熱點城市樓市

 

　　雖然低利率環境有利于房價上漲，但也要受到住宅市場供求關系的制約。就本輪房地產市場行情而言，并非全部城市住宅價格出現明顯上漲。據國家統計局數據，截至2016年7月末，全國70個大中城市新建商品住宅價格同比下降的城市有11個，環比上月下降的城市有16個。房價漲幅顯著的均為熱點城市。相對獨特的區域經濟政治中心位置和較為完善的人文社會基礎設施稟賦，使得我國熱點城市普遍擁有吸引外來人口的潛在能力。但值得注意的是，所謂熱點城市資源社會和人口稟賦的優勢，并非2016年發生顯著改變。事實上，2014年~2015年期間熱點城市房價漲幅也不明顯。即使是從人口流入分析，受宏觀經濟下行壓力增大影響，熱點城市人口流入已經有所減緩。可見，熱點城市房價的大幅上漲，與剛性和改善性需求的關系并不大，主要受到投資和投機性需求的驅動。

 

　　統計局公布的最新數據表明，8月份70個大中城市房價全部上漲，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅在連續3個月收窄后有所擴大，二、三線城市房價漲幅繼續擴大。家庭部門在房價高位加杠桿已經成為當前熱點樓市高溫不退的重要特征。在今年上半年個人購房貸款增速大幅超過各項貸款16.6個百分點的基礎上，7月份新增人民幣貸款幾乎全部為個人購房貸款。當前社會資金向熱點城市房地產業的過度集中，表內貸款和表外各路融資對房地產開發企業爭奪“地王”項目的資金支持，以及部分家庭在房價高位集中加杠桿，可能正形成預期自我實現的“循環”，市場非理性色彩濃郁。

 

　　樓市運行背離

 

　　目前看，隨著熱點城市房價高位大幅上漲，以及市場熱情空前高漲，房地產市場運行背離的風險正在積聚。主要表現為：

 

　　一是政策環境收緊與房價上漲預期不退形成背離。為抑制熱點城市地價和房價快速上漲，地方政府再次啟動限購、限貸政策，在土地市場推出“熔斷”機制。但這些政策措施并未冷卻急劇升溫的房地產市場。無論是土地一級市場還是住宅市場，“買到就是賺”的認識，導致上海離婚買房人士激增，北京甚至出現了高總價房“搶房”一幕。房價跳漲現象則是司空見慣，頻頻見于報端。

 

　　二是房價與租金收入背離加劇。熱點城市房價與房租和城鎮居民收入的背離，蘊含了較大的風險隱患。相對于房價的無節制上漲，住房租賃市場相對穩定，主要滿足真實居住需求，基本剔除了投機性住房需求。雖然隨著房價快速大幅上漲，房租也水漲船高，但房租漲幅遠遠落后于房價漲幅。北京、上海、深圳等熱點城市租金收益率遠低于銀行保本理財收益率。如果考慮到房屋自然折舊和維修管理費用，持有住房的實際租金收益率更低。而城鎮居民收入反映了住房購買力負擔，過度偏離國際合理值的房價收入比，加劇了中低收入人群經濟負擔。

 

　　三是消費市場運行平穩與房地產財富效應膨脹形成背離。資產價格大幅上漲所帶來的巨大財富效應，理論上會帶動社會消費擴張。但從宏觀經濟指標看，當前我國社會消費運行整體平穩，未出現明顯房地產財富效應所引發的社會消費擴張現象。2016年1~8月，全國社會消費品零售總額同比增長10.3%，與上年持平；除與房屋購買直接相關的家具和裝修消費超過平均增速外，與改善生活品質的服裝鞋帽、針紡織品，家用電器和音像器材等均低于平均速度。由此可見，熱點城市動輒千萬套的住宅不動產，并沒有促使城市“被富豪”普通家庭擴大消費。

 

　　四是實體經濟盈利能力收縮與房屋名義增值空間巨大形成背離。2016年1~7月份，全國規模以上工業企業實現利潤總額35235.9億元，同比增長6.9%，增速遠低于熱點城市房價同比漲幅。2016年7月末，規模以上工業企業百元主營業務收入利潤率為85.83%，較上年同期下降0.25個百分點。2016年7月末，熱點城市房價新建住宅價格同比漲幅均超過10%，其中深圳上漲40.9%，領漲全國。作為中國企業代表的上市公司，大部分上市公司一年的利潤不夠支付北京、上海、深圳一套中心區域的住宅。這種反差，進一步增加了社會投資、社會資金“脫實入虛”的風險。

 

 

　　當前我國家庭加杠桿的熱情空前，2016年前7個月新增房貸2.8萬億元，約為2009年全年新增額的2倍。就個人住房抵押貸款而言，首付款所能給予金融機構的安全邊際是以住宅價格不發生明顯變動為前提。若住宅市場預期發生根本性逆轉，導致住房抵押價值下降，觸發銀行大規模處置住宅抵押物，則會產生房價螺旋下跌的效果。即使不發生銀行大規模處置住宅抵押物，住宅不動產名義價值下降，也會抑制借款人家庭的消費，影響到宏觀總需求。

 

　　值得高度警惕的是當前個人住房抵押貸款過于看重住宅抵押物的擔保作用，對借款人收入支付能力的評估和核實流于形式，甚至可能存在首付款加杠桿的情況。這樣一來，若房價停止上漲或回落，不具備按揭付款能力借款人信用風險就會凸顯。應該看到，有限理性是人類認知與行為局限性的集中反映。當前市場對熱點城市房地產市場發展前景的樂觀情緒，不排除有盲目失控的風險，值得高度警惕。