內地一二線與三四線城市房地產市場兩極分化嚴重，一、二線城市在剛需支撐下房價節節攀升，三、四線城市則因庫存量拖累房產市場如一潭死水，這也使得大型房企於今年上半年一窩蜂涌入一、二線城市布局，甚至瘋狂「搶」地。據相關數據，今年上半年內地共涌現205宗地王，而這些地王的誕生大多伴隨著高溢價，其潛在風險難免令人憂心。

 

 

　　融創：買地因其物有所值

 

　　在「奪地之戰」中，尤以融創中國(1918)表現最為搶眼，據不完全統計，融創今年以來在內地土地市場已拿下至少36宗地塊，總計代價546億元(人民幣，下同)，其中有不少於20個地王項目，溢價率高企於100%至300%，7月之后拿地總數占比更達60%。旁人觀此直呼「驚心動魄」，然而融創掌門人孫宏斌卻比較淡然，他豪言：「融創從來沒有高價搶地，我看好它，是因為我覺得它不貴。」

 

　　此外，融創并以併購方式拿下內地21個項目，涉及代價逾150億元，其中融創於今年5月，以近44億元收購萊蒙國際(3688)旗下位於三河燕郊、上海、南京、杭州、惠州及深圳的7個項目，憑此併購，融創成功進入深圳，最終完成了於內地四個一線城市的布局。

 

　　相比較融創在奪地戰場上的風風火火，在半年業績方面，融創則略為差強人意。截至今年6月底，其純利下跌92.3%，僅錄得7293萬元，對純利大幅下跌，融創解釋為匯兌損失加劇及資本化比例降低而導致財務費用大幅增加。

 

　　雖純利下跌，惟融創上半年合同銷售金額及收入均錄得增長，其中合同銷售金額同比增1倍至560.5億元，收入則增94%至105.86億元，下半年毛利率料可維持於20%至25%水平，手握現金逾400億元。

 

　　土地儲備豐盈、現金流充足、合同銷售恢復增長，這是市場仍然長期看好融創的三大原因。粗略估算，融創目前土地儲備約可達到4000萬平方米，保守估計，總貨值亦約達6000億元，正常來講可支撐融創未來幾年業績增長。惟在下半年內地房地產政策趨向收緊的形勢下，融創以高價拿得的地能否賣得一個好價錢，新增土地儲備能否及時變現，是市場須密切關注的事情。

 

　　綠地世茂：不去拼地價

 

　　雖然綠地香港(337)東家綠地集團出手往往「闊綽」，以其今年在北京五環外黃村地塊以總價39億元、每平方米4.7萬元摘得「地王」桂冠為例，惟綠地香港拿地方面相對審慎，管理層方面對此有一致認識，「在『麵粉貴過麵包』的情況下，我們不去拼地價」。綠地香港未來布局仍聚焦於長三角，同時輻射廣西、雲南、福建等區域，并在這些區域里聚焦核心城市。

 

　　綠地香港6月止上半財年業績，總收益錄得52.32億元，按年增加逾4倍；毛利4.7億元，上升135%。純利1.01億元，增長15.3%。

 

　　同樣打審慎牌的還有世茂房地產(813)，其管理層於業績會上表示，「世茂會通過合作、收購、二手項目轉讓及與政府協議，通過健康、養老、文化、娛樂等概念，打造一些城市核心區，以此拿到一些價格比較合理的土地。」

 

　　世茂房地產旗下擁有116個項目，分布於全國41個城市，共3185萬平方米土地儲備，而平均土地成本僅為每平方米3016元。其中一二線城市庫存占比為69%，較年初提升6%。

 

　　受匯兌損失影響，世茂上半年純利亦錄得14.9%的下降，銷售額微升2.8%；惟8月份見好轉，8月份合約銷售額錄得52.2億元，按年升24.29%，累計首8個月，合約銷售額為447.78億元，按年升13%。

 

　　首創置業：青浦算不上地王項目

 

　　在8月3日，首創置業以溢價率108%、總造價19.13億元奪得上海青浦區地塊，成為此區域單價地王。首創置業管理層亦在業績會上回應指出，價格高，但并非「地王」概念，拿此項目是要在此處深耕細作，此前首創置業於此地已有布局，平均下來在土地成本方面仍有相當強的優勢。

 

　　首創置業上半年實現銷售額162.9億元，增34.4%，簽約均價更較同期大幅增77.5%。值得一提的是，首創置業緊緊圍繞五大核心城市及澳洲市場布局，深耕細作，步履十分穩健。上半年，五大核心城市及澳洲市場簽約金額占比高達94%。

 

　　各家房企是否爭奪「地王」同其手握多少現金的底氣有關，亦與其各自發展策略有關。激進也好，審慎也罷，惟未來一年，一眾內房皆不得不正視一個事實，即國家有形之手的分類調控與一二線城市房價的見頂回落。在此形勢下，如何調整銷售步伐、制訂推盤策略以保證現金流與可觀的毛利率，維持盈利增長，保證股東回報，是一眾內房大佬們需要深思之事。