【香港商报网讯】官方最新公布的内地楼市数据显示了市场的热度，也令越来越多的人担心风险在累积，泡沫在接近爆破。瑞银最新的研究报告称，今年来中国房地产销售加速增长，年增速超过25%。虽然这轮狂热尚未对经济造成严重危害，但房地产的大幅涨势和杠杆高企已让决策者担心，未来可能出现新一轮房地产泡沫。

　　报告指，近期房地产市场的疯狂尚未扩展至全国大部分城市，亦未将家庭债务推过警戒线，也未带动建筑行业强劲增长。如果信贷继续加速，而政府对房地产市场的狂热依然无所作为，中国经济和房地产行业面临的风险将上升。

　　瑞银预计，未来几个月房地产市场将维持目前增长水平，但在2017年可能受销售放缓和政策收紧的影响。考虑到三四线城市仍有大量库存，料开发商将保持谨慎。报告并称，投资者应密切关注房地产销售、新开工和房地产投资数据的变化，三者近期的上行可能增加其中长期下行风险。与此同时，价格飙升势头的蔓延和杠杆率的提升可能激发政策进一步收紧，从而冷却房地产市场的高烧。

　　开发商资金65%来自银行

　　过去几年内地一、二线城市房价地价双双暴涨，「房价泡沫说」愈发甚嚣尘上。对此，方正证券的报告指出，城镇化、居民收入增加和货币超发，造就了房价只涨不跌的神话。目前一、二线主要是价格偏高风险，三、四线主要是库存积压风险。库存去化压力比较大的城市大多为中小城市，这与三、四线城市过度投资、人口及资源向一、二线城市迁移的过程相符。此外，中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，整体低於国际水平。

　　就空置率而言，中国的空置率比较高，整体接近或达到了严重积压的警戒线，三、四线城市尤为严重。

　　从住宅看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设，大城市的空置率可能跟过度投机有关。

　　除此以外，从房地产杠杆的角度，居民杠杆快速上升但总体不高，但开发商资产负债率快速上升。从房地产开发资金来源基本构成来看，大致有约65%左右的资金是依赖於银行体系的，明显超过40%的国际通行标准，具有比较大的不稳定性。并且呈现出资产负债率一路上升，流动比率近十年来明显下降的特点。

　　房贷杠杆率风险将逐渐加大

　　房价继续大涨，居民杠杆率快速上升，银行在房贷的资产配置空间成为关注焦点。

　　广发证券分析师屈俊在日前的一份研报中称，2015年以来持续6次降息的低利率、资产荒、去杠杆、去库存政策背景下，经济下行压力加大，银行资产质量承压，在复杂的内外部经济、金融环境中，按揭业务再次受到银行青睐。

　　报告称，从趋势上看，居民中长期贷款余额和非金融企业及机关团体中长期贷款余额两者出现显着背离，剪刀差越来越大。侧面验证反映出银行业贷款配置的风险偏好下降，更加青睐於杠杆率和不良率较低的居民部门。

　　但是新增房贷快速上升，也在加速透支居民部门的潜在消费能力。报告称，如果新增按揭超过新增储蓄，那意味着将可能要消耗存量储蓄，而随着老龄化、消费升级、基数等原因的影响，储蓄的增速本身就会向下运行，但是房贷的增速却持续向上，随着剪刀差的扩大，居民部门的压力也将持续加大。

　　因此广发证券报告认为，按揭贷款最佳配置时段已过半，未来随着房贷杠杆率的持续提升风险也将逐渐加大。

　　房地产干扰经济转型

　　知名财经评论家水皮发文称，中国经济已经全面房地产化，而房地产也是全面金融化，这对中国经济的转型升级是一个重大的干扰。因为大量的贷款流向了房地产市场之后，它对消费市场一定会有挤出效应。另个一方面，房地产贷款的集中的上升也是给金融系统带来潜在的压力，「10次金融危机9次来自於房地产」。

　　楼市泡沫的风险是显而易见的，如果任其发展下去，对整个宏观经济必然造成重大的冲击，所以可以预见，加大调控力度是不可避免的事情。调控力度加大之后，房地产增速将会放缓，甚至个别城市可能出现下跌。水皮认为，如果房价开始回落回调的话，充当接盘侠的只可能是现在的购房者。

　　政府应担负起楼市调控职责

　　内地官媒昨日亦刊文称，仅靠限购限贷难以完全解决楼市「高烧不退」的难题，由於投资渠道狭窄，社会资源大量进入房地产市场以及一、二线城市土地供不应求问题更需重视。

　　另外，央行旗下媒体《金融时报》昨日发文，指出部分城市房地产市场调控政策频频落空，甚至出现通过「加杠杆」方式实施去库存等政策走偏的现象，对此地方政府也有一定的责任。文中指出，地方政府要切实担负起调控房地产市场的基本责任，明确责任制，完善奖惩机制。对於某些城市屡次不能很好地担负起调控楼市的责任，国家可以对其加强督查问责。