《財經》記者 董文艷/文
在中央政府發起樓市“去庫存”號召十個月后，房價在部分一二線城市的漲勢如脫韁之馬。
雖然輿論更多聚焦一線城市，但它們并非中國房地產此輪調整的核心區域。2016年至今，四個一線城市之外，另有合肥、南京、蘇州與廈門領漲全國二線城市，業界俗稱樓市“四小龍”。它們才是這一輪資金過剩和供需失衡的投射，是重點城市虹吸效應的顯現，亦是此前調控政策松綁后的紅利所在。
從一線城市到“四小龍”，投資客搶先進場，帶動剛需和改善型客戶恐慌性入市，打破了四地房地產市場的脆弱平衡。新城控股集團副總裁歐陽捷對《財經》記者分析說，“貨幣超發就像大水漫灌， 四小龍 之后，第三波地王潮還會在鄭州、天津、寧波、武漢出現。”
蘇州：錢流滾滾
資金充足是“四小龍”樓價的底氣。根據央行7月21日公布的數據，今年上半年個人購房貸款增加2.36萬億元，同比多增1.25萬億元，已逼近2015年全年額度。8月12日，央行統計，7月人民幣貸款增加4636億元，個人中長期貸款（住房按揭貸款）增加4773億元。
在新增住房貸款領域，建設銀行、工商銀行、中國銀行、農業銀行、招商銀行位居前五，住房貸款都有較大增長。今年上半年，建設銀行新增住房貸款4093.56億元，工商銀行新增住房貸款3453.62億元，中國銀行新增住房貸款3132.85億元，農業銀行新增住房貸款3110.35億元，招商銀行新增住房貸款1154.16億元。
由于近兩年，鋼鐵、煤炭、能源等領域貸款不良資產規模擴大，牽涉面廣，銀行缺乏優質資產，便將投資目光轉向房地產。“銀行也要生存，沒有資產就沒有利潤。地產業務規模大、收益高，優質地產項目無疑是較好的投資選擇。”招商銀行相關人士告訴《財經》記者。“現在實業難做，我們把本該貸款給實業的錢給了房地產。”華潤銀行相關人士亦向《財經》記者表示。
從去年9月開始，蘇州各銀行放款速度開始加快。《財經》記者了解到，對于按揭貸，在蘇州，各大小銀行都曾積極要求駐場房企，購房者只要資料齊全，放款期一度縮短到一星期內。
至于開發貸，一位中型房企蘇州公司投資部負責人告訴《財經》記者，從去年底到今年初，很多銀行找上門來求著開發商做開發貸。大小銀行都有，甚至要求包場做。“有支行跟我們表達，我們的項目由它們承包，可全部提供開發貸，哪怕這需要他們和總行申請特殊審批也要做。”
蘇州房企在資金潮中一度占據主動地位。由于上述房企內部規定銀行貸款只做4+X，即只與四大銀行工農中建及一個企業注冊地的股份制銀行合作，在這波銀行邀約中，他們拒絕了許多銀行。
資金的充足還體現在險資聯合房企拿地上。去年9月，平安不動產以40.4億元在蘇州古城姑蘇區拿地。此前7月，平安不動產聯手旭輝（0884.HK）以31億元在蘇州拿地。越來越多的險資做東家，開發商淪為小股東操盤，如同開發商為保險公司打工。上述房企投資部負責人認為，之前蘇州土地拍賣，一些開發商背后站著險資，險資的錢部分來自去年下半年股災后超發的貨幣。
資金泛濫令房企拿地熱情高漲。2016年上半年，蘇州市區誕生了6宗溢價率超200％的地塊和1宗溢價率超300％的地塊。盡管有房企去年初就判斷出形勢，意識到要抓緊補貨，但無奈同行反應一致，競爭激烈，一些開發商去年只搶到一塊地甚至空手而歸。
蘇州供地歷年來數量有限，過去三年來，蘇州土地供應呈下降曲線，地價連續走高。蘇州市統計局數據顯示，2014年，蘇州市土地成交面積512萬平方米，成交金額383億元。2015年蘇州市土地成交面積降至387萬平方米，成交金額496億元，到2016年上半年，蘇州市土地成交面積167萬平方米，成交金額升至506億元。
有限供地量也傳導進蘇州商品房供銷比上，樓市供不應求趨勢明顯。蘇州市物價局數據顯示，2014年，蘇州樓市年度平均供銷比為1.175，2014年，蘇州年度平均供銷比直線下降至0.645，到今年上半年，蘇州供銷比僅0.76。
資金潮也調動了購房者入市積極性。一方面，蘇州本地私營企業主較多，藏富于民，本地購房者看見了新的投資機會。另一方面，蘇州一直是人口凈流入型城市，2015年蘇州凈流入人口超過300萬，位居全國各城凈流入人口數前十，購房需求可持續。且部分上海限購外溢的客戶也分流進蘇州。
