保險增持背后： 137家上市房企負債超4萬億，大股東、高管悄然減持
實習生 葉麥穗 廣州報道
有人漏夜趕考場，有人星夜歸故里。房地產“高燒”沒有消退的跡象，9月12日無錫又出現高價拍地，央企金茂以50億元的總代價拿下濱湖地塊。房地產“盛宴”越來越酣，空頭已經被逼仄到了“墻角”。不過就在市場 “一邊倒”看多之時，地產行業的大股東和高管卻在悄悄減持，套現過億的公司不在少數。
地產行業全線加杠桿
2016年類似金茂這樣的房地產企業不在少數，信達、融信、廣宇發展、中房等多家企業都先后榮登過地王寶座。為了爭奪優質的地塊，開發商可謂一擲千金，不過出手闊綽的背后，則是債臺高筑。同花順數據顯示，截至二季度末，2016年上半年，滬深兩市137家上市房企負債合計超過4.33萬億元，同比增長幅度達24%。超過百億元負債的房企總達到59家，占比43%，超過300億元負債的房企有32家，占比為23.3%，其中，萬科、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口、首開股份和泛海控股負債更是超過1000億元。
銀行的數據也在佐證開發商上半年快速加杠桿的事實。18家A股上市銀行半年報顯示，銀行上半年房地產行業的貸款增量為385.4億元，總額達到4.1萬億元。中信銀行貸款增幅最多，為407.51億元。
個人住房按揭貸款增量也不小。銀行的半年報顯示，截至今年6月末，18家上市銀行的個人住房貸款總額為13.5億元，相比去年底增加1.99萬億元。而這或許只是開頭，建行董事長王洪章日前接受媒體采訪時公開表示，在“三去一降一補”的宏觀政策下，下半年建行還將大力發展個人住房貸款業務。大量新增貸款投向個人房貸，有效增加了住房需求，加速了房地產的去庫存。
險資對于地產行業也表現出極大的興趣，最典型的案例非萬科的股權之爭莫屬，雖然至今這場大戰仍沒有定論。同花順數據統計顯示，二季度末，險資重倉持有56家A股上市房企。除了前海人壽之外，生命人壽、安邦、平安等現在公司也都在地產股上重金布局。
央行副行長易剛9月初表示，中國去年年底的總體杠桿率為234%，處于偏高水平，短期來看中國總體杠桿率還會上升，一年增加9個百分點太快了，短期看還會上升，故要“穩杠桿”。而對于杠桿高企的原因，多數分析認為房價的上漲是背后的主要原因。廣發證券分析師樂嘉棟接受記者采訪時表示，今年上半年貨幣流動性持續寬松，而整個市場缺乏可投的優質資產，地產行業成為吸收流動性的重要載體，地產行業已經進入全面杠桿時代。
評級機構下調地產公司評級
不過就在地產行業一片看多聲中，一個現象值得投資者提高警惕，近期部分上市房地產公司的大股東和高管們正在拋售股份、高位套現。
9月7日香港上市的龍湖地產公告稱，主要股東蔡奎旗下佳辰發展國際有限公司以配售方式出售共1.5億股股份，配售價為每股12元，所得總額高達18億港元。
除了龍湖地產外，港股上市地產公司遭遇大股東和機構減持的不在少數。7月，富力地產主要股東吳又華減持富力地產2200萬股，套現高達2.3億港元。8月富力地產再遭到摩根大通兩次減持。龍光地產、新世界發展等港股地產公司近期也都有重要股東減持的記錄。
A股市場的房地產企業籌碼也出現松動跡象。中航高科9月8日晚間公告，公司股東南通產業披露減持計劃，其擬在未來12個月內，通過大宗交易和/或集中競價交易方式，減持公司股份不超過2000萬股，即不超過公司總股本的1.44%，減持價格不低于13.41元/股。按照上述股價計算，股東本次將至少套現2.68億元。
中房地產8月30日晚間公告，第三大股東湖南華夏投資集團因財務需求，計劃在15個交易日后的六個月內，通過集中競價或大宗交易減持不超過600萬股公司股份，占公司總股本約2.02%。
被恒大借殼的嘉凱城也難逃被減持的命運。8月16日晚間，公司公告稱，公司股東天地實業近期累計減持公司股份2754.52萬股，占公司總股本的1.53%，按照天地實業的減持價格來算，該股東近期已套現1.92億元。
同花順統計數據顯示，今年以來，已有10多家上市房地產公司的主要股東拋售或計劃拋售公司股票了。
部分業內人士也認為房地產行業有沖頂的跡象。“今年9月到明年上半年，樓市總體將出現短期調整，深度調整城市更加集中。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛對記者表示。
泰康人壽董事長兼CEO陳東升在接受記者采訪時也坦言，險資近期在二級市場上太過瘋狂，“我們有我們的投資方式，不會因為市場上的其他公司行為有所動搖。”
而國際著名評級機構標準普爾日前發布研究報告稱，目前過熱的土地市場為中國內地的樓市帶來了更大的風險，過高的土地價格將推高房價并可能引發更加嚴格的調控政策出臺。標普認為，高地價或拖累內地房企的利潤率，內地房地產板塊在未來一年的增長將放緩。標普同時表示，下半年對于主要內地房企的評級依然偏向負面，例如：對世茂房地產、金茂控股、融創中國、萬科等大型內地房地產開發商的評級展望更多將為負面。