作者：鬱慕湛

　　中國經濟雖然從長期看是下行的，但是不能讓其失速，在改變發展模式的同時，舊的模式———政府投資、超發貨幣等手段還是會繼續用一下的。

　　隨著上海市政府的正式辟謠，9月的上海樓市已經平穩，單日新房成交量從8月底的上千套回落到300多套。不過要看到，謠言總歸要在一定的現實基礎上才能快速蔓延。

　　本輪房價已經漲了很久，環比房價已經連續16個月上漲，同比連續13個月上漲。一線城市房價已經大漲特漲，最近幾個月二線城市，尤其是臨近北上廣深的二線城市樓價瘋漲。面對大漲特漲的樓市，有人理性地預測“未來5年上海房價翻一番”。

　　樓市與所有市場一樣，其市場價格從根本上來說都應該是由供求關系來決定的。

　　近年上海商品房供應增長量雖略有下降，但是，這幾個數據必須重視。一，經濟基本面不同：一線城市經濟增速大降：2015年降到7.8%。二，人口增速不同：一線城市人口增速明顯放緩，上海出現負增長。北上廣深人口平均增速為3.9%，2015年，北京人口增速為0 .9%，上海為-0 .4%。三，城鎮化率：城鎮化進程放緩，空間減小。1978年中國常住人口城鎮化率18%，2015年56.1%。

　　理性看來，供求均有下降，樓價不應飆升啊?

　　眾所周知，商品房早已是市場經濟體制下的一種資產，北上廣深一線城市的商品房更是一種優質資產。因此它也是一種貨幣現象。

　　這不得不與貨幣超發有關。M 2與名義G D P增速的裂口不斷擴大。2015年，中國名義G D P增速6.4%，比2014年下滑1.7個百分點，但M 2增速不降反升，從2014年的12.2%上升至2015年的13.3%。M 2與名義G D P增速的裂口擴大至6.9%。近年來中國每年M 2廣義貨幣的年均增加量大概在13%-14%之間，這就是說，每年貨幣的新增投放量是經濟增長的一倍以上，那么基本上每過5年到6年左右，整個中國的貨幣總量會翻一番。房價自然可能翻一番。

　　然而，一味地依靠政府投資、而效益跟不上去的時候依靠超發貨幣維持政府投資的發展模式，會讓持續發展陷入瓶頸，因此領導層改變發展模式的決心很大。

　　當然，改變中國發展模式不可能在一天之內完成。中國經濟雖然從長期看是下行的，但是不能讓其失速，在改變發展模式的同時，舊的模式———政府投資、超發貨幣等手段還是會繼續用一下的。這些舊手段只要是有節制地使用，人民幣資產價格就不會在經濟增長減速的情況下增大泡沫翻一番。

　　另一方面，本輪房價瘋漲有個特點，那就是漲速快。這明顯是政策刺激而成。今年2月2日首付比例下調和2·19契稅及營業稅調整後，房價在春節後跳漲。時滯的縮短凸顯了貨幣現象和購房者預期的快速變化。雖然部分政策和一線城市關系不大，但影響了購房者預期。使得本來就更體現貨幣現象的一線樓價飛速上漲，連帶了二線尤其是北上廣深鄰近的二線城市樓價瘋漲。

　　不管是貨幣政策還是財政政策，對經濟發展是有作用的，但歸根結底其作用還是有限的。如果違背經濟客觀規律去調控，其結果往往適得其反。中國經濟下行是客觀事實，中國樓市從整體上需要去庫存也是事實。但調控必須順勢而為，切忌市場大起大落。

　　明白這個道理，本輪樓市很可能只是樓市泡沫的繼續放大，一旦貨幣有節制地超發，鑒於樓市區域性極強，那么北上廣深中心城區的房價5年後可能仍然堅挺，但也僅此而已。不光二三線城市的樓價可能會跌，就是北上廣深不緊挨地鐵的非中心城區的房價也不會漲多少的。