有蘇州開發商告訴《財經》記者，去年底以來他們接待了不少來自外地的投資客，以上海為多。“蘇州購房人還有一小部分是北方遷過來的，去年下半年到今年初，項目周邊跑著很多外地牌照的車。有北京客戶一連在一個項目上看了13套房子。”一位在房地產從業的蘇州當地人說。
蘇州多年來處于長三角的地產洼地。2015年，蘇州新房平均成交價11503元/平方米。今年2月－4月，蘇州房價以連續環比超過5％的漲幅，位居全國TOP 5之列。
但這一波樓市熱已讓蘇州官方面臨調控壓力。上述房企投資部人士告訴《財經》記者，今年上半年，蘇州高層相關人士已被中央約談兩次。隨后，為給蘇州樓市降溫，限制地王，蘇州土地拍賣不斷出臺新規定。
今年5月，蘇州先行推出土地拍賣熔斷機制，為地塊設置價格紅線，規定若房企地塊報價超過地塊設置最高價，將終止土地出讓，競價結果無效。這一規定令多幅地塊流拍。后土拍熔斷機制取消。8月，蘇州再推土拍新規，規定部分地塊在報價超出市場指導價后，將轉為網上一次報價，以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得方。這些規定都是全國土地拍賣市場的首例。
《財經》記者了解到，蘇州實行土拍熔斷規定時，有開發商故意把地價舉到熔斷價格，致使所有開發商都拿不了地。抱持“我拿不到地，也不能讓你拿到，為了減少競爭，最后干脆大家都別拿地”想法的開發商不在少數。
土地熔斷規定因其操作的不合理性被叫停，隨后，蘇州新出土地一次性報價平均值規定，開發商不再是價高者得地。“這根本沒有科學性，只能憑運氣，一旦地價舉到一次報價階段，那大家就抓緊在公司請個菩薩來燒香了。”上述房企投資部負責人說。
為了遏制房價，除了出臺土拍新規，現在，蘇州市政府還計劃增大供地面積。制定了2016年到2018年三年住宅用地新供應計劃，擬平均每年推地400公頃左右，計劃向普通住宅用地傾斜。
限購政策也開始發力。8月，蘇州重啟限購政策。非本市戶籍居民家庭限購2套住房，申請購買第二套住房時，須提供自購房之日起前兩年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明。
政策調控之下，資金也有聞風轉向跡象。《財經》記者了解到，現蘇州各銀行對于開發商規模較大項目申請的開發貸，已開始要求做銀團，即數家銀行聯合做開發貸，如各行合作占比，以分散風險，足見銀行謹慎態度。而一些規模小的銀行目前已傾向于不做按揭貸。
《財經》記者了解到，今年以來，數位蘇州銀行行長熱衷于投資房產，從中受益，但現在他們普遍認為蘇州樓市風聲已緊，投資收益已到高點。他們大多已收手，不再做投資動作。
廈門：供需失衡
供需失衡是導致“四小龍”房價飆升，樓市火爆的主要動因。而廈門的供需失衡狀況最為嚴重。廈門土地供應長年不足，政府推地節奏慢，許多房企項目儲備不足，而需求日漸旺盛。
廈門市統計局數據顯示，廈門2013年居住土地成交總建筑面積166萬平方米，而當年商品住宅銷售面積高達449萬平方米，成交面積是供應面積的2.7倍。
2014年，廈門居住土地成交總建筑面積137萬平方米，當年商品住宅銷售面積312萬平方米，成交面積是供應面積的2.28倍。到2015年，廈門居住土地成交總建筑面積174萬平方米，而2015年廈門賣了350萬平方米的商品住宅，成交是供應的2倍有余。連續三年來，供地少、購房多，二者差距越拉越大，房地產市場供小于求的形勢越發嚴峻。
土地供應短缺，讓房企在廈門可售貨源也相應緊缺，面臨彈盡糧絕窘境。克而瑞數據統計，截至目前，在廈門，除保利地產（600048）、世茂房地產（0813.HK）等房企，剩余大多數入駐廈門的房企住宅儲備建筑面積均低于30萬平方米。
今年以來，央企和上市公司是廈門拿地主力，本地房企拿地難度增大。“明年我們在廈門就沒地了，這很危險，沒地沒項目人也不能留，未來很可能縮減編制，研發營銷部門首當其沖。”一位中型房企廈門分公司的員工說。“廈門供需矛盾太激烈，我們已經拿不到地，只能在環廈門周邊做了。”一位總部在廈門的全國性房企中層管理者說。
