接連踏準股市、房價上漲節奏的任澤平昨日發布房地產分析報告。報告認為，從房地產占GDP比重的指標來看，中國房地產存在明顯泡沫。報告中的數據顯示，中國房地產總市值占GDP的比例為411%，遠高于全球260%的平均水平。
三四線嚴重，一線上海空置率最高
報告從絕對房價、房價收入比、庫存、租金回報率、杠桿、空置率等指標來定量評估中國房地產行業風險。從宏觀視野來看，方正證券首席經濟學家任澤平認為，城鎮化、居民收入和貨幣超發，造就了中國一二線房價只漲不跌的不敗神話。
從細節來看，本次報告從租金回報率、房屋空置率、房價收入比三個方面表達對房地產市場的擔心。
從空置率而言，報告認為，中國的空置率比較高，整體接近或達到了嚴重積壓的警戒線，三四線城市尤為嚴重。從住宅看，中小城市空置率更高可能是因 為過度建設。大城市的空置率可能跟過度投機有關。具體到城市而言，一線城市中上海的空置率最高，2015年在10%以上。而北京的空置率較低，僅有5%， 且2015年稍有下降。
房價收入比
一二線偏高，三四線基本合理
從房價收入比這個指標來看，北京、上海等國內一線城市要高于其他國際性都市，世界房價最高的城市中，中國香港排第1，深圳、上海、北京分列第5、8、11位。
這次報告還關注了地產商的財務風險。任澤平認為，中國居民杠桿水平低于主要發達經濟體，總體杠桿其實不高。但就房地產開發商而言，資產負債率上升過高過快，并且對銀行融資過度依賴。
從房地產開發資金來源基本構成來看，大致有約65%左右的資金是依賴于銀行體系的，明顯超過40%的國際通行標準，具有比較大的不穩定性。與此同時，房地產行業的資產負債率近15年時間里，從52%一路上升至77%，
一旦未來的房地產資產縮水的話，可能存在更大的資產負債率走高、房地產企業債務風險暴露。