果三次以上出現與不同人員一起申請購房資格，系統就會自動將該信息彈出提醒。

　　從2014年，主管部門已開始對新建商品房實行購房網簽環節新舉措，要求“簽約人必須是購房資格申請核驗人之一”。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，如果二手房市場實施此新政策，將有效遏制“假結婚”的購房行為。不過，這也只能限制貸款的購房者，對于少數全款購房者，依然可以通過“假結婚”的手段來完成購房。

　　張大偉說，如果是全款，因為在婚內是可以更名的，所以政策很難封堵那些通過假離婚獲得購房資格而全款購房的這部分人群。

　　高價地入市：風險不容忽視

　　土地市場是樓市的試金石。地價推升房價也成為主流觀點。有業內人士判斷，銀根寬松和土地的供應多少是出現“高價地”的主因。一些全國性房企的相關人士在和記者交流時表示，“進京（拿地）太難，高地價難以支撐。”

　　北京市房協秘書長陳志在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，區域發展的目標、土地供應的數量和城市發展的要求以及經濟、環境承載力要相匹配。北京目前住房保有量大概有700多萬套，新房還未建成有幾十萬套，這些加起來就將近800萬套。

　　根據此前公布的北京市“十三五”規劃綱要，未來5年，北京市將繼續努力推動非首都功能疏解，全市常住人口總量控制在2300萬人以內，實現6城區常住人口比2014年下降15%左右。

　　陳志表示，按照每套三口之家計算，住房需求是可以滿足的，只是存在不均衡，這種情況只能用市場手段調節。產品形成的結構是由開發商決定的，目前的潛在供應量包括企業拿地未開工的、開工未入市、入市未銷售的產品。目前能顯示的只是入市未銷售的量。北京增量房地產到了末期，就是以盤活存量資產，更多的是發展租賃市場。

　　即便京城土地被房企視為“香餑餑”，但風險仍不容忽視。中原地產研究中心統計數據顯示：北京歷史累計土地出讓經營性用地樓面價超過3萬元的地塊合計有59宗，這59宗高價地合計土地出讓金為1919.38億元，而截至2016年9月8日，已經入市的項目，銷售額只有337.8億元。

　　張大偉表示，可能是這些高價地很多都是2014年~2015年入市，但從銷售節奏看，大部分已經超過1年，這些高價地其實已經開始承擔資金壓力。入市的項目只有不到20個，其中很大部分的銷售額還來自于這些高價地的保障房部分。現在看，入市的高價地項目獲得銷售業績明顯的特征，都是五環及五環周圍項目，能夠量價雙豐收的更是如此。如果按照目前市場正常的銷售利潤，這部分高價地的總貨值預計將在3800億元，337.8億元的銷售額，目前來看，只相當于一年的資金成本。（文中王曉靜為化名）