一方面是土地市場僧多粥少，另一方面購房者進場者眾，供不應求，發酵之下，近一年來，廈門樓市陸續引爆。
廈門人口密度較大。與一線城市相比，目前其人口密度僅低于上海與深圳。廈門市政府披露，2015年末廈門市常住人口386萬人，總面積1573.16平方公里，廈門每平方公里人口密度約為2454人。根據統計局數據測算，在四個一線城市中，廈門人口密度已超過廣州（1816人/平方公里）與北京（1323人/平方公里）。
地少人多的廈門，讓購房者入場意愿強烈。“福建人的共識是，有錢就要買房子，不住也放在那。何況現在實體經濟衰退，股市不靠譜，大家發現錢在貶值，只有房子能保值。”招商地產廈門公司的中層管理者說。
“廈門樓市在福建的吸附力很強，來廈門的投資客很多。很多臺胞、華僑回鄉置業，廈門是首選。”一位廈門建發房產投資部人士說。
外地客群買走了廈門近七成的房子。廈門市國土房產管理局公布的數據顯示，2015年廈門市商品住宅購房人群中，本地客群購房117.17萬平方米，占33.45％。外地客群購房233.14萬平方米，占66.45％，共買了20501套商品住宅。
招商地產廈門公司的中層管理者告訴《財經》記者，閩南商人有敢拼的血性，也反映到買房上。“今年我身邊有太多苦于實業的朋友，瘋狂加杠桿炒房，賺得盆滿缽滿，原先的實業都不干了。”
今年3月以來，廈門房價位居全國前十，漲幅在三四月位居全國前兩位。7月，國家統計局發布70個大中城市住宅銷售價格變動情況，當月廈門新建商品住宅價格環比上漲4.6％，漲幅再次高居全國第一，同比上漲39.6％，僅次于深圳，位居全國第二。這已是廈門新房價格連續17個月上漲。8月，統計局數據顯示，全國70個大中城市住宅銷售價格上漲的只有一個城市，即廈門。中國指數研究院數據顯示，廈門8月新建住宅平均價格為27977元/平方米，位居全國第四，僅次于深圳(54478元/平方米)、上海(43420元/平方米)、北京(38926元/平方米)。
為緩解樓市熱，在廈門，調控政策也隨之頒出。8月31日，廈門宣布9月5日起開始執行住房限購政策，廈門暫停向三類居民家庭銷售建筑面積144平方米以下的新建住房或二手房。廈門房產局強調，未來三年廈門將增加600萬到650萬平方米的土地供應量。
一切背后也與資金寬裕大環境相關。目前，廈門官方已在削減資金流向樓市的力度。招商地產廈門分公司中層管理者告訴《財經》記者，今年8月，廈門四大行工行、農行、中行、建行已接到口頭通知，被明確要求不得再給地王項目提供開發貸。
但這一變化目前為止并未使資金節流有明顯效果。開發貸并非開發商項目融資的主要通道。因開發貸需房企四證齊全（項目規劃投資許可證、建設許可證、開工許可證，外銷房屋許可證）才可放款，在獲取四證前，房企大多還可依靠土地前端融資、輔助施工單位墊款、夾層融資等方式獲取資金。
“現在，廈門一些項目土地款80％都可通過融資來獲取，資金來源是成本不高的各類基金。某種意義上，房企甚至不需要用開發貸。”上述招商地產中層管理者說。
合肥：虹吸效應
“四小龍”樓市火爆背后，全國重點城市的虹吸效應不可忽視。尤其是省會城市的虹吸效應，在合肥、南京兩地都有體現。而合肥的虹吸效應最為突出。
“按照現行城市策略，合肥這個省會城市就像安徽資源的抽水機。”安糧置地的一位項目營銷經理說。
今年6月，國務院公布《長江三角洲城市群發展規劃》，合肥市以“副中心城市”入列，第一次與上海、南京、杭州等城市并列。“合肥市政府很會在規劃層面炒作自己，引入資源。近期一連串炒作了合肥是長江三角洲副中心，有新站區產業園、巢湖健康養老居住中心等等。”一位中型房企安徽分公司總經理說。
原合肥市長張慶軍在2011年9月任市長之前，已做了四年安徽省國土資源廳廳長、黨委書記。《財經》記者了解到，張慶軍還是發改委系統出身。張現已落馬，《2016年合肥市政府工作報告》顯示，張五年任內，財政收入年均增長14.5％，2015年達1000.5億元。2015年，合肥市GDP達5660.3億元，同比增長10.5％，占全安徽省GDP的25.7％。
