這是“金九銀十”傳統銷售旺季的第三周，深圳樓市仍處于調整狀態。目前為止，“金九銀十”的火熱未完全在樓市數據中反映出來。

 

　　第一太平戴維斯中國區市場研究部主管簡可向《第一財經日報》記者表示，不少開發商看跌來年市場，依然著力去庫存。鑒于中央和地方政府對火熱樓市的調控力度低于預期，預計年內全國住宅銷售市場將繼續保持平穩增長的勢頭。由于越來越多開發商接近或已完成全年銷售指標，因此當前階段更注重利潤空間——對項目的新一期或新批次提價，這也對購房者的價格承受能力提出了挑戰。

 

　　二手房成交創新高

 

　　深圳房信網監控數據顯示，過去將近一周時間里，即9月12日~9月17日，深圳新房成交均價達到61087元/平方米，環比上周60225元/平方米上漲1.4%，總成交套數為376套。

 

　　購房者對深圳房價暴漲的擔憂情緒來源于9月14日和9月16日的單日成交均價。據房信網監控數據，9月14日深圳全市成交31套新房住宅，其中多數來自豪宅林立的南山區，拉升成交均價至77231元/平方米；9月16日，全市成交36套新房住宅，成交均價為71727元/平方米。需注意的是，日均成交數據的價格波動極大，價格易受成交結構的影響。

 

　　深圳市規土委數據顯示，9月的第一周(8.29~9.04)，深圳新房成交量為708套，高于8月前4周周均成交套數523套。成交均價為70025元/平方米，環比上升54.5%，主要緣于南山區高端項目備案成交占比明顯增加。同期，深圳中原監測顯示，二手住宅共成交1435套，高于6、7月份周平均值1224套，成交均價仍為57684元/平方米，環比上升12.59%。

 

　　而到了第二周(9.05~9.11)，深圳新房成交584套，環比下降17.5%，成交套數小幅高于8月周均成交套數523套，處于5月份以來的中等水平。同時，新房成交均價為60225元/平方米，環比下降14.0%。二手住宅共成交1674套，環比上升16.7%，成交均價仍為57350元/平方米，環比下降0.58%，與前期基本持平。

 

　　縱觀過去三周數據可知，深圳新房仍處于深度調整期，量價變化之間隱現市場博弈，但成交套數相比6、7月的市場低位已有所好轉。

 

　　深圳樓市新房調整、二手房回暖的軌跡在整個8月市場中亦有所體現。綜合深圳市規土委和深圳中原的數據可知，8月全市僅有2312套新房成交，環比大幅下滑23%，創歷史同期最低位。同期，新房成交均價為57728元/平方米，環比小幅上漲1.8%，價格漲幅較之前有明顯縮小。

 

　　與新房市場不同，二手市場量價齊漲。據深圳中原監測，8月，全市二手住宅共成交7173套，達到“3·25”后最高水平，環比漲幅保持上月23%的高位。

 

　　房地產市場風險加劇

 

　　值得關注的是，在深圳之外，廣東省乃至全國樓市多個指標并不樂觀，信貸超發導致的房地產市場風險正在加劇。

 

　　廣東省統計局公布的數據顯示，1~8月，全省商品房銷售面積同比增長29.6%，增幅比1~7月回落3%；銷售額增幅回落2.3%、房地產開發企業開發投資增幅回落0.6個百分點、新開工面積增幅回落0.2個百分點。

 

　　日前，由國家統計局發布的2016年1~8月全國房地產開發投資和銷售情況揭穿樓市真相。實際上，房地產施工面積、開工面積和企業土地購置面積指標正走向繁榮的對立面。

 

　　據國家統計局數據，今年1至8月，房地產開發企業房屋施工面積700121萬平方米，同比增長4.6%，增速比1至7月回落0.2%；房屋新開工面積106834萬平方米，增長12.2%至10.68億平方米，增速回落1.5%；全國房地產開發企業土地購置面積達1.29億平方米，較去年同期(1.41億平方米)減少8.5%。

 

　　數據正出現背離，在上述指標增速回落或出現負增長的同時，全國平均成交地價卻同比上漲17.8%，達到3585元/平方米。

 

　　熱點城市風險正在增加，不理性行為加劇。簡可認為，一、二線城市地價高企但土地供應有限，開發商面臨著艱難取舍。一方面，土地爭搶日益激烈且成本高昂，開發商難以補充庫存，因此考慮捂盤惜售，另一方面又對投資低線城市保持謹慎。

 

　　國家統計局數據顯示，全國商品房庫存下降速度收窄，在今年4至8月分別下降了1.14%、0.72%、1.04%、0.048%、0.72%。去庫存過程中，一二線和三四線城市分化加劇，一二線城市成去庫存的主力軍，而三四線城市庫存巋然不動。

 

　　一位不愿透露姓名的證券分析師告訴記者，國家去庫存政策原先出發點是為三四線去庫存，但最后卻成就了一二線城市。二線城市接替一線城市成為新的領漲先鋒，搶房猶如搶白菜的情況再現，疊加不理性因素，全國樓市風險加劇。