上海、杭州、南京以及合肥等城市的熱銷，給了外界以錯覺，似乎整個中國樓市都已“瘋狂”。

 

　　實際上，除部分熱點城市外，仍有大量的城市受累巨量的庫存，價格不漲反跌。中指院的數據顯示，三四線城市的庫存，只是比年初略微減少。這給全國性調控帶來難題。目前看，分城施策的策略只能延續，“一城一策”或將推廣。

 

　　局部調控為基調

 

　　根據 報道，“中國宏觀經濟論壇2016年第三季度”于9月17日在北京舉辦中國發展研究基金會副理事長、全國政協委員劉世錦在演講中表示，一線城市房價大漲，又拉動房地產投資回升，甚至拉動一些本來要去產能的行業再次投資，使得產能繼續擴張。他認為，這對轉型是一個擾動，這樣一個帶動增長的作用也就一兩個季度的時間，然后就會重回所謂的正常狀態

 

　　來自瑞銀的數據顯示，8月房地產銷售同比增速加快至19.8%，雖然低于二季度平均的25%，但仍然強勁。房地產市場情緒保持穩健，一二線城市房價和銷售持續增長，并已逐漸帶動部分三線城市。相應地，一些城市最近陸續收緊了房地產政策。

 

　　新開工同比增速回落一半至3.3%，這可能是因為上半年大量項目已提前開工。雖然去年基數較低，但竣工面積同比增速從30%大幅跌至1%，累計在建面積同比增速也小幅放緩至4.6%。房地產投資同比增速在4月來首次加快至6.2%。

 

　　瑞銀中國預計，房地產投資基數加快可能是因為去年同期基數較低，也可能表明持續強勁的銷售終于推動開發商投資情緒好轉。不過，在整體宏觀經濟較為疲弱的背景下，政府應會繼續因城施策，短期內或不會出臺全國性的針對房地產市場的信貸緊縮政策。

 

　　瑞銀對未來宏觀政策的判斷是，決策層會將信貸增速維持在目前的穩健水平，從而支撐投資和經濟增長。房貸和部分城市房價的快速增長可能會引發決策層的擔憂，未來有可能出臺針對房地產市場風險的局部調控政策。

 

　　取消大城市人口紅線

 

　　劉世錦認為，今年一線城市房價的暴漲，有合理因素也有不合理的地方，在合理因素中，是大城市有更多的資源，對資源的需求催漲了房價。“但漲到目前這個程度是有不可逆的因素”，其表示，第一個，城市規劃需要反思。“這些大城市幾乎都有人口控制的規劃，最后事實證明都是錯的”；另外，多年以來，我國是通過土地財政為城市建設募集資金的，很多城市政府采取的是擠牙膏式的供地方式，“怎么樣使土地供價最大化怎么干”。其認為，供地制度應考慮到城市需求平衡。

 

　　歐陽捷也認為，應從根子上調整“控制大城市邊界和控制大城市人口規模”的政策，使得大城市發展更加符合人性和社會發展規律。

 

　　應當改變大城市土地減量化的政策，增加超大特大城市的住宅建設用地指標。歐陽捷表示，只有增加住宅用地，才能從根本上調整供求關系，這也符合供給側改革的邏輯；另外，打造都市圈及其周邊特色小鎮，實現產業、生活各具特色的衛星城布局，也是抑制房價快速上漲的一個辦法。打造都市圈可以使超大特大城市成為年輕人白晝發展的工作聚集地，周邊中小城鎮又變成他們夜晚歸宿的歡快生活地；而且大城市周邊的中小城鎮，也為大城市的老年人養老提供了機遇。

 

　　實際上，長三角地區的很多開發商也持有和劉世錦、歐陽捷一樣的觀點，他們相信，通過都市圈的營造，以及部分農業用地入市，可以打破城市房價快速上漲的壓力。