“上一任政府在經濟發展上集全省之力發展合肥，導致全省人都想來合肥買房，需求大大增加。供應卻沒有隨之增加，合肥土地供應節奏一直拿捏很好，量不多。”一位原碧桂園（2007.HK）合肥公司相關人士說。
合肥市統計局數據顯示，2013年合肥土地成交面積528.92萬平方米，2014年土地成交面積降至516.74萬平方米，2015年這一數據再降至449.81萬平方米。而合肥人口仍大幅在增長，2015年，合肥市凈流入常住人口61.3萬人，2014年，這一數字是56.8萬人。
供應少而人口需求增加，現合肥庫存已明顯減少。世聯行《2016年上半年合肥房地產報告》顯示，合肥市區住宅庫存量現持續下滑走勢，庫存量跌破萬套，去化周期僅1.2月。上半年市區供銷比僅為0.68 1，供求矛盾加劇。
在這一背景下，作為安徽省單核心發展城市，隨科技、教育資源不斷引入合肥，政策支持與產業配套協作，引發合肥虹吸效應。合肥納入長三角的經濟圈后，更多投資客前來投資。合肥學院房地產研究所的購房者意向調查顯示，今年初，合肥購房人群中投資與改善需求的購房者占比約在30％，而最近這一比例已上升到近50％。
“本省人在合肥買房這兩年特別明顯，他們大多沒有居住需求，做投資性產品較多。我老家是安徽阜陽，我身邊手頭有點資金的阜陽人基本都在合肥買房了。”上述原碧桂園合肥公司相關人士說。
省會的資源光環吸引了全省人口。安徽建筑大學房產研究中心數據顯示，合肥市有37％的購房人來自省內非合肥居民，6％為省外人士。
“安徽是傳統省份，整體上，安徽人的思想偏保守，凡事講面子，現在安徽人普遍覺得在合肥有房和沒房，區別很大。”當代置業（1107.HK）安徽公司總經理涂禮軍告訴《財經》記者。
“合肥獨得寵幸，集全省之力建設。雖然原來也一直存在合肥吸引全省人置業，但是遠沒有現在這么急迫、這么瘋狂，現在是開盤就光。”一位萬科（000002.SZ）合肥公司相關人士告訴《財經》記者。
與此相對，安徽省其他城市如銅陵，2015年其市中心地塊出讓均以流拍收場。銅陵全年土地市場共計37宗地塊出讓，28宗土地成交。成交土地中各地塊均是以掛牌出讓的方式成交，無一地塊拍賣出讓。反差明顯。
需求爆發之后，合肥地價、房價也水漲船高。今年以來，合肥出現11宗全國總價地王、單價地王以及溢價率超過100％的“三高”地塊。
高地價催生部分高端住宅，也打開了合肥市場房價向上的期望值。“合肥在此之前沒有真正意義上的豪宅和終極改善的房子，自從當代、融創、旭輝這一波進來做高端項目后，把市場往上抬，天花板捅開之后，價格就容易起來，合肥是一個延續性的樓市向上的城市。”當代置業安徽公司總經理涂禮軍說。
國家統計局數字顯示，2016年3月至7月，連續五個月，合肥房價環比上漲幅度兩次登上全國榜首，三次位居全國第二，從環比增幅4.6％一度增至5.8％。
合肥房價連漲十個月。世聯行報告顯示，今年上半年合肥市區成交均價破萬元，同比大漲超過20％，為近六年最高，漲幅僅次于2010年。
合肥正在想辦法緩解樓市熱。如出臺限貸政策，其中規定合肥市區有兩套及以上住房，有1次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結清的，停止貸款。此前市場還傳言9月15日合肥要出臺限購政策。9月2日政府預公告，未來要集中推出6000畝住宅用地，增加供應。
一位中海地產合肥分公司項目總監認為，未來合肥如果出臺限購、限貸政策，加上推地，未來樓市可能會降溫，但不會降價，因為地價還是太高。未來兩三年，合肥樓市主要是維穩和轉型，產品從需求上向改善型、大戶型轉型。
“調控對合肥市場沖擊不大，現在，我們新房還是買不到，還是要托關系買。很多老合肥人，家里拆遷已有很多套房子，現在還在各處看房，買房。”上述原碧桂園員工說。
南京：改善型需求井噴
限購政策解綁紅利在“四小龍”中也有所印證，如蘇州、南京，而南京因其城市特性，紅利表現最為顯著。
2011年，南京曾執行限購等調控政策，到2014年9月這一限購令解綁。此后，南京樓市逐步回升，直至去年末至今，樓市整體爆發。
“南京城市量級不錯，樓市此前被低估了，它是二線城市里最早一波樓市復蘇的城市，那是從2014年開始。那時，我去南京看地，售樓處里已經到處都是人。”中駿置業（1966.HK）華北區域副總王芳說。
國家統計局數據顯示，2015年，南京樓市量價齊升，商品住宅成交均價15140元/平方米，同比增長10％。而商品住宅成交面積1279萬平方米，較2014年同比增長了48％。
“去年下半年南京樓市就開始有上揚征兆，限購解除后，樓市的信心慢慢積累，有一個延遲期，像滾雪球一樣，到今年你才看到這個雪球很大了。”一家中型房企南京公司營銷部人士說。
此前，南京限購政策限制導致大量改善型客戶處于蟄伏狀態，購買力被壓抑。政策取消后，改善型購房者相繼入場，從去年9月至今，改善型需求呈現井噴跡象，推高了樓市需求量。
“現在，南京人的共識是賣掉老破小的房子，買新的高大上房子。”一位大型央企南京公司副總經理告訴《財經》記者。
克而瑞數據顯示，2015年，南京1000萬元以上豪宅成交299套，比2014年多賣了86％。而90平方米－120平方米面積段的房子，成交3.5萬套，占比32％。
南京樓市的基本面日漸向好。一個城市樓市流動性優劣，可從二手房市場發達程度中看出。歷來一線城市二手房市場與新房市場多持平，趨勢為二手房市場大過新房市場。而國內大多二線城市為新房主導，二手房市場不甚發達。但南京成為二線城市中的例外，向一線樓市結構看齊。
大量二手房成交對南京新房成交也有支撐作用。“在南京，沒有多少人拿純收入來投資新房，二手房賣掉的錢可以支撐一手房價格不斷提升。”上述大型央企相關人士說。克而瑞數據顯示，2015年，南京二手房共成交9.3萬套，共計830萬平方米，成交套數和成交面積分別同比增長79％和86％。南京二手房成交面積僅次于北上深，在全國位居前列。
南京樓市對周邊的輻射力也在擴大。限購取消后，鄰近的一線城市上海依然嚴格推行限購，也促使部分購房資金從上海流向周邊洼地。除了上海，近期還有越來越多蘇北、安徽等客群涌入南京購房。
“可以說，南京是皖南人的 省會 ，現在大量皖南高端客群聚集到南京買房。”上述央企南京公司副總經理說。
南京對外的樓市吸附力源自城市地位提升。在長三角地區，作為六朝古都，又與臺灣有淵源，南京的政治文化影響力正在逐漸放大，越來越多國企與國際公司進駐，吸納人才。
而省會的財富聚集效應，繼續拉升南京基礎設施建設能力。目前南京已建、在建地鐵線6條，總里程約225公里，在全國排第四位。規劃的11條地鐵線建成后，有望超過北京、廣州，僅次于上海。
2014年的南京限購令放松后，這些城市基本面的改善，在購房決策中也成為加分項。
此外，最近三年，南京土地供應面積在350萬平方米到650萬平方米之間，除住宅面積外還包括商業辦公面積，而南京年均住宅成交量已在1000萬平方米左右，供需結構并不匹配。
房價正扶搖直上。根據萊坊（Knight Frank）發布的全球150個大城市2016年一季度房價漲幅排行榜，深圳、上海分別位居冠亞之座，南京以17.8％的漲幅擠進全球第四，北京排第五。
樓市高燒，南京官方也開始行動。南京于今年4月新出臺區域限價政策，對各新房房價漲幅做嚴格設定。但開發商也有對策，預估南京樓市持續火爆，為不受限于此政策，現不少開發商捂盤惜售。
據《財經》記者了解，近期南京市房管局和物價局已連續數日在南京河西和河西南兩個區域做調研，詢問開發商不再加推新房的原因。“根本原因是因為出了限價令，我們不想被限制，但我們當然不能這么說，只說是預售工期問題，沒有達到推售節點。”一位閩籍地產南京公司營銷層人士說，他們已接到老板命令，先暫停賣房，等待新調控政策松動。
區域房價被政府限價令嚴格限制之后，市場供貨量隨之減少，如今，倒賣房號事件開始在南京個別區域涌現。購房者熱情未減，繼續推漲南京樓市亦有可能。
（本文將刊發于2016年9月19日出版的《財經》雜志）